Sửa đổi Luật Đất đai: “Nóng” vấn đề định giá đất

Vấn đề định giá đất lại tiếp tục "nóng" tại hội thảo Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức ngày 8/3.

định giá đất không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy

Phát biểu tại Hội thảo, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh, hiện nay, dự thảo Luật còn rất nhiều vấn đề cần góp ý từ cộng đồng doanh nghiệp, chuyên gia.

Phó Thủ tướng dẫn chứng một số vấn đề cần góp ý như Luật đã tạo điều kiện thuận lợi để tất cả doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai công bằng; sử dụng, khai thác hiệu quả hay chưa? nhất là đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Thời gian qua, việc tiếp cận đất đai rất khó khăn, trong khi khu vực doanh nghiệp có vai trò hết sức quan trọng với đất nước.

"Một chính sách xuyên suốt là Nhà nước phải kiểm soát để khai thác, sử dụng đất có hiệu quả, kiểm soát thị trường, trong đó kiểm soát giá cả đất đai, không để đất đai 'nóng' lên, cũng không để lạm dụng tài nguyên đất đai cho nguồn thu. Chính vì thế, dự thảo lần này thiết kế mở ra quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm", Phó Thủ tướng khẳng định.

Gợi ý nhiều nội dung, trong đó về phương pháp định giá đất đai, Phó Thủ tướng cho rằng, nếu định giá đất không chính xác do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp.

Cho biết, hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai, nhưng Phó Thủ tướng chỉ rõ rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu thật, rõ ràng về giá đất đai, kinh doanh đất đai.

“Nếu không đưa ra phương pháp phản ánh giá trị, quy luật một cách bình thường của thị trường, thì không bao giờ chúng ta có được giá đúng. Chúng ta phải thừa nhận rằng giá thị trường chỉ thể hiện khi bán khi mua, kể cả khi 'sốt' đất hay không, nhưng thực tế quản lý đất đai chúng ta không thể dựa vào giá này được”, Phó Thủ tướng nói.

Do đó, chính sách đất đai phải đảm bảo tính ổn định và có sự điều tiết của Nhà nước để giá đất đai không lên quá cao làm ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư. Và phương pháp này hoàn toàn dựa trên sự tính toán, thống kê để làm.

Như vậy, cách thức được đề xuất là bỏ đi khung giá và quay lại bảng giá, cố gắng để bảng giá gần như phản ánh được quy luật trong điều kiện thị trường bình thường. Nếu thị trường biến động, lúc đó sẽ tìm cách xác định những biến động đó và cập nhật lại bảng giá. Có bảng giá đất, chính sách sẽ xoay quanh bảng giá đó để tạo sự công bằng trong thu hồi đất đai, đền bù, cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đai.

"Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đồng thời, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp, cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau", Phó Thủ tướng nêu rõ.

Tại Hội thảo, Phó Thủ tướng cũng lưu ý và đề nghị các chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp góp ý về các nội dung liên quan đến hình thức thu hồi đất đai; nghịch lý “2 chính sách và 2 giá”…

Theo Phó Thủ tướng, với tư cách là cơ quan quản lý, chịu trách nhiệm trước người dân, Nhà nước phải định giá, quyết định việc chuyển dịch đất đai, định hướng để trong quá trình chuyển dịch, những doanh nghiệp phát triển dự án và người dân bị thu hồi đất đều có lợi. Vì thế, phải lượng hóa, có tiêu chí cụ thể về cơ sở hạ tầng, chỗ ở, sinh kế, an sinh xã hội, thiết chế văn hóa… để người dân tái định cư có điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ.

Tại Hội thảo, Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công chỉ rõ, các quy định pháp luật về đất đai từ năm 2013 đến nay đã bộc lộ nhiều bất cập. Có thể kể đến các vấn đề như: Tài chính đất đai; vấn đề quyền của doanh nghiệp phát triển các dự án có sử dụng đất; vấn đề xây dựng các công trình ngầm, công trình trên không; các quy định về công khai, minh bạch quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính về đất đai.

Tất cả những điều này đặt ra những bài toán mới cho sự phát triển bền vững của đất nước.

tránh tình trạng quy định nguyên tắc định giá đất còn khá chung chung

Đóng góp về giá đất, ông Nguyễn Đức Mạnh, Phó Giám đốc Công ty Luật Bizlink đánh giá, hiện Dự thảo Luật đã có những cập nhật tiến bộ và sát với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, trong đó bỏ quy định trong Luật Đất đai 2013 về hệ thống khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hằng năm...

Việc bỏ khung giá đất và xác định giá theo nguyên tắc thị trường có thể khắc phục được tình trạng hai giá đất như trước đây, vốn gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, cũng như việc triển khai dự án có sử dụng đất và gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Dự thảo Luật cũng quy định liệt kê các trường hợp áp dụng bảng giá đất và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, trong đó Dự thảo Luật quy định 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất (thay vì chỉ có 6 trường hợp như Điều 114.2 của Luật Đất Đai năm 2013), và 5 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể (Luật Đất Đai năm 2013 cũng quy định 5 trường hợp, tuy nhiên một số trường hợp đã thay đổi so với Dự thảo Luật).

"Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng, quy định việc áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo hướng liệt kê các trường hợp như vậy, mà không chỉ rõ là dựa trên nguyên tắc/tiêu chí nào, thì sẽ không đảm bảo tính đầy đủ và rõ ràng, minh bạch", ông Mạnh nêu quan điểm.

Do vậy, đại diện Bizlink kiến nghị Ban soạn thảo có thể giữ cách quy định các trường hợp như vậy, nhưng cũng cần xem xét, nghiên cứu làm rõ ngay trong Dự thảo Luật về nguyên tắc và tiêu chí áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể, tránh tình trạng quy định nguyên tắc định giá đất còn khá chung chung như tại Điều 153 của Dự thảo Luật hiện nay, điều mà có thể gây lúng túng và khó khăn cho các chủ thể áp dụng trên thực tế.

"Mặt khác, Ban soạn thảo cũng cần làm rõ sự khác biệt giữa bảng giá đất và khung giá đất như theo quy định trước đây, cũng như việc xem xét thêm về vấn đề liệu ghi nhận 8 bảng giá đất 1 năm 1 lần như hiện nay đã hợp lý chưa và những bất cập trong sự khác biệt giá giữa những thời điểm khác nhau trong năm, như sự chênh lệch giữa giá đầu năm và cuối năm phụ thuộc vào sự biến động của thị trường thì giải quyết như thế nào?", ông Mạnh góp ý thêm.

Đóng góp ý kiến cho Dự thảo Luật, bà Nguyễn Thị Nga, Chủ tịch Tập đoàn BRG cho rằng: Khoản 3, khoản 4 Điều 78 của Dự thảo quy định: Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đối với trường hợp “Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. Dự án chỉ thu hồi để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

“Chúng tôi đề nghị không thực hiện thu hồi để đấu giá, mà cho phép người sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở bằng quyền sử dụng đất đang quản lý sử dụng hợp pháp nếu đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác”, bà Nga phát biểu.

Nói riêng về vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, theo bà Nga, tại khoản 2 Điều 120 của Dự thảo quy định chỉ có 2 trường hợp được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Bà Nga đề xuất ban soạn thảo bổ sung thêm trường hợp sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất để xây dựng nhà ở cho thuê, khu nghỉ dưỡng.

Cùng với đó, bà Nga đề nghị các cơ quan chức năng xem xét, bổ sung quy định liên quan đến việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất và cơ chế thu hồi giải phóng mặt bằng.

“Chúng tôi đề nghị xem xét, bổ sung: Đối với các dự án đầu tư thực hiện thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất tại Điều 128 Dự thảo, khi đã đạt được thỏa thuận đa số (trên 50% diện tích đất dự án hoặc số người sử dụng đất thuộc khu đất dự án) thì chủ đầu tư được phép yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện công tác cưỡng chế thu hồi đất.”, bà Nga nói.

Ngoài ra, bà Nga đề nghị cần có quy định cụ thể, phối hợp đa ngành giữa Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Việc này nhằm tránh trường hợp sau khi doanh nghiệp đã thực hiện xong thỏa thuận về quyền sử dụng đất, dự án lại không được cấp phép, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng hay các vướng mắc khác về thủ tục, khiến dự án không thể thực hiện hoặc chậm tiến độ, gây ảnh hưởng rất lớn đến doanh nghiệp.

cân nhắc lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn

Góp ý thẳng thắn tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, đại diện nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu của BIDV cho rằng, giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề phức tạp, khó nhất, bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.

Ông Lực đề xuất nên bổ sung 1 khoản trong Chương I (Quy định chung: Giải thích từ ngữ) hoặc trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể…”, để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này.

Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định).

Vị chuyên gia này cũng gợi ý một số nội dung sửa đổi cụ thể như sau:

Một là, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (tại khoản 2 Điều 153) nên được chuẩn hóa: Là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định (cần nêu rõ là “bao lâu” chẳng hạn 1 tuần/tháng), đã loại trừ các yếu tố đột biến (ưu đãi, đầu cơ, giao dịch nội gián, giao dịch có yếu tố huyết thống, kể cả yếu tố thiên tai, địch họa, chiến tranh, dịch bệnh, yếu tố bất thường mang tính khách quan…), có thể gọi là giá đất chuẩn/giá đất tham chiếu.

"Nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào. Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng", ông Lực đề xuất.

Hai là, bảng giá đất là bảng tập hợp giá đất chuẩn (giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường) theo vùng giá trị đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Cần quy định bảng giá đất sẽ được công bố định kỳ hàng năm, nhưng vào thời điểm, thời gian cụ thể nào.

Ba là, tương tự, nên bổ sung định nghĩa “Thửa đất chuẩn”. Thửa đất chuẩn là thửa đất có đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong vùng giá trị trong điều kiện bình thường (loại trừ các yếu tố bất thường), được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng giá trị.

Bốn là, về giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể: Nên bổ sung định nghĩa trong Điều 3 của Dự thảo Luật. Đối với phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, theo Nhóm nghiên cứu, Dự thảo chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể.

“Theo chúng tôi, nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất (các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic. Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường (thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026); từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường (kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này)”, thay mặt nhóm nghiên cứu, ông Lực nêu đề xuất.

Để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, ông Lực cho rằng, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; UBND cấp tỉnh/huyện trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể (có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất); công bố Bảng giá đất.

Một chính sách xuyên suốt là nhà nước phải kiểm soát để khai thác sử dụng đất có hiệu quả, kiểm soát thị trường, trong đó kiểm soát giá cả đất đai, không để đất đai "nóng" lên, cũng không để lạm dụng tài nguyên đất đai cho nguồn thu. Chính vì thế, dự thảo lần này thiết kế mở ra “quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm”.

- Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà

Bài: Phương Anh