Cập nhật ngày 29/06/2015 - 22:44:06

           

Đã có cơ chế “gỡ” vướng trong thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất

- Với việc ban hành Quyết định quy định cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao (BT), Thủ tướng Chính phủ đã giải quyết nhiều vướng mắc trong thực tế.

Quyết định được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc hiện tại trong thực hiện phương thức thanh toán Hợp đồng BT, đặc biệt là đối với việc thanh toán bằng quỹ đất.

Trước đó, theo Bộ Tài chính, phương thức thực hiện dự án đầu tư theo hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất được nhiều bộ, ngành và địa phương lựa chọn thực hiện để giải quyết nhu cầu sớm có thêm công trình, nhưng lại đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Vướng mắc đầu tiên phải kể đến là việc xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán. Bởi theo quy định của chính sách tài chính đất đai, việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Bộ Tài chính cho biết, vướng mắc đầu tiên phải kể đến là việc xác định giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán. Bởi theo quy định của chính sách tài chính đất đai, việc xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán chỉ được thực hiện khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Thực tế ở thời điểm ký hợp đồng BT, hầu hết quỹ đất thanh toán chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất. Điều này, làm cho việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán không có căn cứ pháp lý để thực hiện.

Kết quả khảo sát thực tế cho thấy, có trường hợp trong hợp đồng BT, địa phương đã ấn định trước giá trị quyền sử dụng đất của quỹ đất thanh toán (mặc dù chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất) để ghi vào hợp đồng, khuyến khích nhà đầu tư thực hiện dự án, nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai.

 

 Hợp đồng BT (hợp đồng xây dựng – chuyển giao) là hình thức đầu tư đã được Chính phủ ban hành tại Nghị định 78/2007/NĐ-CP nhằm thu hút và khuyến khích phát triển kinh tế xã hội.

Thực tế thời gian qua cho thấy, quy định về việc Nhà nước thanh toán Hợp đồng BT bằng quỹ đất đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư; đến nay đã có nhiều công trình dự án BT hoàn thành đưa vào sử dụng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Xuất phát từ yêu cầu cần thúc đẩy phát triển thêm nhiều dự án BT; từ tình hình thực tế của các loại đất có thể sử dụng làm quỹ đất để thanh toán các hợp đồng BT; và cũng là tiếp tục cụ thể hóa quy định của Chính phủ tại các Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, số 46/2014/NĐ-CP, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép áp dụng hình thức sử dụng đối với quỹ đất thanh toán, đó là áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.

Gồm: đất đã giải phóng mặt bằng; quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp nhà đầu tư được tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ đối với hợp đồng BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới và thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí cũ.

Quyết định nêu rõ, việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất phải đảm bảo nguyên tắc:

- Giá trị dự án BT xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng;

- Giá trị quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư xác định theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Thực hiện thanh toán dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán;

- Thời điểm thanh toán dự án BT bằng quỹ đất là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.

 Quyết định cũng quy định rõ việc sử dụng đất để thanh toán dự án BT.

Cụ thể, đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, thì trên cơ sở vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán được UBND cấp tỉnh dự kiến thanh toán, căn cứ đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng BT và đề nghị của nhà đầu tư, UBND cấp tỉnh có văn bản cam kết với nhà đầu tư về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT.

Đồng thời, giao các cơ quan chức năng của địa phương và nhà đầu tư thực hiện: 1- Lập quy hoạch chi tiết 1/500 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 2- Lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3- Ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định; 4- Tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt.

Trên cơ sở kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.

Còn đối với quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán.

Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được thực hiện như sau: Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất xác định tại thời điểm có quyết định giao đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.

Trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê xác định tại thời điểm có quyết định cho thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư gồm: Đất xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật về đất đai; Đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ sử dụng để thanh toán dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới.

Quyết định cũng quy định rõ việc sử dụng đất để thanh toán dự án BT.

Cụ thể, đối với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, thì trên cơ sở vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán được UBND cấp tỉnh dự kiến thanh toán, căn cứ đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng BT và đề nghị của nhà đầu tư, UBND cấp tỉnh có văn bản cam kết với nhà đầu tư về việc sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT.

Đồng thời, giao các cơ quan chức năng của địa phương và nhà đầu tư thực hiện: 1- Lập quy hoạch chi tiết 1/500 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 2- Lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3- Ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định; 4- Tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt.

Trên cơ sở kết quả thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.

Còn đối với quỹ đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán.

Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán được thực hiện như sau: Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất xác định tại thời điểm có quyết định giao đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất.

Trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê xác định tại thời điểm có quyết định cho thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Ngoài ra, Quyết định quy định, việc sử dụng quỹ đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ để thanh toán dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước./.

An Nhi
* Ý kiến bạn đọc
* Tin đáng chú ý
* Các tin liên quan