Cập nhật ngày 09/02/2019 - 16:27:54

           

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2014-2018 và dự báo năm 2019

- Bước sang năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo là tiếp tục ổn định, tuy nhiên vẫn còn những yếu tố rủi ro. Để thị trưởng tiếp tục phát triển lành mạnh, vẫn cần những giải pháp và chính sách phù hợp.

Thực trạng thị trường bất động sản năm 2018

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 có bảy đặc điểm nổi bật. Cụ thể như sau:

Một là, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục và có sự điều chỉnh cục bộ kịp thời nhịp tăng trưởng nóng ở một số địa phương, phân khúc thị trường. Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tồn kho bất động sản từng bước giảm, năm 2018 xuống thấp nhất sau nhiều năm. Đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản chỉ còn tương đương gần 1 tỷ USD và so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý 1/2013, thì đã giảm mạnh tới 105.572 tỷ đồng. Trên bình diện nền kinh tế, giá bất động sản nhìn chung ổn định, tăng nhẹ qua hàng năm (An Đông, 2018). Giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bình quân tăng khoảng 4%-6%/năm từ năm 2016 đến nay, dự kiến tiếp tục ổn định trong thời gian tới. Nguồn cung căn hộ tương đối ổn định, có xu hướng giảm nhẹ trong năm 2018. Đến quý III/2018, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh có 21.263 căn hộ được chào bán, giảm nhẹ so với cùng kỳ, thị trường Hà Nội có 19.510 căn được chào bán, tăng nhẹ hơn 1% so với cùng kỳ. Hơn nữa, các sản phẩm bất động sản hiện đại, tích hợp được hình thành, chất lượng sản phẩm từng bước được cải thiện. Phát triển bất động sản xanh, bất động sản thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng.

2018 là một năm khởi sắc của thị trường bất động sản Việt Nam

Các nền tảng thể chế ban đầu cho phát triển thị trường bất động sản trong bối cảnh Cách mạng Công nghiệp 4.0 đã được hình thành (khoảng 28 thành phố của nước ta đã xây dựng đề án phát triển thành thành phố thông minh). Ngoài ra, chất lượng các dự án bất động sản cũng có sự cải thiện, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ trong chung cư, nhà cao tầng sau một số vụ hỏa hoạn trong năm.

Hai là, có hai phân khúc có thanh khoản tốt trong năm, trong đó phân khúc căn hộ chung cư giá thấp tiếp tục thanh khoản tốt. Khả năng thanh khoản của sản phẩm này cao. Các dự án và sản phẩm có giá xung quanh 1,5 tỷ đồng với các căn hộ có diện tích trong khoảng 50-70m2 được tiêu thụ, giao dịch tốt. Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, các căn hộ phân khúc hạng C đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 50%, phân khúc hạng B đạt tỷ lệ hấp thụ trên 60%, trong khi phân khúc hạng A chỉ đạt khoảng 40%. Trên địa bàn Hà Nội, tại các quận mới, cung độ không quá xa, giá chấp nhận được được giao dịch tốt. Giá giao dịch trên thị trường đã có tăng trong mức độ đủ kích thích thị trường. Thị trường tiếp tục sôi động với các dự án căn hộ chung cư giá vừa và thu nhập thấp được mở bán như Vincity Grand Park, hay các dự án ở TP. Hồ Chí Minh, như: Safira (quận 9), Akari (Bình Tân), The Peak (quận 7).

Ba là, thị trường bất động sản năm 2018 chia làm 3 giai đoạn rõ nét: (i) Giai đoạn 1 từ đầu tháng 01 đến giữa tháng 05. Đây là giai đoạn phát triển mạnh. Giao dịch, giá, khởi công, địa bàn, quy mô, luồng tiền, chủ thể và sự quan tâm của xã hội. Có hiện tượng này là kết quả của sự vận hành vào thị trường bất động sản của rất nhiều luồng tiền: chứng khoán, doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp, kiều hối, đầu tư nước ngoài, thị trường phái sinh, vốn M&A (sáp nhập - mua lại) và FDI. (ii) Giai đoạn 2 từ nửa cuối tháng 05 đến cuối tháng 09. Đây là giai đoạn điều chỉnh. Các biểu hiện của giai đoạn tháng 01 đến tháng 04 đều được điều chỉnh. Thị trường condotel suy giảm. Thị trường đất địa bàn mới nổi suy giảm mạnh. Đất vùng ven không còn sôi động. Nhà giao ngay không tiếp tục tăng… Có những biểu hiện này là do một loạt các động thái của các bên liên quan. Nguồn tiền vào phân khúc condotel chững lại. Chứng khoán suy giảm (mạnh nhất châu Á – ¼). Chưa thông quan các địa bàn kinh tế đặc biệt. Các luồng vốn nước ngoài không tăng như mong đợi. Tiền trong dân không tiếp tục vận hành vào thị trường bất động sản. Một số tiền bị ngưng đọng trong thị trường bất động sản. Giai đoạn 3 từ đầu tháng 10 đến Tết âm lịch Kỷ Hợi. Đây là giai đoạn thị trường thoát ra khỏi giai đoạn điều chỉnh để định hướng giai đoạn mới. Sản phẩm giao dịch giai đoạn này tập trung vào một số nhóm sản phẩm như nhà giao ngay và căn hộ chung cư giá thấp.

Bốn là, thị trường bất động sản năm 2018 có 4 yếu tố kích thích tăng trưởng, nhưng cũng chính là 4 yếu tố làm thị trường bất động sản phải điều chỉnh xuống: Chứng khoán đạt đỉnh (tháng 04, VNIndex đạt 1200) và xuống đáy (dưới 900 vào quý 2/2018); Sự kỳ vọng vào tăng giá đất nền các địa bàn dự kiến làm đặc khu kinh tế; sự kỳ vọng có đột phá về chính sách về các sản phẩm chia sẻ lợi ích (condotel, officetel, hometel, timeshare, airbnb…). Hơn nữa, là sự kỳ vọng vào sự tăng giá đất nền các vùng ven đô. Tuy nhiên, trong thực tế, diễn biến của 4 yếu tố này hoàn toàn không như kỳ vọng.

Năm là, năm phản ứng chính sách trong năm 2018 của các cơ quan quản lý bất động sản tại nên cách nhìn về hạn chế đối với thị trường bất động sản: Ngân hàng liên tục đưa cảnh báo siết chặt tín dụng; Tài chính tăng cường hoạt động thu thuế các giao dịch liên kết, tạo hiệu ứng không thuận cho thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản; Xây dựng không ban hành chính sách về các sản phẩm chung chia lợi ích; Đầu tư, doanh nghiệp chưa trình thông qua được Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt; Đất đai vẫn chưa có những đột phá gì về vấn đề tích tụ ruộng đất.

Sáu là, có 6 địa phương nổi bật trong bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam, gồm: Hà Nội; TP. Hồ Chí Minh; Đà Nẵng; Nha Trang – Vân Phong (Khánh Hòa); Phú Quốc (Kiên Giang); Hạ Long – Vân Đồn (Quảng Ninh). Trong giai đoạn 2014-2018, những địa phương này có sự phát triển tốt. Đặc biệt trong năm 2018, 3 địa phương là Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) có đợt bùng phát trong giai đoạn đầu.

Bảy là, có 7 luồng tiền vận hành tốt vào thị trường bất động sản: (1) Xem xét trên bình diện các luồng tiền vào thị trường bất động sản năm 2018, có thể thấy, đầu tư nước ngoài là rõ nét nhất, với 6,6 tỷ USD; (2) Luồng tiền kiều hối khá tốt. Trong tổng số 18,9 tỷ USD vận hành về Việt Nam, một lượng tương đối lớn được đầu tư vào bất động sản; (3) Luồng tiền từ thị trường chứng khoán có biến động trái chiều, thị trường chứng khoán có giai đoạn từ sau Tết âm lịch Mậu Tuất đến cuối tháng 04/2018 là tốt nhưng sau đó lại bị suy giảm; (4) Các doanh nghiệp trong nước đầu tư vào thị trường bất động khá tốt, cả về phía các nhà đầu tư phát triển và nhà đầu tư tiềm năng; (5) Luồng tiền từ tư nhân nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 khá tốt (tuy không có những quan sát đầy đủ); (6) Luồng tiền đầu tư tư nhân vào thị trường bất động sản khá tích cực, cả khía cạnh các nhà đầu tư phát triển và các nhà đầu tư tiềm năng thông qua kênh vào đất nền ven đô và kênh vào đất nền các địa bàn dự kiến thành đặc khu; (6) Luồng tiền từ công cụ tài chính phái sinh được kỳ vọng lớn nhưng do chính sách về condotel, officetel không có đột phá, nên chỉ tăng mạnh trong giai đoạn đầu năm, sau đó giảm dần và không có đột biến. Bên cạnh đó, hai luồng tiền quan trọng là đầu tư công và đầu tư từ các doanh nghiệp nhà nước vào thị trường bất động sản được kiểm soát khá tốt.

 

Dự báo thị trường bất động sản năm 2019

Năm 2019, tình hình kinh tế thế giới có nhiều biến động khó lường. Tuy nhiên, ngoại trừ những biến động cực đoan không thể dự đoán và cũng khó xảy ra, (nếu có xảy ra cũng phải vào cuối năm 2019), kinh tế thế giới được dự báo không khác biệt nhiều so với năm 2018. Bên cạnh đó, kinh tế Việt nam năm 2019 bước vào năm chuẩn bị Đại hội Đảng lần thứ XIII. Các chỉ số kinh tế vĩ mô cũng được dự báo không có nhiều biến động và chú trọng vào tăng trưởng chất lượng và phát triển bền vững.

Thị trường bất động sản năm 2019 được xây dựng trên một số giả định: Đầu tiên là, tăng trưởng tiếp tục được dự báo ổn định, lạm phát thấp, các dự án các quận trung tâm tạm dừng cấp phép, các đặc khu tiếp tục dừng xem xét, FDI tiếp tục ổn định nên bất động sản năm 2019 sẽ nhiều khả năng không có đột phá. Tiếp đến là, mặc dù không có độ phá nhưng do các yếu tố chung của nền kinh tế vẫn đang có dấu hiệu tăng trưởng tốt nên do lạm phát vẫn được kiểm soát ở mức thấp, vì vậy, bất động sản vẫn tăng giá như là van xả của lạm phát. Cuối cùng là về sản phẩm, do condotel, biệt thự nghỉ dưỡng không có xung lực mới; căn hộ chung cư đã ổn định và những sản phẩm mới không nhiều và giá đã ổn định ở mức cao nên các sản phẩm giá thấp sẽ được săn đón. Đặc biệt, nhóm sản phẩm đất nền vùng ven với mức giá dưới 2 tỷ cho 40-50m2 sẽ có cầu có khả năng thanh toán cao.

Trên cơ sở ba giả định đó, thị trường bất động sản 2019 được dự báo có 3 kịch bản:

Kịch bản tự nhiên. Mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, tình hình kinh tế thế giới ổn định theo hướng không tốt lên cũng không xấu đi. Tình hình kinh tế trong nước vẫn vận hành theo hướng tiệm tiến, ngoại suy. Các chính sách mới cho thị trường vẫn chờ đợi, chuẩn bị, chưa khẳng định… nhưng một số xu thế mới về bất động sản thông minh, bất động sản xanh có bước phát triển nhanh hơn. Thị trường bất động sản phát triển mở rộng sang các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, như: Cần Thơ, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng... Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Thậm chí, có thể xảy ra với xác suất trên 50%. Sau một số năm (2014-2018) nền kinh tế đã tích lũy được thế năng do tăng trưởng kinh tế.

Kịch bản rất tốt. Kịch bản này xảy ra khi tất cả các yếu tố thuận lợi đều xảy ra. Thứ nhất, nhà nước ban hành chính sách về condotel, officetel, hometel theo hướng công nhận sản phẩm, cấp giấy chứng nhận (loại hình phụ thuộc vào từng cấp độ tài sản và vị thế pháp lý). Thứ hai, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển. Thị trường chứng khoán tiếp tục tăng trưởng. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt vào nền kinh tế Việt Nam. Kiều hối tiếp tục tăng trưởng (nếu tốt có thể đạt mức 20 tỷ USD vào năm 2019). Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và các hiệp định FTA thế hệ mới của Việt Nam đi vào vận hành và vận hành có kết quả tích cực. Các doanh nhân tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Kịch bản này khó xảy ra do các điều kiện tích cực đồng loạt xảy ra, nhưng vẫn có thể xảy ra. Xác suất xảy ra kịch bàn này thấp hơn kịch bản tăng trưởng ổn định nhưng vẫn cao hơn kịch bản xấu.

Kịch bản xấu. Mặc dù đến năm 2019, khả năng này ít xảy ra, nhưng vẫn có thể xảy ra nếu có một số đột biến xấu. Thứ nhất, tình hình kinh tế chính trị thế giới xấu đi. Thế giới có những biến động đột biến do các bất ổn tiềm tàng. Nếu tình hình xấu đi, rất có thể kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng và thị trường bất động sản Việt Nam không là ngoại lệ. Thứ hai, kinh tế trong nước có những biến động xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu và về nợ xấu, lạm phát, nợ nước ngoài, nợ chính phủ hay các thảm họa thiên nhiên… Kịch bản này ít khả năng xảy ra nhất, nhưng cũng vẫn có thể xảy ra nếu chỉ 1 giả thiết xuất hiện. Xác suất xảy ra kịch bản này là thấp nhất.

Với ba kịch bản dự báo, dù là kịch bản nào xảy ra cũng luồn tồn tại 5 rủi ro khác nhau. Theo đó, rủi ro lớn nhất mà thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung không tác động được, gồm: (i) rủi ro về khủng hoảng kinh tế thế giới. Rủi ro này đã được điểm đến trong các nghiên cứu cũng như các cảnh báo của các nhà kinh tế, các doanh nhân; (ii) rủi ro về kinh tế vĩ mô. Việt Nam ngày càng hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn; Cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội; (iii) Nền kinh tế thị trường ngày càng đi vào chiều sâu. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn bền vững cho thị trường cần khuôn khổ thể chế hoàn chỉnh, đặc biệt là khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác; (iv) Rủi ro chính sách. Các chính sách tài chính với thị trường bất động sản nhìn chung còn rất hạn hẹp, đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản, nhưng chưa được thực hiện. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản tiếp tục kỳ vọng rất nhiều vào việc có những chính sách kích thích thị trường bất động sản đối với phân khúc condotel, officetel. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước có những chính sách nới lỏng đối với tín dụng, lãi suất. Hơn nữa, các chính sách về quỹ tiết kiệm tương hỗ, hệ thống tái thế chấp, quỹ hỗ trợ nhà giá thấp… tiếp tục được nghiên cứu ban hành; (v) Rủi ro thị trường. Các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Các dòng tiền nước ngoài vào thị trường cần được điều tiết, kiểm soát tránh làm tăng trưởng nóng thị trường. Rủi ro thứ năm, không thể không kể đến, đó là rủi ro đối tác. Đồng thời, việc các doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào M&A thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ không chỉ là cơ hội mà còn là thách thức đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Năm 2019, các kịch bản chủ yếu là đi ngang, có xu thế giảm nhưng phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kinh tế thế giới.

Kiến nghị giải pháp

Với những giả định, những kịch bản và những rủi ro, để thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 có thể phát triển bền vững, cần triển khai đồng bộ một số giải pháp sau:

Một là, tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường bất động sản, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh. Đây là một trong những trọng tâm của năm 2019 và 2020. Thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển mạnh và bền vững nếu các công cụ tài chính phái sinh, cũng như các công cụ tạo ra sản phẩm phái sinh được ra đời và đi vào vận hành đo chu kì tăng trưởng đã vào năm thứ 6, các nguồn lực cũng đã đạt đến đỉnh biên độ tăng trưởng.

Hai là, tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có chủ thể tham gia vào đầu tư và việc thế chấp bất động sản với các tổ chức tài chính quốc tế. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo lộ trình phù hợp và kiểm soát được. Việc mở rộng việc mua và sở hữu nhà trên địa bàn Việt Nam đã và đang có kết quả.Tuy nhiên, việc kiểm soát việc các chủ thể có yêu tố nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam là một việc cần đặt ra để có thể đảm bảo thị trường bất động sản Việt Nam có thể phát triển một cách lành mạnh là một yêu cầu quan trọng để tránh các tác động của việc chu chuyển vốn cũng như việc đảm bảo khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Ba là, tăng cường triển khai các tiến bộ khoa học, công nghệ, đặc biệt công nghệ 4.0 để làm đa dạng và phong phú hơn các loại hình sản phẩm, cũng như các loại hình kinh doanh trên thị trường bất động sản. Một mặt, vận dụng các loại hình sản phẩm và giao dịch mới. Một mặt, nghiên cứu, ban hành các công cụ chính sách phù hợp với các sản phẩm và giao dịch mới đó. Chẳng hạn, nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý chung cư và kinh doanh căn hộ AirBnb; các sản phẩm lai ghép sở hữu…

Bốn là, theo dõi sát diễn biến kinh tế quốc tế, đặc biệt là cuộc chiến thương mại Trung Quốc - Mỹ. Có biện pháp chuẩn bị tiếp đón luồng đầu tư vào Việt Nam thay thế cho luồng đầu tư vào Trung Quốc của các nước thứ ba. Đồng thời, cũng chuẩn bị sắn sàng các phương thức ứng phó với các biến động bất lợi với nền kinh tế Việt Nam dưới tác động của cuộc chiến tranh thương mại Trung Quốc - Mỹ..

Năm là, luôn theo dõi chặt chẽ tình hình quốc tế, kinh tế vĩ mô và thị trường để có các động thái chính sách cũng như các cảnh báo, các điều chỉnh cần thiết để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững. Kết hợp khuyến khích đủ mức đồng hành với chế tài đủ mạnh để vừa kích thích vừa kiểm soát được thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh và tăng trưởng./.

PGS, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương

Theo Tạp chí Kinh tế và Dự báo  số 04/2019

* Ý kiến bạn đọc
* Tin đáng chú ý
* Các tin liên quan