Cập nhật ngày 19/04/2013 - 00:57:23

           

Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp BĐS thực chất ra sao?

- Chưa bao giờ thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam lại đối mặt với nhiều vấn đề nan giải và khó khăn toàn diện như trong năm 2012. Để có thể tồn tại và vượt khó đi lên, các doanh nghiệp BĐS Việt Nam, không có cách nào khác, phải tìm ra con đường đi riêng và nâng cao năng lực canh tranh của mình.

Bức tranh doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Doanh nghiệp BĐS là mô hình tổ chức kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng cơ bản và BĐS, có tư cách pháp nhân, hoạt động trong khuôn khổ pháp lý và tuân theo những quy luật khách quan của thị trường nhằm mục đích thu lợi nhuận. Khối doanh nghiệp này là một bộ phận của doanh nghiệp Việt Nam, vì thế, trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh chúng vừa tuân theo những đặc điểm, quy luật chung, vừa có tính đặc thù riêng của lĩnh vực xây dựng, BĐS.

Năm 2012 là năm đặc biệt khó khăn đối với các doanh nghiệp BĐS. Bên cạnh tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khó khăn do những yếu kém kinh tế vĩ mô trong nước vẫn rất nặng nề: Hệ thống chính sách tiền tệ và ngân hàng lộ rõ nhiều mặt bất cập, tiến trình tái cơ cấu diễn biến chậm hơn so với lộ trình dự tính của Chính phủ; Nợ xấu tăng và biến động phức tạp; Tốc độ tăng trưởng GDP rơi về mức thấp (năm 2012: 5,03%); Tổng cầu nền kinh tế suy giảm nghiêm trọng, tồn kho tăng cao; Lạm phát và lãi suất tạm thời hạ nhiệt, nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ tăng trở lại; Thị trường vàng đầy bất ổn… Tất cả những nguyên nhân trên đã tác động đến hầu hết mọi thành phần và khu vực của nền kinh tế, làm cho thị trường BĐS vốn đã trì trệ lại càng khó khăn và ảm đạm hơn.

Mặc dù trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và tìm các giải pháp “phá băng” thị trường BĐS, như: kiềm chế và giảm lãi suất vay; nới lỏng tín dụng hơn cho lĩnh vực BĐS; cho phép khoanh nợ, giãn nợ…, nhưng vẫn không thể giúp thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, giải thể, bị sáp nhập đã gây tác động tiêu cực cho cả nền kinh tế.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 31/12/2012, giá trị sản xuất, kinh doanh toàn ngành đạt hơn 720.000 tỷ đồng, tăng trưởng 10% so với năm trước. Tuy nhiên, đây cũng là năm chứng kiến số lượng doanh nghiệp thua lỗ nhiều nhất. Cụ thể, trong tổng số 55.870 doanh nghiệp ngành xây dựng đang hoạt động trong nhiều lĩnh vực, ngành nghề, như: xây dựng dân dụng - công nghiệp, giao thông, thủy lợi, thủy điện, hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh BĐS…, thì có tới 17.000 doanh nghiệp thua lỗ, tăng hơn 2.000 doanh nghiệp so với năm 2011.

Đặc biệt, tỷ lệ doanh nghiệp thua lỗ ngành xây dựng gia tăng mạnh trong các năm 2011 và 2012. Nếu như năm 2010 có 9.451/48.753 doanh nghiệp thua lỗ (chiếm 19,4%), thì đến năm 2011 có 14.998/48.733 doanh nghiệp thua lỗ (30,8%) và năm 2012 có 17.000/55.870 doanh nghiệp thua lỗ (30,4%). Con số này có lẽ chưa phản ánh hết thực trạng thua lỗ thực tế, do đây là số liệu do các doanh nghiệp báo cáo, chưa qua kiểm toán. Đó là chưa kể đến 2.637 doanh nghiệp dừng hoạt động, hoặc giải thể trong năm 2012. Trong khi số doanh nghiệp dừng hoạt động tăng lên, thì con số thành lập mới giảm cao nhất trong các lĩnh vực, ngành kinh tế. Năm 2012, tính riêng số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới giảm 44%, doanh nghiệp xây dựng giảm 22,6%.

Nguyên nhân do đâu?

Nguyên nhân dẫn đến sự ảm đạm trong bức tranh sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS, bên cạnh những vấn đề thuộc về vĩ mô còn do xuất phát từ bản thân các doanh nghiệp. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, sự phát triển ồ ạt về số lượng các dự án BĐS, trong đó khá nhiều dự án dựa trên nhu cầu đầu cơ thay vì nhu cầu sử dụng và khai thác kinh doanh.

Do thị trường BĐS phát triển “nóng” và có tỷ suất sinh lợi rất cao trong những năm trước khiến nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực phát triển BĐS. Có những doanh nghiệp trước đây hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp cũng đã chuyển hướng sang lĩnh vực BĐS, mà không chú trọng đến trình độ cũng như kinh nghiệm quản lý. Nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung vào những phân khúc có tính sinh lời cao, mà không quan tâm đến chỉ báo nhu cầu thực sự của thị trường.

Theo nghiên cứu của TS. Lê Chí Hiếu, trong vòng 3 năm 2007-2009, số lượng căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh từ 3.000 căn đã tăng lên gấp 10 lần. Đặc biệt, số lượng đất nền ở khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh, như: Long An, Bình Dương, Nhơn Trạch… rất lớn dẫn đến cung vượt xa so với nhu cầu sử dụng, khai thác. Điều này không chỉ gây ra tồn đọng cho các dự án đó, mà làm ảnh hưởng đến các dự án có nhu cầu sử dụng, có khả năng khai thác kinh doanh tại khu vực này.

Thứ hai, nhiều doanh nghiệp thiếu chiến lược dài hạn, tài chính hạn hẹn, không đầu tư đúng tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng và không gian sinh sống. Do vậy, sản phẩm không có sức thu hút khách hàng.

Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản thị trường BĐS thời gian qua chưa khởi sắc (mặc dù giá nhà đã giảm khá mạnh) là do sự sụt giảm niềm tin của khách hàng về chất lượng sản phẩm. Nhiều dự án gắn mác căn hộ cao cấp để đẩy giá bán lên cao, trong khi chất lượng và dịch vụ lại chỉ ở mức trung bình. Thậm chí, có nhiều dự án triển khai chậm ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng. Một khi quyền lợi của người tiêu dùng bị ảnh hưởng, thì rất khó để thị trường có thể chấp nhận sản phẩm đó. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, quyền lực đang nằm trong tay khách hàng chứ không phải là những doanh nghiệp BĐS.

Điều đáng nói nữa là, nhiều doanh nghiệp có quy mô rất nhỏ, tổng tài sản chỉ khoảng 200-300 tỷ đồng (thậm chí thấp hơn), nhưng vẫn chủ trương đi vay nợ hoặc huy động thêm từ khách hàng để triển khai những dự án kéo dài từ 3-5 năm và chí phí đầu tư 1 dự án thậm chí lớn gấp đôi, gấp ba lần vốn chủ sở hữu. Điều này khiến các doanh nghiệp thường chủ trương quảng cáo mạnh, thu hút người mua để lấy vốn xây dựng, không thể thực hiện đầu tư bài bản, dựa trên chất lượng căn hộ và kế hoạch bán hàng – khai thác dài hạn.

Để nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp BĐS

Trước tình hình thực tế doanh nghiệp, cũng như thực trạng thị trường BĐS thời gian qua, xin đề xuất một số giải pháp sau:

Một là, phát huy vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ, nâng cao năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp BĐS: Nhà nước có vai trò quan trọng trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp BĐS nói riêng. Căn cứ vào mục tiêu chiến lược của quốc gia, bối cảnh cụ thể của tình hình quốc tế và năng lực của doanh nghiệp, Nhà nước nên có sự điều chỉnh phù hợp các chính sách hỗ trợ.

Bên cạnh việc duy trì những chính sách hỗ trợ truyền thống, Nhà nước cần sử dụng có hiệu quả hệ thống các chính sách mới, cần tập trung thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu sản xuất, kinh doanh để cạnh tranh trên phân khúc thị trường, nhằm mang lại giá trị gia tăng cao thông qua các biện pháp tài chính và phi tài chính. Hỗ trợ doanh nghiệp bằng các chính sách tác động gián tiếp như: Hỗ trợ để nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm chi phí bảo vệ môi trường, cải thiện hiệu quả của hệ thống kết cấu hạ tầng, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; Hoàn thiện môi trường kinh doanh, tạo môi trường sản xuất kinh doanh bình đẳng và thuận lợi cho các thành phần doanh nghiệp; Phát triển hệ thống tài chính để các doanh nghiệp BĐS dễ dàng tiếp cận các nguồn tài chính hơn, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Ngoài ra, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm bảo đảm triển khai và thực hiện có hiệu quả hệ thống cơ chế, chính sách trên thực tế. 

Hai là, các doanh nghiệp BĐS phải thường xuyên nắm bắt diễn biến của thị trường, tình hình kinh tế - xã hội ở trong nước và quốc tế nhằm xây dựng được các chiến lược kinh doanh hiệu quả. Đặc biệt, doanh nghiệp phải nghiên cứu, nắm vững quy hoạch phát triển. Bởi vì, quy hoạch có mối quan hệ chặt chẽ với vấn đề đầu tư xây dựng và BĐS; trong đó, quy hoạch là cơ sở, tiền đề cho xây dựng và BĐS. Nếu tách rời các yếu tố này hoặc cố tình vi phạm sẽ làm cho thị trường xây dựng, BĐS bị méo mó, phiến diện, bị các yêu tố chủ quan chi phối.

Đồng thời, thường xuyên làm tốt công tác dự báo về nhu cầu thực tế của lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS, những phân khúc của thị trường, cũng như hiệu quả đầu tư ở các phân khúc đó. Doanh nghiệp kinh doanh xây dựng và BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như phân khúc căn hộ bình dân. Đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do có cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Với văn phòng cho thuê, cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà như bãi giữ xe, tiết kiệm năng lượng, an ninh, trật tự và phòng chống cháy nổ…

Ba là, các doanh nghiệp BĐS cần làm tốt công tác chuẩn bị các nguồn lực để nâng cao chất lượng, hiệu quả sản xuất, kinh doanh: Sự chuẩn bị các nguồn lực vừa nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, vừa góp phần thu hút các nguồn lực của xã hội. Nguồn nhân lực, công nghệ, vật tư, nguồn vốn… là những nguồn lực quan trọng quyết định đến chất lượng sản phẩm, năng lực cạnh tranh, cũng như hiệu quả sản xuất, kinh doanh. Vì thế, các doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm giải pháp, huy động và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực; đồng thời, làm tốt công tác chuẩn bị để khi thời cơ đến, thì có thể đáp ứng ngay yêu cầu của thị trường.

Đồng thời, có giải pháp sát và trúng để huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn, tiếp nhận và sử dụng hợp lý các trang thiết bị, khoa học và công nghệ hiện đại từ bên ngoài. 

Bốn là, bảo đảm được khả năng duy trì, mở rộng thị phần của doanh nghiệp; đồng thời, nâng cao chất lượng, uy tín, thương hiệu sản phẩm của doanh nghiệp: Trong bối cảnh nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, thì việc duy trì, mở rộng thị phần của doanh nghiệp trở thành bài toán khó cho các doanh nghiệp BĐS. Do vậy, các doanh nghiệp cần quan tâm, điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cắt giảm chi phí ở những lĩnh vực không cần thiết để giữ vững năng lực, thị phần sản xuất, kinh doanh. Các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, chất lượng, sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng. Đồng thời, tiếp tục giữ vững và nâng cao chất lượng nhằm bảo đảm uy tín và thương hiệu của sản phẩm góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường ở cả trong và ngoài nước.

Năm là, phát huy vai trò của nhà lãnh đạo, quản lý doanh nghiệp: Nhà lãnh đạo, quản lý là một trong những nhân tố quan trọng quyết định đến hiệu quả sản xuất, kinh doanh cũng như phát triển bền vững của doanh nghiệp. Kinh nghiệm về sự thành công ở nhiều doanh nghiệp BĐS cho thấy, vai trò của người lãnh đạo, quản lý doanh nghiệp trong những hoàn cảnh khó khăn. Bên cạnh đó, cần tăng cường sức mạnh của các tổ chức thành viên theo hướng chuyên môn hoá là giải pháp mang tính đột phá để nâng cao năng lực cạnh tranh.

Sáu là, tăng cường khả năng liên kết và hợp tác của doanh nghiệp: Để huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của doanh nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động hợp tác, liên kết để phát triển, bao gồm các đối tác cả ở trong và ngoài nước. Tuy nhiên, sự hợp tác, liên kết này cần dựa trên quan điểm hệ thống, sự hoàn thiện của các nguyên tắc và thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.

Mặt khác, để huy động được nguồn vốn khác, ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện đồng bộ các giải pháp, như: động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; chia nhỏ căn hộ để bán, phát hành trái phiếu, cổ phiếu… công ty./.

Tài liệu tham khảo:

1. Chính phủ (2013). Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, số 02/NQ-CP, ngày 07/1/2013.

2. Tường Linh (2013). Nhiều giải pháp cho thị trường BĐS năm 2013, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, ngày 14/2, truy cập tại http://www.cpv.org.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=28340718&cn_id=569620

3. Đặng Đức Thành (2013). Phác họa thị trường BĐS năm 2013, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 1/2013.

4. TS. Lê Chí Hiếu (2012). Thị trường năm 2013: Tiếp tục “bất động” hay sẽ còn… “sản”?, bài tham luận Hội thảo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013, TP. Hồ Chí Minh, ngày 12/12/2012.

 

 

ThS. Nguyễn Thị Thuý Thiệp

* Ý kiến bạn đọc
* Tin đáng chú ý
* Các tin liên quan