Thị trường bất động sản 2014 đã vượt đáy và triển vọng năm 2015

Giai đoạn cầu ảo về BĐS gắn với đầu cơ, tích trữ BĐS đã qua, giá BĐS nhà ở đã giảm một bước phù hợp hơn với thu nhập của mọi người. Sự thay đổi về chất như vậy buộc các nhà đầu tư BĐS phải thay đổi chiến lược tiếp cận thị trường. Những nỗ lực lớn đang đòi hỏi ở phía trước để thị trường BĐS năm 2015 mang lại lợi ích lớn hơn.

THỊ TRƯỜNG BĐS NĂM 2014

Xét về tổng khả năng cung BĐS năm 2014, số liệu về các dự án BĐS đến thời điểm tháng 12/2013 trên địa bàn cả nước ở con số khoảng hơn 4 nghìn dự án, tương ứng với khoảng trên 460 triệu mét vuông sàn xây dựng, trong đó tính theo diện tích sàn xây dựng thì Hà Nội chiếm khoảng 18% và TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 17%. Số liệu cụ thể được trình bày tại Bảng 1 dưới đây.

Bảng 1: Tổng số dự án BĐS đến thời điểm tháng 12/2013

Nguồn: Bộ Xây dựng

Các dự án BĐS nói trên nếu được phân loại sau khi đã rà soát và có các quyết định số dự án phải tạm dừng, số dự án phải điều chỉnh và số dự án được tiếp tục triển khai, thì định hình như sau: trong đó tính theo diện tích đất thì 14,5% phải tạm dừng, 20,6% được tiếp tục nhưng phải điều chỉnh, 59,2% được tiếp tục mà không phải điều chỉnh và 5,7% đã hoàn thành. Số liệu cụ thể được trình bày trong Bảng 2.

Bảng 2: Số dự án BĐS được triển khai tiếp và số dự án phải chuyển đổi

Nguồn: Bộ Xây dựng

Như vậy, số lượng dự án tiếp tục được triển khai có thể tạo được tổng nguồn cung khoảng 375 triệu m2 nhà ở trên toàn bộ thị trường.

Nếu tách riêng khu vực nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại thời điểm hết tháng 4/2014, sức cung nhà ở xã hội của cả nước từ năm 2009 tới nay đã tăng lên đáng kể. Nhà ở xã hội chỉ tập trung vào loại cho người có thu nhập thấp tại đô thị và cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Số liệu cụ thể được trình bầy trong Bảng 3.

Bảng 3: Sức cung nhà ở xã hội

Nguồn: Bộ Xây dựng

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, lượng BĐS tồn kho tính đến hết tháng 12/2013 còn 94.458 tỷ đồng, giảm được 26% so với thời điểm tháng 3/2013. Tính đến tháng 2/2014, lượng tồn kho còn 92.690 tỷ đồng giảm tiếp được 1,87% so với thời điểm cuối tháng 12/2013. Như vậy, tốc độ giảm lượng tồn kho có biểu hiện chậm hơn. Trong số BĐS tồn kho này thì Hà Nội chiếm khoảng 13,7% và TP. Hồ Chí Minh chiếm 18,5%, tổng cả 2 đô thị lớn nhất chỉ chiếm 32,2%. Như vậy, lượng tồn kho của các đô thị khác vẫn chiếm tỷ lệ cao và khó giảm hơn so với 2 đô thị loại đặc biệt.

Nhiều người cho rằng việc giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với nợ xấu là một tiêu chí quan trọng nhất để phục hồi thị trường. Thực tế Việt Nam lại cho thấy việc giải quyết lượng BĐS tồn kho phức tạp hơn bình thường. Một số dự án tồn đọng có thể thay đổi để sử dụng được vào mục đích để ở hoặc vào mục đích khác đã được các chủ đầu tư và cơ quan quản lý xem xét và quyết định. Một số dự án tồn đọng đã được hình thành trong giai đoạn sốt giá trước đây phục vụ cầu ảo, nhưng nay không thể được cầu thật chấp nhận vào bất kỳ mục đích sử dụng nào thì không thể có cách gì để rút khỏi kho tồn đọng. Đối với các BĐS này, chỉ còn cách chờ đợi sự phát triển hạ tầng đô thị trong tương lai để bảo đảm đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Các chủ đầu tư, những người góp vốn và cả các tổ chức tín dụng cho vay vốn chỉ còn một cách duy nhất là chờ đợi và tính tới các dự án đầu tư mới phù hợp với nhu cầu thật.

Tiêu chí quan trọng nhất về dấu hiệu tích cực của thị trường BĐS năm 2014 là lượng giao dịch tăng cao cả trong phân khúc giá rẻ, giá trung bình và giá cao. Năm 2014, giao dịch trong cả 3 phân khúc này đều tăng lên rất rõ rệt. Điều này cho thấy thị trường đã vượt qua đáy và hướng đi lên. Tất nhiên, chúng ta đừng hy vọng đường đi lên có độ dốc lớn vì khi đi xuống thị trường BĐS cũng với độ dốc thoai thoải. Lượng giao dịch cũng như giá cả đã giảm dần tường bước qua từng năm.

Trong phân khúc giá rẻ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các dự án ở vị trí tốt đã có tình trạng "nóng" xảy ra, chênh lệch giá giữa người mua được trực tiếp của chủ đầu tư và người phải mua lại đang ở mức từ 50 triệu đồng tới trên 100 triệu đồng đối với mỗi căn hộ, cá biệt có dự án đã tới mức 200 triệu đồng. Sức nóng này thể hiện tính hấp dẫn của phân khúc giá rẻ đã xuất hiện.

Đối với phân khúc giá trung bình, giao dịch từ giữa năm 2013 cũng bắt đầu tăng lên, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của những người có thu nhập trung bình. Trong phân khúc giá cao, lượng giao dịch tăng nhanh vào Quý IV năm 2013 và trong cả năm 2014. Một số dự án điển hình về tổ chức không gian sống đạt tiêu chuẩn cao, như: Time City hay Royal City của Vin Group đã bán hết hàng. Một số dự án khác, như: Mandarin Garden (Trung Hòa - Nhân Chính), Thăng Long Number One (Viglacera), Tòa nhà N04 Trung Hòa - Nhân Chính (UDIC), Trung Yên Plaza đã bán được hầu hết căn hộ. Tương tự tại TP. Hồ Chí Minh, các dự án Sunrise City, Him Lam River Side, The Hyco4 Tower có lượng giao dịch tăng rất cao.

Từ lượng giao dịch tăng mạnh trong phân khúc giá trung bình và giá cao, có thể nói lên sự vượt qua đáy của thị trường BĐS năm 2014. Đồ thị đi lên của thị trường BĐS luôn gắn với độ tăng của lượng giao dịch.

DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BĐS 2015

Dự báo cho thị trường BĐS năm 2015 cần được tính toán cẩn thận. Như một lẽ tất nhiên, người bình thường ai cũng nói rằng, thị trường BĐS năm 2015 sẽ tiếp tục đi lên theo cách tốt đẹp hơn so với năm 2014. Điều quan hơn là cần đánh giá lại tính chất của cung và cầu hiên tại, từ đó đưa ra dự báo cung và cầu nhằm làm rõ sức phát triển của từng phân khúc chia theo mức giá của thị trường.

Sự khác biệt căn bản giữa thị trường BĐS giai đoạn 2007-2008 và thị trường BĐS sau năm 2014 là tính chất của cầu, trước đây là cầu ảo chiếm vai trò chủ đạo và hiện tại thì cầu thật là chủ yếu. Để dự báo thị trường, chúng ta phải tính tới các nhóm cầu với khả năng thanh toán thực của từng nhóm. Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào cuối năm 2011, trong đó cầu nhà ở xã hội chiếm khoảng 13%-18%. Cầu về nhà ở tại các thời điểm năm 2009, 2015 và 2020 tính theo dữ liệu của Chiến lược nói trên được đưa ra trong Bảng 4 dưới đây.

Bảng 4: Nhu cầu nhà ở

Theo Bảng 4, năm 2015 chúng ta phải phát triển thêm 428,7 triệu m2 nhà ở, trong đó có 50,9 triệu m2 nhà ở xã hội (11,9%). Đến năm 2020, phải phát triển thêm so với 2015 là 355 triệu m2 nhà ở, trong đó có 30,3 triệu m2 nhà ở xã hội (8,5%). Theo số liệu này, tỷ lệ nhà ở xã hội cần phát triển thêm luôn chiếm khoảng 10% tổng diện tích nhà ở cần phát triển thêm.

Trong quá trình tính toán Chiến lược này, Bộ Xây dựng đã đưa ra giả thiết là khoảng 20% dân số đô thị có thu nhập thấp. Con số này hơi lạc quan vì thu nhập của các hộ gia đình ở các đô thị Việt Nam rất thấp. Trong quá trình đô thị hóa, hầu hết số mới trở thành dân cư đô thị đều thuộc diện có thu nhập thấp, kể cả trường hợp chuyển nông thôn thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị.

Ngân hàng Thế giới vừa tiến hành năm 2014 việc điều tra mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị. Kết quả điều tra cho thấy, thu nhập của dân đô thị thấp hơn rất nhiều: khoảng từ 40% tới 60% dân đô thị thuộc nhóm có thu nhập thấp. Số liệu điều tra chung tại đô thị của cả nước được phân thành 5 nhóm, mỗi nhóm có số lượng hộ đều nhau (mỗi nhóm chiếm 20% t