Quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai trong quá trình phát triển đô thị: Những vấn đề đặt ra đối với TP. Hà Nội

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI TP. HÀ NỘI

Thời gian qua, triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn có liên quan, TP. Hà Nội đã thực hiện nhiều nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đặc biệt, trên các lĩnh vực quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; kiểm soát, quản lý sử dụng quỹ đất; quản lý tài chính về đất đai và giá đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất đều đạt được một số kết quả tích cực, song vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Đây là những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung, Hà Nội nói riêng nhằm đưa ra một số giải pháp góp phần phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ quá trình phát triển đô thị bền vững.

Về công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Hà Nội cần nâng tỷ lệ quỹ đất cho giao thông khu vực đô thị lên khoảng 12%-15% diện tích đất đô thị

Xác định công tác quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng, phải đi trước một bước, làm cơ sở cho quy hoạch ngành, lĩnh vực, quy hoạch vùng và địa phương có liên quan đến sử dụng đất, tạo tính liên kết liên vùng; bảo đảm đồng bộ, thống nhất, tôn trọng tự nhiên. Quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất nhằm đề ra định hướng đưa đất đai thực sự là nguồn lực quan trọng phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội gắn với bảo vệ môi trường. Để cụ thể hóa Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm làm căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, lập dự án đầu tư, quản lý xây dựng theo quy hoạch…, UBND Thành phố đã giao Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND các quận, huyện, thị xã (đối với các đơn vị đủ điều kiện) tiếp tục thực hiện chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc để tạo điều kiện hồ sơ dự án không bị gián đoạn, thúc đẩy các dự án trên địa bàn Thành phố với yêu cầu: Quy trình, các bước thực hiện phải rõ ràng, công khai, dễ hiểu; Các văn bản phải nộp trong hồ sơ chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc phải có danh mục cụ thể (không được quy định bổ sung các giấy tờ mà luật và các nghị định không bắt buộc, nằm ngoài danh mục hồ sơ); Hồ sơ đủ thủ tục đã nhận qua một cửa không được trả lại khi chưa có kết quả giải quyết; không được yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ quá 1 lần; trường hợp hồ sơ còn thiếu phải bổ sung, phải có văn bản thông báo bổ sung hồ sơ trong thời gian không quá 5 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.

Cùng với đó, bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo báo cáo của UBND TP. Hà Nội, từ ngày 01/7/2014 đến nay, Thành phố cấp được 219.769 giấy chứng nhận. Cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận cho 617.964 thửa đất nông nghiệp thực hiện dồn điền đổi thửa, đạt 99,3% số thửa… [1]. Tuy nhiên, công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch đất đai còn rất yếu, thiếu căn cứ khoa học và thực tiễn. Có hiện tượng làm quy hoạch tùy tiện và mang tính hình thức. Việc tổ chức thực thi, thanh tra, kiểm tra và chế tài xử phạt vi phạm về đất đai chưa nghiêm. Đặc biệt, công tác lập quy hoạch đất đai không phải lúc nào cũng đi trước làm công cụ cho công tác quản lý nhà nước. Chưa bảo đảm sự gắn kết, thống nhất giữa quy hoạch đất đai và các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội khác.

Về kiểm soát, quản lý sử dụng quỹ đất

Hằng năm, UBND Thành phố trình HĐND Thành phố nghị quyết phê duyệt danh mục các công trình, dự án thu hồi đất; danh mục công trình, dự án chuyển mục đích đất trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trên địa bàn Thành phố; phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, trên cơ sở đó, UBND TP. Hà Nội ban hành các quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Đến nay, công tác thu hồi đất giao đất, cho thuê đất đã góp phần tạo nguồn thu ngân sách từ đất hằng năm khoảng 20.000-28.000 tỷ đồng, chiếm 15%-18% tổng nguồn thu ngân sách thành phố, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng Thủ đô. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất được quan tâm thực hiện hiệu quả. Hằng năm, UBND Thành phố đều ban hành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho đầu tư phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố; đồng thời, công tác đấu giá quyền sử dụng đất cũng góp phần tăng nguồn thu hằng năm cho ngân sách cấp huyện để đầu tư xây dựng và phát triển nông thôn mới. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng toàn Thành phố giai đoạn 2016-2020 đã thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho 2.873 dự án, với diện tích là 16.106 ha (trong đó, 388 dự án đã hoàn thành, đang tiếp tục thực hiện đối với 2.485 dự án); số phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện thu hồi đất và giải phóng mặt bằng là 121.106 phương án, bố trí tái định cư cho 6.887 hộ [1].

Về quản lý tài chính về đất đai và giá đất

Công tác quản lý tài chính về đất đai ngày càng hoàn thiện, nhất là quản lý về thuế chuyển quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, việc chuyển từ giao đất có thu tiền sử dụng đất sang cho thuê đất, góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách của địa phương. Cụ thể là: TP. Hà Nội đã tổ chức xây dựng, ban hành Bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể để áp dụng, phù hợp với khung giá đất của Chính phủ quy định; việc xác định giá đất cụ thể về cơ bản đã được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất), kết quả xác định giá đất phù hợp với thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, tăng thu cho ngân sách. Tuy nhiên, thị trường đất đai trên địa bàn Hà Nội hình thành chưa đồng bộ và vận hành thiếu ổn định, xảy ra hiện tượng đầu cơ và tăng giá đột biến, gây hậu quả tiêu cực tới phân bổ nguồn lực và phân hóa thu nhập của dân cư. Có thể nói, giá đất đầu cơ và lũng đoạn là hệ quả độc quyền của những nhóm lợi ích, hình thành và lớn mạnh từ sự buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai. Theo đánh giá, bình quân giá đất Hà Nội cao hơn 2 lần so với TP. Hồ Chí Minh, xấp xỉ mức giá của các thủ đô Tokyo, Matxcơva... Trong khi mặt bằng thu nhập dân cư, mức hưởng dụng và khả năng sinh lời của đất đai ở Hà Nội thấp hơn nhiều so với các thành phố lớn trên thế giới. Điều này đã gây hậu quả xấu về kinh tế - xã hội. Doanh nghiệp và người dân đều gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn lực đất đai hoặc phải chấp nhận chi phí cao để thuê mặt bằng kinh doanh, tạo dựng nhà ở, khiến môi trường kinh doanh Thủ đô kém hấp dẫn, sức cạnh tranh của hàng hóa và doanh nghiệp giảm sút, gia tăng chênh lệch điều kiện sống và phân hóa giàu nghèo.

Về quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TU, ngày 15/9/2016 của Thành ủy Hà Nội về nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Hà Nội giai đoạn 2016-2020 và những năm tiếp theo và Chỉ thị số 09-CT/TU, ngày 01/9/2016 về tăng cường sự lãnh đạo của các cấp uỷ đảng đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên địa bàn TP. Hà Nội, thời gian qua, Sở Tài chính phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, các sở, ngành liên quan thực hiện các nội dung có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư, giao đất dịch vụ theo quy định. Cụ thể là Khu liên hợp xử lý rác thải Sóc Sơn; Dự án đường vành đai 1, 2, 3 và mở rộng đường Phạm Văn Đồng. Kết quả là, giai đoạn 2016-2020, UBND các quận, huyện thị xã đã thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đối với 148.407 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Giai đoạn 2016-2020, toàn Thành phố đã thực hiện tái định cư cho 6.887 hộ (gồm 2.562 hộ tái định cư bằng đất, 1.345 hộ tự lo tái định cư bằng tiền, 2.980 hộ tái định cư bằng nhà chung cư). Về giao đất dịch vụ cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, tính đến hết tháng 8/2021, Thành phố đã giao đất cho 40.513 hộ (tăng 18.102 hộ so với giai đoạn 2006-2015), với diện tích đất đã giao là 403,39ha (đạt 80,42%) và số hộ chưa giao 9.865 hộ, tương ứng với diện tích 139,042 ha [5].

Tuy nhiên, qua một thời gian thực hiện, sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật có liên quan, như: Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công ảnh hưởng trực tiếp tới việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến chưa khai thác hiệu quả nguồn lực về đất đai để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh của Thủ đô. Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm. Nhiều nơi dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, còn để lãng phí, hiệu quả sử dụng thấp. Khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai rất phức tạp, chiếm tỷ trọng lớn…

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA THỦ ĐÔ

Để bảo đảm khai thác, sử dụng, quản lý hiệu quả nguồn lực đất đai cho quá trình phát triển đô thị Hà Nội một cách bền vững, cần chú trọng một số giải pháp sau:

Một là, triển khai thực hiện Quy hoạch chung TP. Hà Nội; rà soát điều chỉnh quy hoạch đô thị và các quy hoạch chuyên ngành; bảo đảm công tác quy hoạch đi trước một bước, triển khai thực hiện đồng bộ Quy hoạch TP. Hà Nội, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô điều chỉnh, Quy hoạch phân khu nội đô lịch sử... Tăng cường chỉnh trang, hiện đại hóa đô thị. Tiếp tục cải tạo, chỉnh trang hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực đô thị; chỉnh trang khu vực đô thị cũ; cải tạo, xây mới các khu chung cư, tập thể cũ; huy động nguồn lực phát triển các không gian ngầm công cộng tại khu vực nội đô lịch sử; hoàn thành phê duyệt danh mục và triển khai thực hiện theo lộ trình cơ sở nhà, đất phải di dời theo quy hoạch, cơ sở sản xuất công nghiệp... Phát triển đồng bộ, hiện đại và mở rộng quy mô hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị. Nâng tỷ lệ quỹ đất cho giao thông khu vực đô thị lên khoảng 12%-15% diện tích đất đô thị; phát triển nhanh hạ tầng giao thông, các trục giao thông song hành kết nối đô thị trung tâm - đô thị vệ tinh…

Hai là, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách, như: Kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Nghị định của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; xây dựng Đề án khung cơ chế chính sách đặc thù để thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ; xây dựng Đề án phát triển kinh tế đô thị. Khai thác, phát huy tốt các tiềm năng, nguồn lực, chú trọng đầu tư phát triển chiều sâu; đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư, nâng cao hiệu quả đầu tư. Tập trung đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, công trình xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị, chỉnh trang, phát triển đô thị và đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng triển khai các dự án.

Ba là, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai và kiện toàn bộ máy cơ quan quản lý, cơ quan chuyên ngành về đất đai; nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức ngành đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ. Trong khi chờ điều chỉnh tổng thể chính sách vĩ mô về đất đai, điều cần thiết nhất hiện nay đối với chính quyền cơ sở vẫn là đẩy mạnh tuyên truyền về Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản liên quan, thực hiện nghiêm các quy định liên quan trong lĩnh vực này.

Bốn là, đối với các dự án thu hồi đất, tiếp tục thực hiện nghiêm các quy trình trên cơ sở vận dụng linh hoạt chính sách đã có, tạo điều kiện cho nhân dân ổn định đời sống sau khi bị thu hồi đất. Với các dự án đấu giá chuyển quyền sử dụng đất cần công khai, minh bạch để người dân biết. Cần tiếp tục đẩy mạnh việc giao đất dịch vụ còn tồn đọng liên quan đến các dự án thu hồi đất trước đây, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhân dân. Sớm ban hành quy định cụ thể hóa chính sách thuế lũy tiến để xử lý các dự án chậm thực hiện hoặc bỏ đất hoang hóa; có chính sách bồi thường giá đất phù hợp, tạo được sự đồng thuận của người dân để tránh phát sinh khiếu kiện. Đồng thời, cần sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin bất động sản đồng bộ, thống nhất, có sự liên thông đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai, tra cứu thông tin.

Năm là, xây dựng cơ chế xác định giá đất bảo đảm nguyên tắc thị trường, trong đó cần đảm bảo người dân được tham gia sâu, rộng rãi và đủ tính đại diện trong tham vấn ý kiến về giá đất. Về phía người dân, ngoài thực hiện nghiêm các quy định liên quan đến Luật Đất đai năm 2013 cũng cần tích cực tham gia giám sát việc thực hiện chính sách đất đai trên địa bàn, cùng Nhà nước tháo gỡ các “điểm nghẽn”, quản lý hiệu quả việc sử dụng nguồn lực đất đai, phục vụ quá trình phát triển bền vững Thủ đô./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. UBND TP. Hà Nội (2021). Báo cáo số 125/BC-UBND, ngày 13/5/2021 về đánh giá tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai

2. Nguyễn Chí Mỳ - Hoàng Xuân Nghĩa (2009). Hậu giải phóng mặt bằng ở Hà Nội - Vấn đề và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia

3. Lương Văn Ninh (2003). Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nông nghiệp

4. Quốc hội (2015). Luật Đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành, Nxb Chính trị quốc gia Sự thật, Hà Nội

5. Trọng Toàn (2021). Tập trung nghiên cứu, tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định giá đất và giải phóng mặt bằng, truy cập từ http://sotnmt.hanoi.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=17935&catid=13&Itemid=130

TS. Phạm Quỳnh Trang

Học viện Chính trị khu vực I

ThS. Nguyễn Thị Phương

Tạp chí Cộng sản

(Bài đăng trên Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 2 năm 2022)