Định vị vai trò của thị trường BĐS

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và an sinh xã hội.

- Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Khi giao dịch BĐS thành công, thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố, như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán...

Sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân...

- Thị trường BĐS, như đã nói, là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. Cụ thể:

(i) Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS. Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ sản xuất, kinh doanh mới.

(ii) Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học - kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trường có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, với nhiều nhà cung cấp, nên luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường, mang lại nhiều lợi nhuận hơn.

(iii) Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước, do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường. Và, khi thị trường BĐS phát triển lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước phải đổi mới công tác quản lý.

(iv) BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, nên khi kiểm soát được thị trường và thị trường càng sôi động, thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ BĐS.

(v) Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường, như: thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD, thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5-2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

(vi) Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội.

Bất ổn thị trường BĐS 2011-2012

Nghị quyết Đại hội Đảng VIII (năm 1996), IX (năm 2001) đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam, góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các loại thị trường trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ đó đến nay, thị trường BĐS cũng đã trải qua nhiều thăng, trầm với nhiều cơn “nóng, lạnh”. Chỉ tính trong khoảng thời gian từ năm 2011 đến nay, những bất ổn thị trường BĐS thể hiện trên các mặt sau:

- Giá cả sụt giảm, tính thanh khoản rất kém, hay như nhiều người nhận định, thị trường BĐS Việt Nam hiện đang “đóng băng” (trừ phân khúc nhà bình dân giá rẻ trên dưới 10 triệu đồng/m2 dành cho căn hộ chung cư và phân khúc nhà cho người thu nhập thấp).

Giá BĐS sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch. Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường trầm lắng kéo dài đã 3 năm nay và chưa có dấu hiệu phục hồi. So với cuối năm 2011 giá cả và giao dịch trong năm 2012 tiếp tục giảm giá. Cá biệt, có dự án giảm giá 30%, như Hoàng Anh River View giảm từ 28 triệu đồng/m2 xuống 18 triệu đồng/ m2. Giá một số dự án chung cư diện tích nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng/m2, như: căn hộ dự án Quang Thái giá 13,3 triệu đồng/m2, căn hộ diện tích nhỏ 63 m2 giá 870 triệu đồng/căn, căn hộ dự án Long Phụng Apart giá 11,5 triệu đồng/m2...

Tại Hà Nội, trong năm 2012 giao dịch nhà ở thành công không nhiều, chủ yếu tại những dự án đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành, có diện tích trung bình nhỏ 60-90m2 giá 1-2 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ chung cư cuối năm 2012 giảm 5-10% so với cùng kỳ năm 2011. Trong đó, giảm mạnh nhất tại quận Hà Đông, Thanh Trì với những dự án giảm 20-30%.

- Tình hình tồn kho BĐS cũng rất lớn. Ngày 24/1/2013, trong phiên giải trình về việc giải cứu BĐS tại Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, theo báo cáo tổng hợp chưa đầy đủ của 50 địa phương, tồn kho BĐS về nhà ở là 42.230 căn nhà (gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng); văn phòng cho thuê 92.800m2 sàn; trung tâm thương mại 98.407 m2 sàn; đất nền nhà ở 7.922.485 m2 (792,2 ha); đất thương mại khác 1.951.033 m2 (195,1 ha). Ước tính, giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng. Tuy nhiên, số liệu trên chưa thể nói là đã phản ánh đúng thực tế.

Còn theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, năm 2012, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của họ. Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm đến 70-90% tổng giá trị tài sản.

- Nợ xấu ngân hàng trong khu vực kinh doanh BĐS, kinh doanh đầu tư dự án BĐS cũng đang ngày càng lớn. Theo số liệu về cơ cấu nợ xấu do Ngân hàng Nhà nước công bố, tính đến tháng 9/2012, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất (với 22,5%); tiếp đến là BĐS và hoạt động dịch vụ (19,25%)... Dư nợ tín dụng BĐS khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm cuối năm 2011. Tuy nhiên, số liệu về dư nợ tín dụng BĐS của NHNN chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng, mà thực chất đã được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS.

Và những hệ lụy

Sự bất ổn của thị trường BĐS đã tác động xấu đến hệ thống ngân hàng. Năm 2012 lợi nhuận của toàn ngành ngân hàng giảm mạnh so với năm 2011 do phải trích lập dự phòng bắt buộc đến những khoản nợ xấu do BĐS. Cũng do vấn đề nợ xấu ngân hàng chưa giải quyết được đã kéo theo mức độ giảm lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng chưa thực hiện được, nên vẫn còn ở mức cao. Hiện nay, lãi suất ngân hàng xoay quanh 15%/năm, rất cao so với khu vực và thế giới.

Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ sự đóng góp của khối doanh nghiệp cũng giảm hẳn, do nhiều trường hợp Chính phủ phải xem xét giảm, giãn, miễn thuế. Tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS đã tác động mạnh đến thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là thu ở các địa phương có số thu từ đất đai lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Hầu hết các địa phương đều không đạt dự toán thu ngân sách nhà nước từ đất, như Đà Nẵng năm 2012 chỉ đạt 37,1% dự toán thu từ đất.

Từ bất ổn thị trường BĐS kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên quan tới tới rất nhiều lao động, việc làm và an sinh xã hội là xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng. Hiện, ngành xây dựng tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động, tương ứng với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế. Lao động trong ngành này có mức thu nhập thấp hơn so với mức trung bình của nền kinh tế và do đặc thù là sử dụng lao động phổ thông, tại chỗ, nên phần đông không có bảo hiểm xã hội. Trong khi đó, ngành vật liệu xây dựng có khoảng trên 500.000 lao động, chiếm trên 1% tổng số lao động của nền kinh tế và 62,3% lao động trong ngành không có bảo hiểm xã hội.

Đến nay, nhiều doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất của các nhà máy, sản lượng sản xuất và tiêu thụ đạt thấp, lượng tồn kho lớn, kinh doanh không hiệu quả. Một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, không tự cân đối được nguồn trả nợ các khoản đã vay để đầu tư. Các doanh nghiệp xây dựng không có việc làm, trong khi các công trình dở dang do thiếu vốn, công nợ của doanh nghiệp tại các công trình rất lớn. Tiêu thụ vật liệu xây dựng trong 2 tháng đầu năm 2013 giảm từ 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái trên các ngành hàng chủ yếu như xi măng, sắt thép, gạch...

Kiến nghị giải pháp

Những khuyết tật đối với thị trường BĐS không thể tự khắc phục được, mà đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã thảo luận nhiều biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho BĐS. Các giải pháp chủ yếu bao gồm: (1) Ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán; (2) Các địa phương có thể mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư; (3) Chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu; (4) Rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung; (5) Giảm hoặc hoãn nghĩa vụ tài chính cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, những giải pháp trên, theo tôi, chưa tác động vào những vấn đề cốt lõi cho phát triển thị trường BĐS. Để giải quyết tài chính cho ngành kinh doanh BĐS, “phá băng” nợ xấu ngân hàng, tăng nguồn thu cho ngân sách, tôi xin kiến nghị những giải pháp sau:

Thứ nhất, sửa đổi ngay Nghị định 09/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/08/2009quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó phần vướng mắc lớn nhất là tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Đây là một “chướng ngại” đã tồn tại hơn 3 năm qua, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp và giảm nguồn thu ngân sách quốc gia. Nếu giải quyết được điểm vướng mắc này thì sẽ ngay lập tức “trúng” 3 đích: (1) Giải quyết được hàng ngàn hồ sơ tồn đọng; (2) Doanh nghiệp sẽ đóng thuế được và sẽ có quyền sử dụng đất để đưa nhanh công trình vào sử dụng, từ đó có thể mang công trình thế chấp, đi vay ngân hàng, sớm đưa công trình vào kinh doanh; (3) Tăng nguồn thu ngân sách. Nguồn thu ngân sách từ đất hiện nay dưới 7% trên tổng thu ngân sách quốc gia. Theo tính toán của 1 số chuyên gia, nguồn thu này có thể tăng thêm hợp lý đến 20% nếu làm tốt.

Thứ hai, giải quyết tiền cho người mua nhà: Chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước cần sớm ban hành chủ trương cho người mua nhà được trả góp từ 7-20 năm, với lãi suất cố định 8-10%/1 năm, nhất là đối với người mua nhà lần đầu để ở. Trong thời gian nợ xấu ngân hàng vẫn còn là vấn đề nan giải, vẫn cần phải duy trì lãi suất thấp. Sau này khi thanh khoản ngân hàng tốt hơn sẽ xem xét điều chỉnh.

Thứ ba, chính sách cho công ty đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cần ban hành cụ thể, rõ ràng, tránh sa vào cơ chế “xin - cho”. Cụ thể, cần có chính sách ưu đãi về lãi suất cho vay của ngân hàng; về miễn giảm thuế quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…

Thứ tư, cải cách tích cực thủ tục cấp phép xây dựng, sang nhượng dự án đầu tư phát triển.Cải cách thủ tục cấp phép đầu tư, xây dựng tối đa là 9 tháng cho 1 dự án, thay vì hiện nay kéo dài rất lâu. Dường như các mốc thời hạn quy định yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan quản lý đất đai, cơ quan quản lý về đầu tư phải giải quyết các thủ tục có liên quan đều không đuợc chấp hành đầy đủ dẫn đến tình trạng, nhiều dự án 3 năm chưa triển khai được. Vì thế, cần tăng cường cải cách hành chính để tiến hành thủ tục nhanh gọn, giúp nhà đầu tư giảm được chi phí và thời gian./.

CEO. Đặng Đức Thành