Cập nhật ngày 01/07/2015 - 18:23:51

           

Thị trường bất động sản: Chờ đợi gì sau thời điểm 01/07/2015?

- Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực. Điều này đồng nghĩa với việc quy định về bảo lãnh dự án và cho phép người nước ngoài được quyền mua nhà chính thức được áp dụng. Những quy định này liệu có tác động gì đến thị trường bất động sản?

 Phí bảo lãnh có gây ảnh hưởng cho thị trường?

Ngày 25/06/2015, Ngân hàng Nhà nước chính thức ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về hoạt động bảo lãnh của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có quy định việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, từ ngày 01/07/2015, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh của ngân hàng thương mại.

Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho người mua nhà như đúng cam kết, trường hợp người mua nhà cần lấy lại tiền thì ngân hàng đã nhận bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại tiền cho người mua.

Theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ 3 quy định: (i) nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; (ii) ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích; (iii) cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

Người mua nhà gần như sẽ không chịu rủi ro khi chủ đầu tư vi phạm thời hạn giao nhà

 

Như vậy, sau một thời gian chờ đợi, Thông tư về hoạt động bảo lãnh tín dụng đã chính thức được ban hành. Tuy nhiên, trong triển khai cụ thể, vẫn còn rất nhiều những câu hỏi đặt ra.

Theo ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước “Đây là quy định có lợi cho người mua nhà, khi chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ bàn giao, thì ngân hàng phải hoàn trả số tiền mà người mua nhà đóng cho chủ đầu tư. Như vậy, những người mua nhà gần như không chịu rủi ro khi chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà”.

Tuy nhiên, vấn đề đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm đến đó là mức phí được tính ra sao? và việc bảo lãnh này có làm đội giá lên không?

Theo ông Đoàn Thái Sơn cho biết: “Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu quy định rõ, mức phí bảo lãnh của ngân hàng thu của khách hàng sẽ do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, mức phí này sẽ phụ thuộc vào một loạt các yếu tố, trong đó quan trọng nhất là mức độ rủi ro của từng dự án mà ngân hàng tham gia bảo lãnh cũng như mức độ cạnh tranh. Các ngân hàng sẽ xếp hạng tín nhiệm đối với từng doanh nghiệp, đây là một trong những cơ sở quan trọng để ấn định mức phí. Với dự án có tài sản đảm bảo thì mức phí có thể được điều chỉnh giảm”.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều ý kiến trái chiều về phí bảo lãnh đến cả từ nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp, điều này xuất phát từ chính lợi ích các bên. Nếu phí bảo lãnh tính vào giá nhà, thì người mua nhà sẽ chịu thiệt, điều này rất có thể gây ảnh hướng tới thị trường. Bởi với lượng tồn kho cao như hiện nay, thì rõ ràng người mua nhà sẽ không muốn mình chịu thiệt. Chiều ngược lại, doanh nghiệp cũng không muốn chịu mức này do doanh nghiệp nào cũng cho rằng giá nhà hiện nay đang ở đáy.

Chờ đợi gì từ sự “đổi mới”?

Trong những tháng cuối năm 2014 và đầu năm 2015, thị trường bất động sản có vẻ như đã ấm dần. Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay đã có trên 14.000 giao dịch nhà thành công. Giá bán cũng tăng trung bình từ 3%-5%. Cụ thể, tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 67.443 tỷ đồng, So với quý I/2013 lượng tồn kho đã giảm 61.105 tỷ đồng (tương đương giảm 47,53%); so với tháng 12/2013 giảm 27.015 tỷ đồng (giảm 28,60%); so với thời điểm 20/4/2015 giảm 1.338 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư: 12.908 căn (tương đương  19.799 tỷ đồng).  

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 01/07/2015, đó là cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể là: Cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam... được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những đối tượng này có quyền được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Thời gian sở hữu nhà là 50 năm. Tuy nhiên, những đối tượng này có thể được sở hữu lâu dài như người bản địa nếu kết hôn với người Việt Nam…

Cho phép người nước ngoài sở hữu nhà được kỳ vọng sẽ mang lại luồng gió mới cho thị trường bất động sản

 

Chính vì vậy, trong thời gian tới, thị trường bất động sản có thể đón nhận những dòng vốn mới từ khu vực này. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), việc cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam như một luồng gió mới thổi vào thị trường BĐS. Việc thị trường ổn định, phát triển khá tốt thời gian qua một phần nhờ thông tin này.

Tuy nhiên, theo ông Trần Hòa Phương, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Về người Việt Nam ở nước ngoài TP. Hồ Chí Minh, vấn đề quan trọng hiện nay là các văn bản hướng dẫn sẽ ra đời nhanh hay chậm, có tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài, kiều bào mua nhà hay không. Nếu văn bản ra chậm hay không có hướng dẫn sẽ làm giảm giá trị hiệu lực của Luật. Cơ quan chức năng cần nhận thấy điều này mà sớm tháo gỡ.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng sẽ góp phần tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản với việc quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã sàng lọc được những doanh nghiệp yếu kém, giúp thị trường minh bạch hơn. Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu phải có vốn pháp định là 20 tỷ đồng (trước đây là 6 tỷ đồng). Thêm vào đó, Luật cũng nêu rõ, với các dự án, vốn tự có của chủ đầu tư không thấp hơn 15%-20% tương ứng với các dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha và dưới 20 ha.

Có thể nói rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực sẽ ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn còn những lo ngại, bởi lẽ luật quy định là như vậy, nhưng việc ban hành thông tư để hướng dẫn vẫn chậm và chưa đầy đủ, đồng bộ. Như trao đổi của ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) với báo chí đã cho biết, Bộ Xây dựng tới nay mới trình lên Chính phủ được 3/5 dự thảo nghị định hướng dẫn thực hiện hai sắc luật này. Hiện tại, những dự thảo nghị định đó vẫn đang được gửi lấy ý kiến các bộ, ngành. Vì thế, Thủ tướng Chính phủ chưa thể ký ban hành./.

Tài liệu tham khảo:

1. Thùy Liên (2015). Ngân hàng có “chặt chém” phí bảo lãnh bất động sản?, truy cập từ http://dautubds.baodautu.vn/ngan-hang-co-chat-chem-phi-bao-lanh-bat-dong-san-d28740.html

2. Ph. Nhung (2015). Cho phép người nước ngoài mua nhà: Tín hiệu vui cho thị trường nhà đất, truy cập từ

 http://nld.com.vn/kinh-te/cho-phep-nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-tin-hieu-vui-cho-thi-truong-nha-dat-20150630214236096.htm

Anh Quyền
* Ý kiến bạn đọc
* Tin đáng chú ý
* Các tin liên quan