FiinRatings xếp hạng tín nhiệm VPI ở mức BB+, sẽ nâng/hạ điểm trong 3 trường hợp

Hội đồng xếp hạng tín nhiệm cho VPI gồm 3 thành viên: ông Paul Coughlin, Chủ tịch Hội đồng; ông Lê Xuân Đồng, CFA, Thành viên Hội đồng và ông Nguyễn Viết Thịnh, CIA, FCCA, Thành viên Hội đồng. Xếp hạng tín nhiệm thể hiện đánh giá của FiinRatings về mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp với vai trò là nhà phát hành và không bao gồm kết quả xếp hạng tín nhiệm một công cụ nợ cụ thể nào bao gồm trái phiếu có thể được phát hành bởi doanh nghiệp.

Xếp hạng tín nhiệm thể hiện đánh giá của FiinRatings về mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp với vai trò là nhà phát hành

Theo FiinRatings, hồ sơ rủi ro kinh doanh của VPI được đánh giá ở mức Tốt, với lịch sử hoạt động lâu năm và có nhiều kinh nghiệm trong việc triển khai pháp lý các dự án cũng như công tác chuẩn bị đầu tư để tích lũy quỹ đất. Điều này được thể hiện bởi quỹ đất lớn với 755 ha của VPI được phân bổ tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và các khu vực hiện đang nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư cả về nhu cầu đầu tư cũng như nhu cầu nhà ở như Hải Phòng, Thanh Hóa và Bắc Giang. Ngoài ra, việc VPI được đánh giá là có năng lực triển khai dự án tốt, đảm bảo tiến độ xây dựng và bàn giao cũng sẽ là lợi thế giúp Công ty duy trì được vị thế kinh doanh tốt trong ngắn và trung hạn. Theo đánh giá của FiinRatings, các rủi ro kinh doanh chính của VPI nằm ở một vài dự án có giá trị đầu tư lớn trong giai đoạn 2022-2024 thuộc các khu vực địa bàn tương đối mới (Hải Phòng, Thanh Hóa, Thừa Thiên – Huế, Cần Thơ...) đối với Công ty.

Điểm lợi thế là các dự án đều nằm ở vị trí thuận lợi, qua đó có thể giúp VPI tiếp tục duy trì thế mạnh ở các phân khúc sản phẩm vốn có. Tuy nhiên, do trước đây VPI chủ yếu tập trung phát triển các dự án ở các khu vực đông dân hoặc các quận trung tâm của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, việc triển khai các dự án mới này tại những thành phố vệ tinh vẫn tiềm ẩn rủi ro kinh doanh, đặc biệt trong trường hợp thị trường bất động sản có những diễn biến không thuận lợi.

Về mức độ đòn bẩy tài chính, FiinRatings đánh giá đòn bẩy tài chính của VPI hiện ở mức tương đối cao so với mức trung bình ngành và dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong 1-2 năm tới do VPI chủ trương tăng cường đẩy mạnh việc mở rộng quỹ đất trong giai đoạn 2022-2026, chuẩn bị cho việc phát triển dự án trong 5-10 năm tới, dẫn tới nhu cầu huy động vốn được dự đoán sẽ tăng mạnh. Hệ số Nợ vay/Vốn chủ sở hữu hiện ở mức 1,1 lần vào cuối năm 2021. Ngoài ra, tỷ lệ bao phủ nợ vay thể hiện qua chỉ số Nợ vay/Biên lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao (“EBITDA”) năm 2021 của VPI ở mức 6,0 lần, cao hơn đáng kể so với thời gian đáo hạn nợ trung bình của Công ty hiện ở mức 2,02 năm. Tỷ lệ này theo dự báo của FiinRatings vẫn sẽ ở mức tương đối cao trong các năm tới.

Việc đẩy mạnh hoạt động vay nợ để tài trợ cho các dự án bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản hiện đang chịu nhiều tác động đến từ việc biến động mạnh của giá nguyên vật liệu đầu vào, lạm phát và nguồn cung tín dụng của ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực bất động sản đang bị thu hẹp và thận trọng hơn, sẽ làm tăng đáng kể rủi ro tài chính của VPI. Theo kịch bản phân tích tình huống xấu nếu xảy ra, FiinRatings dự báo, VPI vẫn có khả năng duy trì được cân đối thanh khoản ở mức phù hợp. Thực tế, năng lực duy trì thanh khoản của VPI cũng đã được kiểm chứng qua hai giai đoạn thị trường biến động, thời điểm 2011 khi thị trường bất động sản đóng băng và thời điểm 2020 khi thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19.

FiinRatings đánh giá đòn bẩy tài chính của VPI hiện ở mức tương đối cao so với mức trung bình ngành và dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong 1-2 năm tới

FiinRatings cũng công bố các yếu tố có thể dẫn đến việc nâng hạng hoặc hạ bậc xếp hạng tín nhiệm VPI. Cụ thể, FiinRatings có thể xem xét nâng điểm xếp hạng nếu VPI có dòng tiền tốt hơn dự kiến so với trường hợp dự phóng cơ sở đến từ các dự án trọng điểm trong giai đoạn 2022-2023; VPI thực hiện huy động vốn thành công thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu riêng lẻ dự kiến trong nửa đầu năm 2023 làm giảm áp lực tài chính từ vốn vay; các chỉ số tài chính về cơ cấu vốn và cân đối thanh khoản của VPI được cải thiện rõ rệt so với kịch bản dự phóng cơ sở, đặc biệt từ nửa cuối năm 2023 (ví dụ hệ số Nợ vay/EBITDA được cải thiện lên mức dưới 1,5 lần và với sự xem xét cùng các yếu tố khác).

VPI sẽ được xem xét hạ điểm xếp hạng nếu gia tăng thêm nợ vay trong khi nguồn thu không được tốt như kịch bản dự phóng cơ sở của FiinRatings, khiến mức đòn bẩy tài chính duy trì ở mức cao trong một thời gian dài (ví dụ tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu lớn hơn 2,5 lần và với sự xem xét cùng các yếu tố khác); điều kiện thị trường không thuận lợi khiến Công ty phải chịu áp lực về chi phí gia tăng, hoặc buộc Công ty phải giảm giá bán sản phẩm làm giảm dòng tiền dự kiến từ hoạt động kinh doanh. Hoặc yếu tố về môi trường lãi suất hoặc vĩ mô có thể ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của Công ty theo như kế hoạch đặt ra để thực hiện và triển khai các dự án nằm trong kế hoạch đã và đang triển khai./.

Báo cáo chi tiết tại đây

HL