Nút thắt “giải phóng mặt bằng”

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hà Nội và Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, sau 10 năm triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, kết quả thu được rất khiêm tốn. Theo đó, Hà Nội đạt khoảng gần 2% trong tổng số 1.516 chung cư cũ, trong khi đó TP. Hồ Chí Minh chỉ mới thực hiện tháo dỡ 32 chung cư hư hỏng trong tổng số 474 chung cư cũ.

Cải tạo chung cư cũ vẫn rất nan giải

Nhằm khuyến khích các doanh nghiệp triển khai cải tạo chung cư cũ, nhiều chính sách hỗ trợ đã được triển khai. Theo đó, doanh nghiệp có cơ hội được vay vốn từ các nguồn vốn vay ưu đãi để thực hiện việc xã hội hoá đầu tư, ưu đãi về đất đai… Bên cạnh đó, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, thì trong trường hợp 2/3 các hộ gia đình đã nhận tiền tạm cư và di chuyển, đơn vị quản lý (cụ thể UBND quận, huyện...) có đủ điều kiện thi hành quyết định cưỡng chế hành chính đối với số hộ dân còn lại chưa đồng thuận. Tuy nhiên, trên thực tế, để thực hiện việc cưỡng chế là điều không dễ dàng, bởi doanh nghiệp không có thẩm quyền cưỡng chế, còn chính quyền luôn ngại tổ chức cưỡng chế.

Trao đổi với phóng viên báo Tiền Phong, ông Tuấn Long, Phó Tổng Giám đốc Handico 7 cho biết: “Khi tham gia cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp có nhận được những chính sách ưu đãi, nhưng thực tế chính sách giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là việc tổ chức cưỡng chế đối với các hộ dân không đồng thuận chính sách, khi mà trên 80% cư dân đã đồng thuận. Việc này vừa gây khó khăn cho doanh nghiệp, đồng thời không công bằng với các hộ dân chấp hành. Đơn cử như trường hợp nhà N3, thời gian các hộ phải ở nhà tạm cư lâu nhất là 7 năm (chuyển đi đợt đầu năm 2008). Nếu những vướng mắc giải phóng mặt bằng không được tháo gỡ kịp thời, chính sách ưu đãi cũng không bù lại được chi phí doanh nghiệp đã đầu tư vào dự án…”.

Không chỉ ở Hà Nội, mà tại TP. Hồ Chí Minh, vấn đề giải phóng mặt bằng vẫn còn rất nan giải. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết, nếu so với việc mua đất làm một dự án mới và tham gia cải tạo chung cư cũ, thì việc tham gia dự án chung cư cũ có quá nhiều rủi ro. Trong đó, “căng” nhất là khâu bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“Doanh nghiệp đã bỏ hàng đống tiền bồi thường, nhưng chỉ vì vài hộ không đồng thuận giá bồi thường nên dự án bị ách lại không biết đến bao giờ. Vốn doanh nghiệp bị chôn như vậy, nếu không cầm cự được có khi sẽ dẫn đến phá sản”, ông Nghĩa nói (Ngọc Cương, 2016).

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc giải phóng mặt bằng chậm, tuy nhiên, theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tại buổi tọa đàm “Giải pháp cải tạo chung cư cũ” do Báo Pháp luật TP. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 11/6/2016, thì việc thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp khó vì phương án bồi thường chưa hợp lý, chưa bảo đảm hài hòa lợi ích giữa ba bên: chủ đầu tư, người dân và Nhà nước. Nhiều chung cư đã thực hiện giải phóng mặt bằng 5-7 năm, thậm chí gần 10 năm, như: chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5), chung cư Cô Giang (quận 1), 350 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình)… vẫn chưa xong. Mặc dù phần lớn hộ dân tại các chung cư này đã di dời, nhưng mỗi chung cư còn khoảng trên dưới chục hộ dân vẫn bám trụ và đòi giá bồi thường quá cao. Đây cũng là lý do dẫn đến việc Handico 7, hoặc Công ty Gia Bảo không thể triển khai cải tạo nhà A1 - A2 Nguyễn Công Trứ và D2 Giảng Võ, (Hà Nội) đúng tiến độ chỉ vì 5-10 hộ dân không chấp hành di dời.

Gỡ như thế nào?

Ông Trần Đức Thắng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng (Cienco 1) cho rằng, Nhà nước với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung. Nhà nước không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. Đồng thời, nghiên cứu chỉ cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa về quỹ bình ổn để điều tiết các khu khác.

Bởi thực tế, mỗi dự án có đặc thù khác nhau, nếu vị trí thuận lợi sẽ khai thác được 200%-300%, nhưng có dự án không được 100% thì việc kêu gọi nhà đầu tư rất khó (Mạnh Nghĩa, Mạnh Khánh, 2016).

Liên quan đến vấn đề này, theo ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh, tùy từng khu vực có thể tăng hệ số sử dụng đất, tăng chỉ tiêu quy hoạch, cũng như quy mô về dân số.

“Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư cải tạo chung cư cũ, chúng ta phải chấp nhận giảm một số chỉ tiêu, nén một số khu vực, đương nhiên là dựa trên tính toán kỹ lưỡng về mặt quy hoạch để tránh tạo ra sự quá tải về hạ tầng”, ông Toàn nói (Việt Hoa, 2016)

Tham khảo từ:

1. Ngọc Cương (2016). Cải tạo chung cư cũ: Vẫn “rùa bò”, truy cập từ http://www.tienphong.vn/nhip-song-thu-do/cai-tao-chung-cu-cu-van-rua-bo-1016570.tpo

2. Mạnh Nghĩa, Mạnh Khánh (2016). Giải pháp cải tạo chung cư cũ: Gỡ vướng từ mâu thuẫn quyền lợi, truy cập từ http://www.vietnamplus.vn/giai-phap-cai-tao-chung-cu-cu-go-vuong-tu-mau-thuan-quyen-loi/381287.vnp

3. Việt Hoa (2016). Vụ ‘Cải tạo chung cư cũ’: Có thể tăng hệ số sử dụng đất cho khu chung cư, truy cập từ http://plo.vn/bat-dong-san/vu-cai-tao-chung-cu-cu-co-the-tang-he-so-su-dung-dat-cho-khu-chung-cu-635033.html