Để tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, từ tháng 6/2020 đến đầu năm 2021 đã có hàng loạt luật, nghị định mới được ban hành như Luật Đầu tư 2020, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định về đất đai, Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư, Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 99/2015/NĐ-CP về nhà ở… Các văn bản này đã tháo gỡ nhiều điểm vướng mắc trong thủ tục dự án nhà ở thương mại. Đây là những điểm sáng pháp lý trong tháo gỡ nút thắt thủ tục của dự án nhà ở thương mại, hứa hẹn sẽ tạo ngay sự sôi động của thị trường kinh doanh bất động sản.

Thủ tục dự án nhà ở thương mại mới đang kỳ vọng cởi chói cho nhiều dự án bất động sản

Thiếu mẫu một văn bản làm khó cả ngành kinh doanh

Các dự án nhà ở thương mại trước đây thường thực hiện theo thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” của Luật Nhà ở 2014 (nếu có 100% đất ở) hoặc thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư” của Luật Đầu tư 2014 (nếu có quyền sử dụng đất nên chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Ngoài ra, nếu dự án có diện tích đất thuộc đất công (đường giao thông, hạ tầng thủy lợi,…) thì dự án vẫn gặp vướng mắc về giao đất cho doanh nghiệp.

Như vậy, nhìn vào quỹ đất của doanh nghiệp bất động sản có thể thấy, có rất ít dự án có đủ điều kiện có diện tích 100% đất ở theo quy định Luật Nhà ở 2014. Trong khi đó, việc doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (loại đất: không phải đất ở) để thực hiện dự án nhà ở cũng gặp nhiều vướng mắc, vì pháp luật về đất đai không có quy định hướng dẫn và không có sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Điều 193, Luật Đất đai 2013 quy định, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, dự án kinh doanh phi nông nghiệp phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, nếu không có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước thì doanh nghiệp không thể thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng. Do đó, phần chính các dự án nhà ở đều phải thực hiện bằng việc bỏ tiền cho cá nhân nhận chuyển nhượng để chờ có dự án sẽ hợp thức hóa đã kéo theo nhiều diện tích đất bỏ hoang hoặc vốn đầu tư của doanh nghiệp bị đẩy lên cao.

Trong khi đó, không có quy định nào xác định cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là UBND tỉnh hay UBND huyện, không có quy định hồ sơ, trình tự thủ tục, điều kiện, cam kết… để “xin” được văn bản này. Trên thực tế, nhiều địa phương được thực hiện dưới dạng “văn bản chấp thuận địa điểm”, “văn bản chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập dự án”…, để cho danh nghiệp đăng bộ sang tên với các giao dịch nhận chuyển nhượng này. Có địa phương, chỉ nhận hồ sơ đăng bộ có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, nhưng doanh nghiệp vẫn phải chờ có quyết định chủ trương của UBND tỉnh mới tiến hành thủ đăng bộ sang tên cho doanh nghiệp, hoặc phải thực hiện theo thủ tục doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tháo gỡ nút thắt thủ tục về nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khoản 13 Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 16, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định chi tiết và kèm theo mẫu văn bản đề nghị cho doanh nghiệp. Theo đó, doanh nghiệp sẽ có văn bản gửi Sở TN&MT, trong thời hạn 15 ngày trình UBND cấp tỉnh xem xét trong 10 ngày có văn bản chấp thuận hoặc trả lời về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất. Văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.

Nếu diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng có tài sản gắn liền với đất thì doanh nghiệp được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất sẽ phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.

Theo Khoản 4, Luật Đầu tư 2020 (khoản 4, Điều 29, Nghị định 31/2021/NĐ-CP), doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư nộp ngoài các giấy tờ quy định chung còn gồm bản sao hợp lệ văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp như đã thực hiện tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP được trình bày như trên.

Tháo gỡ nút thắt thủ tục về đất không được quyền chuyển nhượng và góp vốn, đất công

Ngoài ra, phải nhắc đến những quy định tháo gỡ của Nghị định 148/2020/NĐ-CP, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí năm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo hai hướng.

Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất;

Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Có thể thấy những vướng mắc của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tháo gỡ những vướng mắc và quy định rõ ràng về thủ tục pháp lý của dự án trong việc tạo quỹ đất từ việc nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặt khác, khi các thủ tục này được minh bạch hóa sẽ giúp doanh nghiệp sử dụng đúng mục đích dòng tiền thay vì phải nhờ qua cá nhân nhận chuyển nhượng đất, đặc biệt hứa hẹn một làn sóng mới cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phát triển dự án./.