Theo dự báo của nhiều chuyên gia tham gia hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016”, tổ chức tại Hà Nội sáng ngày 23/03/2016, trong những năm tới thị trường bất động sản tiếp tục phát triển khả quan, nhưng vốn vẫn sẽ là yếu tố quyết định sự phát triển của thị trường.

Thị trường tiếp tục tăng trưởng tích cực

Theo Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng - Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, thị trường đang có dấu hiệu phục hồi mạnh, được thể hiện rõ nét thông qua số lượng giao dịch tăng lên, lượng hàng tồn kho giảm mạnh và dư nợ tín dụng ngày càng tăng, nhiều doanh nghiệp và người dân lại bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, lượng giao dịch trong năm 2015 có mức tăng trưởng khá so với những năm trước, tăng gần gấp đôi so với năm 2014, không chỉ ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp, mà còn ở cả phân khúc căn hộ trung-cao cấp, đất nền, nhà ở riêng lẻ và phân khúc văn phòng, dịch vụ.

“Năm 2016, thị trường bất động sản tiếp tục có những chuyển biến tích cực, tiếp tục tăng trưởng; sẽ có sự chuyển hướng đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung bình khoảng trên dưới 1 tỷ đồng” ông Phấn nhận định.

Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản

Dự báo khả quan và cụ thể hơn đối với lĩnh vực bất động sản, ông Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu Phát triển Kinh doanh (BDI) cho rằng, năm 2018, thị trường bất động sản sẽ cân bằng cung cầu (hiện tại cung đang nhiều hơn cầu). Nhưng từ năm 2019 trở đi, cầu bất động sản sẽ nhiều hơn cung. Nguyên nhân là với tác động của Hiệp định Đối tác Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP), sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cộng thêm hàng vạn kỹ sư, công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.

TS. Lê Xuân Nghĩa: TPP sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam

“Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Vì vậy, số lượng nguồn cung bất động sản từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Với cung - cầu này, cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tăng nóng. Tuy nhiên, tính toán gần đây cho thấy, thị trường có thể nóng sớm hơn, bắt đầu từ năm 2021”, Ông Nghĩa cho hay.

Liên quan đến nguồn cung tương lai cho thị trường bất động sản, PGS, TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, cung các sản phẩm trung, cao cấp ở các vùng phát triển và lân cận sẽ tiếp tục dồi dào trong trung hạn nhưng có nguy cơ khan hiếm trong dài hạn. Chính vì thế, các nhà đầu tư có tiềm lực đầu tư dài hạn có cơ hội lựa chọn tốt trong giai đoạn 2016-2018 sẽ đón trước các cơ hội thị trường giai đoạn 2021-2023.

Đồng thời, ông Cường cũng phủ nhận khả năng xảy ra “bong bóng” cho thị trường, khi nhiều ý kiến cho rằng, dòng vốn đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản trong thời gian qua.

“Trong những năm tới, dù thị trường tiếp tục tăng trưởng để giải phóng tồn kho bất động sản nhưng không có khả năng tạo cơn sốt. Cung bất động sản tiếp tục tăng nhanh, dư cung cục bộ có thể xuất hiện nhưng thị trường sẽ tự điều chỉnh nên khó xuất hiện “bong bóng” ông Cường nói.

Không nên “siết” tín dụng bất động sản

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn cung quan trọng số 1 với thị trường bất động sản. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65%-70%. Vốn tín dụng ngân hàng 40% chưa phải là thấp.

“Thị trường bất động sản vẫn luôn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả chủ đầu tư và người mua nhà. Tại Việt Nam, ngân hàng thích cho vay bất động sản bởi vừa có tài sản thế chấp, đồng thời vẫn là thị trường nền tảng trong dài hạn dù ngắn hạn có thể suy giảm. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư vẫn coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn”, ông Nghĩa phân tích.

Vì vậy, theo ông Nghĩa, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn. Ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như Luật Kinh doanh Bất động sản đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

“Giả sử muốn “cảnh báo” ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên 200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được” ông Nghĩa nói.

Liên quan đến vấn đề vốn cho thị trường bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua sử dụng chủ yếu 5 luồng vốn đầu tư gồm: Vốn tự có của nhà đầu tư trong nước, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài; vốn do chủ đầu tư huy động trực tiếp từ người mua nhà thông qua cơ chế phân chia lợi ích kinh doanh hoặc cơ chế mua bán nhà hình thành trong tương lai; vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và vốn huy động từ thị trường chứng khoán.

“Bên cạnh hai nguồn vốn chủ đạo là vốn từ tổ chức tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ người mua nhà, giải pháp vốn cần quan tâm nhất là chứng khoán hoá vốn đầu tư vào bất động sản và cho phép thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài”, GS. Võ phân tích.

GS. Đặng Hùng Võ: Chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào trong nước được hình thành

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra rằng, quỹ đầu tư chứng khoán bất động sản (REIT) đã có cơ sở pháp lý đủ điều kiện thành lập và hoạt động nhưng thực tế chưa tạo được niềm tin nhất định cho các nhà đầu tư tư nhân. Hiện mới chỉ các các nhà đầu tư nước ngoài, như: VinaLand, Indochina Land Holding, VietNam Opportunity (VOF) Vietnam Property Fund (VPF), Vietnam Property Holding (VPH), Asean Properties Limited (APL), chưa có một quỹ đầu tư bất động sản nào trong nước được hình thành cho thấy điều kiện về hoạt động này còn nhiều hạn chế./.