eMagazine
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định được rõ “giá thị trường”

12:19 | 10/03/2023

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo TS. Nguyễn Quân, thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ, chưa xác định được rõ “giá thị trường” là giá nào, vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan…

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định được rõ “giá thị trường”

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định được rõ “giá thị trường”

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo TS. Nguyễn Quân, thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ, chưa xác định được rõ “giá thị trường” là giá nào, vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan…

Chưa xác định được “giá thị trường”

“Về mức bồi thường khi thu hồi đất, dự thảo đưa ra khái niệm ‘giá thị trường’. Tuy nhiên, chưa xác định được rõ ‘giá thị trường’ là giá nào, vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan. Chưa xác định rõ cơ quan nào đứng ra xác định giá thị trường, thực tế bảng giá đất của các địa phương đều không sát với giá thị trường...”, TS. Nguyễn Quân, thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ phát biểu tại Phiên họp thứ V - Hội đồng khoa học của UBTVQH góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), diễn ra sáng nay (ngày 10/3).

“Việc bồi thường theo giá thị trường là rất mơ hồ, khó xác định chính xác, nên việc bồi thường khi thu hồi đất như trong quy định tại dự thảo Luật là chưa đảm bảo khả thi trong áp dụng thực tế…”, ông Quân nói.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định được rõ “giá thị trường”

TS. Nguyễn Quân, thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ

Ông Quân đề nghị cân nhắc điều chỉnh quy định về quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, vì đất đai là tài sản công đặc biệt, nếu đem tài sản công không có quyền sở hữu để góp vốn thì không hợp lý, dẫn đến nhiều bất cập, nhất là vướng mắc trong vấn đề định giá đất do giá cả biến động, khó khăn trong việc bồi thường. Giá trị sử dụng đất là tài sản công, nếu đem tài sản công này góp vốn, thì các tài sản công khác như máy móc, xe cộ… có thể đem góp vốn được không? Vì vậy, cần cân nhắc kỹ quy định về quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất.

Theo PGS, TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, dự thảo Luật cần xác định cơ quan định giá cấp tỉnh là cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ định giá và quản lý giá. Trong quá trình xác định giá đất cụ thể, cần quy định trách nhiệm bắt buộc cơ quan định giá phải thuê đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp.

“Thành phần Hội đồng thẩm định giá sẽ không có sự xuất hiện của Chủ tịch UBND tỉnh với vai trò Chủ tịch Hội đồng như hiện nay, mà thay vào đó thành viên bao gồm người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan có chức năng tư vấn định giá. Đặc biệt, trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì cần có sự tham gia, lấy ý kiến từ phía người dân và chủ đầu tư thực hiện dự án…”, bà Nga đề xuất.

“Nóng” cơ chế thu hồi đất

Theo nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ Nguyễn Quân, về thu hồi đất, hiện nay dự thảo Luật quy định Nhà nước thu hồi đất trong một số trường hợp tại Điều 78, chẳng hạn như liên quan đến an ninh, quốc phòng, giao thông công cộng. Tuy nhiên có nhiều trường hợp khá phức tạp. Hiện nay trên 70% số vụ khiếu kiện, tranh chấp là về lĩnh vực đất đai.

“Nếu không quy định rõ tiêu chí các dự án vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, mục đích công cộng quốc gia, thì dự án nào cũng có thể xếp vào loại này, dẫn đến nhiều hệ lụy. Nếu Nhà nước đứng ra thu hồi đất để phục vụ cho các dự án thương mại của các doanh nghiệp, thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư, có thể gây mâu thuẫn xã hội, khiếu kiện kéo dài, dễ dẫn đến sai phạm…”, ông Quân cảnh báo.

Cùng mối quan tâm trên, PGS, TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng là một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm nhiều nhất; cần có sự chỉnh sửa để đảm bảo làm rõ nội hàm các quy định và được áp dụng thống nhất.

Theo đó, khoản 1 Điều 78 nên sửa theo hướng: “Các dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công - tư theo quy định của Luật Đầu tư công và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư”. Điều này giúp cho cơ quan thực thi pháp luật, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi dễ dàng thực hiện, dễ dàng kiểm tra và giám sát việc thực thi.

Đối với dự án nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn, dự án đô thị, tại Điều 128 dự thảo cho phép chủ đầu tư được thỏa thuận với người có đất trong vùng dự án. Bà Nga kiến nghị, để tránh tình trạng chậm tiến độ hoặc không thể thực hiện được dự án trong trường hợp một số người có đất không đạt được sự thỏa thuận với chủ đầu tư, nên đưa ra tỷ lệ thoả thuận thành công là bao nhiêu thì dự án được triển khai, tỷ lệ không đồng thuận là bao nhiêu thì cho phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được áp dụng biện pháp hành chính, thậm chí là cưỡng chế để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định được rõ “giá thị trường”

PGS, TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

“Liên quan đến nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, cần quy định chặt chẽ để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Một quy định không mang nghĩa tường minh, cụ thể thì cũng tiềm ẩn nhiều hệ quả về sau, đặc biệt sau này có xảy ra khiếu nại, khiếu kiện thì tòa án sẽ xử hay hòa giải thế nào, vì thu nhập bao gồm những gì và bằng hoặc hơn nơi ở cũ là thế nào đều không rõ. Vì vậy, dự thảo Luật cần thể chế hóa các quy định nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, cần quy định cụ thể các tiêu chí ‘nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ’...”, bà Nga đề xuất.

Ngoài ra, để đảm bảo sự công bằng và phúc đáp quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, bà Nga cho rằng, nên sửa quy định tại khoản 3 Điều 81 với nội dung bổ sung như sau: “Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu không có đất để bồi thường, thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.”

Đẩy rủi ro cho doanh nghiệp

TS. Đậu Anh Tuấn - Thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI lưu ý một số chế định quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và hoạt động kinh doanh cần phải cân nhắc kỹ, đó là: Việc chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm; hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài; giải quyết các mẫu thuẫn giữa quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các quy định khác có liên quan…

Liên quan đến chế định chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm, ông Tuấn cho rằng, dự thảo Luật lần này có nội dung thay đổi quan trọng là giảm các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hàng năm. Theo quy định của Luật Đất đai hiện nay, thì quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều. Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Như vậy, sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng trả tiền một lần và hàng năm được giảm bớt.

Cho rằng đây là bước sửa đổi hợp lý, nhưng ông Tuấn cho rằng, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Điều này đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy, thì rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm…

Do đó, ông Tuấn đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1 - 2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy, Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định được rõ “giá thị trường”TS. Đậu Anh Tuấn - Thành viên Hội đồng khoa học của UBTVQH, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI

Về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai, ông Tuấn cho rằng, dự thảo Luật hiện có quy định về chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để doanh nghiệp nhỏ và vừa thuê (Điều 195.8). Quy định này về mặt lý thuyết có thể sẽ giúp các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận được đất đai đã có hạ tầng. Tuy nhiên, quy định này có thể sẽ dẫn đến tình trạng hạ tầng dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa không có đơn vị phù hợp vận hành, dịch vụ cung cấp không phù hợp, do các chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ có nghĩa vụ bàn giao quỹ đất đã có hạ tầng, còn UBND tỉnh thì khó có thể vận hành các hạ tầng này để cung cấp dịch vụ cho doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Để khắc phục tình trạng trên, ông Tuấn đề xuất có thể nghiên cứu phương án tương tự như chính sách về nhà ở xã hội đang được thảo luận hiện nay. Theo đó, chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp buộc phải dành một tỷ lệ nhất định đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Phần đất này có thể được xác định như một dạng quota tín chỉ và cho phép các nhà đầu tư hạ tầng mua bán, trao đổi với nhau…

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa xác định được rõ “giá thị trường”Theo Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định – Chủ tịch Hội đồng khoa học của UBTVQH, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án Luật lớn, có ý nghĩa, tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống kinh tế-xã hội của đất nước. Dự thảo Luật đã được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022) và sẽ được Quốc hội tiếp tục cho ý kiến lần thứ hai tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) trước khi xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023)… Hiện các cơ quan trong toàn hệ thống đang tiến hành lấy ý kiến nhân dân về dự án Luật và sẽ kết thúc vào ngày 15/3 tới. Qua tổng hợp bước đầu cho thấy, đến nay đã nhận được rất nhiều ý kiến góp ý, các ý kiến nhiều chiều và đa dạng. Tại Hội thảo lần này các chuyên gia cả trong và ngoài Hội đồng khoa học của UBTVQH tiếp tục đóng góp ý kiến thiết thực, chất lượng. Các ý kiến đều được ghi nhận tổng hợp để có nghiên cứu tiếp thu…

T.Văn

Ảnh: quochoi.vn

Tạp chí Kinh tế và Dự báo 12:19 | 10/03/2023