Thí điểm tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

Theo Quyết định 2128/QĐ-BTC, ngày 04/10/2016, từ tháng 11/2016 đến hết tháng 12/2017 sẽ áp dụng thí điểm đối với cá nhân có nhà cho thuê tại địa bàn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thuộc quản lý của cơ quan Thuế tại 2 địa phương này có nhu cầu được khai thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân điện tử đối với hoạt động cho thuê nhà.

Tổng cục Thuế có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ các điều kiện kỹ thuật để triển khai khai điện tử đối với cá nhân có nhà cho thuê

Bộ Tài chính giao cho Tổng cục Thuế có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ các điều kiện kỹ thuật để triển khai khai điện tử đối với cá nhân có nhà cho thuê. Hướng dẫn, chỉ đạo cơ quan Thuế, người nộp thuế thực hiện đăng ký tài khoản, kê khai và theo dõi, xử lý hồ sơ khai thuế điện tử theo quy định tại Quy trình này. Đồng thời, hỗ trợ, giải quyết vướng mắc của người nộp thuế, cơ quan Thuế trong quá trình thực hiện.

Sau đó, sẽ tổng kết, đánh giá kết quả thực hiện trong phạm vi thí điểm và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình thí điểm khai thuế giá trị gia tăng, thu nhập cá nhân điện tử đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân.

Các cá nhân thực hiện khai thuế điện tử đảm bảo các điều kiện thực hiện giao dịch thuế điện tử theo quy định tại Thông tư số 110/2015/TT-BTC, ngày 28/07/2015 của Bộ Tài chính, hướng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế và quy trình ban hành kèm theo Quyết định này. Các nội dung khác được thực hiện theo quy định của pháp luật thuế hiện hành.

Về quy trình, Quyết định nêu rõ, người nộp thuế truy cập vào Cổng Thông tin điện tử và đăng ký sử dụng tài khoản giao dịch điện tử với cơ quan Thuế. Sau khi được chấp nhận, người nộp thuế truy cập vào Cổng để khai trực tuyến Tờ khai điện tử cho hoạt động cho thuê nhà theo mẫu số 01/TTS và phụ lục 01/BK-TTS (ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/06/2015 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân có hoạt động kinh doanh).

Người nộp thuế khai các thông tin của hợp đồng cho thuê nhà và được hỗ trợ tính toán, tổng hợp lên Tờ khai cho thuê nhà theo mẫu số 01/TTS và phụ lục 01/BK-TTS ban hành kèm theo Thông tư số 92).

Về nguyên tắc khai thuế cho từng hợp đồng cho thuê nhà được quy định, khi khai thuế lần đầu (đối với mỗi hợp đồng cho thuê nhà), thông tin của hợp đồng cho thuê nhà phải kê khai đầy đủ và chỉ kê khai một lần duy nhất (nếu không có thay đổi).

Cổng Thông tin điện tử sẽ tạo mã số quản lý hợp đồng cho từng hợp đồng. Mã số này không thay đổi khi người nộp thuế thay đổi thông tin trên hợp đồng hoặc kê khai cho các kỳ khai thuế tiếp theo.

Người nộp thuế có duy nhất một hợp đồng thực hiện khai thuế theo năm hoặc kỳ thanh toán. Người nộp thuế có nhiều hợp đồng trong cùng địa bàn (cùng quận/huyện) có thể thực hiện khai thuế theo năm trên 1 tờ khai. Trường hợp khác, người nộp thuế tự xác định nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành và khai cho từng hợp đồng theo năm hoặc kỳ thanh toán.

Khi khai thuế từ lần thứ 2 trở đi (đối với mỗi hợp đồng cho thuê nhà), người nộp thuế có thể tra cứu tờ khai đã khai kỳ trước để điền thông tin cho tờ khai kỳ mới và kê khai.

Sau khi hoàn tất các thông tin Tờ khai cho thuê nhà, người nộp thuế gửi bản chụp hợp đồng cho thuê nhà hoặc phụ lục hợp đồng cho thuê nhà và nhập mã OTP (do Cổng Thông tin điện tử gửi đến số điện thoại của người nộp thuế) để chuyển hồ sơ khai thuế tới cơ quan Thuế qua Cổng Thông tin điện tử.

Bản chụp hợp đồng cho thuê nhà hoặc phụ lục hợp đồng cho thuê nhà dưới dạng điện tử được lưu trên Cổng để phục vụ cho việc kiểm tra của cơ quan Thuế. Nếu không gửi bản chụp dưới dạng điện tử, những giấy tờ này phải được gửi đảm bảo qua đường bưu điện đến bộ phận một cửa của Chi cục thuế nơi có nhà cho thuê.

Sau khi người nộp thuế nộp hồ sơ điện tử, Cổng Thông tin điện tử của Tổng cục Thuế gửi thông báo để xác nhận đã nộp hoặc lý do không nhận hồ sơ cho người nộp thuế qua địa chỉ thư điện tử và qua số điện thoại mà người nộp thuế đã đăng ký.

Cho thuê nhà trọ, đóng thuế thế nào?

Trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, ngày 18/06/2015 có giải thích quy định về việc chủ nhà trọ đóng thuế. Căn cứ khoản 25, Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC, ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP, ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng.

Theo đó, về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng là hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu hàng năm từ một trăm triệu đồng trở xuống.

Việc xác định hộ, cá nhân kinh doanh thuộc hay không thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật về quản lý thuế.

Căn cứ khoản 5, Điều 21 Thông tư số 156/2013/TT-BTC, ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP, ngày 22/7/2013 của Chính phủ. Theo đó, việc khai thuế và xác định số thuế phải nộp theo phương pháp khoán. Cụ thể, mức doanh thu không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp khoán. Hộ nộp thuế khoán có mức doanh thu bằng hoặc dưới mức doanh thu không phải nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp khoán.

Trong trường hợp cho thuê nhà trọ, doanh thu là toàn bộ số tiền của chủ nhà trọ thu được do khách hàng thuê nhà trọ trả theo ngày, tháng hoặc năm, bao gồm tiền điện nước... (kể cả do người thuê trả riêng) và các dịch vụ khác của nhà trọ.

Theo các quy định trên, trường hợp xác định doanh thu năm từ hoạt động cho thuê nhà trọ từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Riêng thuế môn bài phải kê khai và nộp thuế theo mức thu nhập đã được quy định tại Thông tư số 96/2002/TT-BTC, ngày 24/10/2002 của Bộ Tài chính.

Đối với trường hợp doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng trở lên thì phải nộp các loại thuế, sau:

- Thuế môn bài, là loại thuế được đóng theo năm nên việc xác định mức thuế phụ thuộc vào thời gian người thuê trọ ký hợp đồng thuê nhà vào 6 tháng đầu năm hay cuối năm. Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 mục II Nộp thuế môn bài Thông tư 96/2002/TT-BTC.

+ Nếu là 6 tháng đầu năm: Đóng 1 triệu đồng, nếu là 6 tháng cuối năm từ ngày 1/7 thì đóng 500 nghìn đồng;

- Thuế giá trị gia tăng: Đây là thuế tính theo tháng, tính theo từng tháng chủ nhà trọ cho thuê. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp được tính theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng theo Khoản 2 Phần Phụ Lục Bảng danh mục ngành nghề Thông tư số 219/2013/TT-BTC, ngày 31/12/2013 về tính thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ % trên doanh thu thì dịch vụ cho thuê nhà phải chịu mức thuế giá trị gia tăng theo tỷ lệ 5% trên doanh thu. Thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu x 5%

- Thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu x 5%. Theo quy định tại Công văn số 615/TCT-TNCN, ngày 13 tháng 02 năm 2015 thì hoạt động cho thuê tài sản áp dụng thuế suất thuế thu nhập cá nhân 5% cho trường hợp cho thuế nhà đất./.