Cập nhật ngày 18/05/2018 - 09:53:32

           

Năm 2018, thị trường bất động sản tiếp tục có sự tăng trưởng và phát triển ổn định

- Đây là nhận định của ông Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản 2018: Tác động từ chính sách", do VCCI, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều 17/05/2018 tại Hà Nội.

Cần thêm những định chế tài chính cho thị trường bất động sản

Phát biểu khai mạc chương trình, TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, sau một thời gian trầm lắng kéo dài, từ cuối năm 2013, thị trường bất động sản đã từng bước được phục hồi tích cực. 2018 đã đi được gần nửa thời gian, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ lợi thế hàng loạt cơ sở vật chất hạ tầng đột phá, nhiều tuyến đường kết nối thuận tiện với khu trung tâm, những dự án "đắp chiếu" nhiều năm cũng sẽ được các nhà đầu tư khởi động lại, hầu hết các doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản đã vượt qua thời kỳ khó khăn và đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.

TS Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

“Tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc đều giảm liên tục trong khoảng 3 năm trở lại đây, với con số tồn kho còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng, giảm gần 80% so với thời điểm 2015. Đặc biệt, trong nửa đầu 2018, số doanh nghiệp thành lập mới tăng nhanh, cùng với số lượng dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép nhiều – đây cũng là tín hiệu tốt đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung” - TS. Vũ Tiến Lộc nói.

Ông Lộc cũng cho biết, Kỳ họp Quốc hội lần thứ 5 của Quốc hội khóa XIV tới (sau ngày 21/05/2018), sẽ xem xét ban hành nhiều dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, xây dựng, như: "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị"; "Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp"; "Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị"; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng; Thuế thu nhập doanh nghiệp; Thuế thu nhập cá nhân" và Luật Đơn vị hành chính đặc biệt.

“Hy vọng rằng, tất cả những khung khổ pháp luật và chính sách đó sẽ tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm tới.”, Chủ tịch VCCI nói.

Đồng quan điểm trên, ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, các chính sách liên quan đến bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau và tập trung vào các điều luật, như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản...

Tuy nhiên, theo ông Phấn cho rằng, các luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiề,u nhưng thủ tục còn rườm ra, điều kiện kinh doanh còn chặt chẽ... gây cản trở cho hoạt động của thị trường.

"Về các nội dung của Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản trong dự thảo Luật Chính phủ đã trình Quốc hội, trong luật này chúng tôi kiến nghị sửa đổi những điều kiện kinh doanh và cắt gọn được, để tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư". - ông Phấn cho biết.

Nói thêm về chính sách liên quan đến bất động sản, ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho biết, về mặt chính sách hiện nay có khoảng 4-5 chính sách tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó phải kể đến Nghị quyết 08-NQ/TW, ngày 16/01/2017: phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Hay như Chỉ thị 03/CT-TTg, ngày 25/01/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và một cơ hội theo ông Cấn Văn Lực là tuyệt vời đó chính là Hội nhập quốc tế sâu rộng giai đoạn 2018-2020, cụ thể là triển vọng FTA VN-EU, CPTPP…). Theo ông Lực, các chính sách này sẽ là những nhân tố kích cầu bất động sản tăng lên.

Tuy nhiên, dưới góc độ chuyên gia về tài chính, ông Lực cũng chỉ ra một trong những tồn tại hạn chế trong tài chính bất động, ông Cấn Văn Lực cho rằng, Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường.

Ngoài ra, hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển các định chế tài chính, như: quỹ tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở…) cũng được chỉ ra đang là những rào cả khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển.

Doanh nghiệp phải ứng xử thế nào?

Theo Nguyễn Việt Cường - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc KOSY Group cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tiềm năng đến từ sự khởi sắc của nền kinh tế.

“số lượng các dự án bất động sản đang và sắp triển khai là rất nhiều, và điểm tên các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này cũng không ít. Song, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn”.

Tuy nhiên, ông Cường cho rằng, bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%). Và tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.

“Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay”, ông Cường cho biết.

Để khắc phục tình trạng này, ông Cường cho rằng, trước tiên, doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh như: Xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng và cán bộ nhân viên bằng uy tín và thái độ nghiêm túc, trung thực. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản: Doanh nghiệp cần đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường,… trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án.

Đồng thời, không quên chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền: Hoạch định các chiến lược kinh doanh và truyền thông bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.

Cũng theo ông Cường, bên cạnh các yếu tố trên, các doanh nghiệp có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng nhiều phương thức: Tăng vốn điều lệ để nâng quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai; Huy động vốn ứng trước từ khách hàng; Phát hành trái phiếu; Huy động vốn trên thị trường chứng khoán; Hợp tác, liên doanh, liên kết, chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, ông Cường cũng kiến nghị Nhà nước cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy, giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực vốn để phát triển.

“Ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản. Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào bất động sản,...” ông Cường kiến nghị.

Ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng khẳng định Chính sách rất quan trọng đối với bất động sản. Song, trong những năm qua có rất nhiều chính sách, tuy nhiên có hai vấn đề cả về thị trường và về chính sách. Thứ nhất trong những năm qua chúng ta hạn chế những nhà dưới 45m2. Luật này kéo dài rất lâu và trong những năm qua chúng ta mới gỡ bỏ. Đây cũng là áp lực tăng cầu nhà ở lên. Thứ hai, đối với nhà cấp thấp hay nhà giá rẻ, thậm chí nhà ở xã hội thì lợi nhuận cho các doanh nghiệp rất thấp, cho nên không ai quan tâm nhiều.

Theo ông Điệp, trong bối cảnh hiện nay, cần sự song hành của cả Nhà nước và doanh nghiệp. Theo đó, Nhà nước ra cơ chế chính sách bền vững, vĩ mô, còn doanh nghiệp cần chiến lược dài hơi một chút.

“Xu thế căn hộ nhỏ, gia đình nhỏ nếu như chính sách chúng ta vẫn duyệt các dự án như hiện nay là 70% là diện tích lớn, 30% là diện tích nhỏ thì đi ngược lại với xu thế. Nên chính sách chúng ta cần nghiên cứu đưa ra chính phù hợp, cả các doanh nghiệp cũng thế”, ông Điệp nói.

Ở góc độ chuyên gia, ông Cấn Văn Lực kiến nghị, cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước như Thái Lan, Singapore đã làm thành công. Bên cạnh đó, cần phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính; tạo vốn mồi tại các quỹ tiết kiệm nhà ở, chương trình nhà ở xã hội, đồng thời, phải tăng cường vai trò của Hiệp hội ngành nghề.

“Đặc biệt trong đó chú trọng định hướng thu hút đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản mục tiêu như cơ sở hạ tầng thiết yếu, hạ tầng giao thông; triển khai tốt Nghị định về hình thức đầu tư PPP”, ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh./.

Anh Quyền
* Ý kiến bạn đọc
* Tin đáng chú ý
* Các tin liên quan