Cập nhật ngày 23/06/2016 - 11:20:39

           

Thị trường bất động sản Anh quốc có nguy cơ lặp lại sai lầm trong quá khứ?

- Báo cáo tài chính thường niên lần thứ 28 được công bố vào đầu tháng 6/2016 của Savills tại London. Trong đó, Savills chia sẽ những nhận định về thị trường tài chính, bất động sản.

Cụ thể là, những cải cách hành chính đã tạo ra ảnh hưởng tích cực, dẫn đến sự xuất hiện của 180 nguồn cho vay mới từ nhiều lĩnh vực khác nhau gia nhập thị trường từ năm 2013, góp phần đa dạng hóa và cân bằng thị trường vốn vay. Tính đến cuối năm 2015, các công ty bảo hiểm và các tổ chức cho vay đã gia tăng thị phần của mình trong thị trường vốn vay, tương ứng là 16% và 9%. Kết thúc năm 2016, tỷ lệ này sẽ tăng lên 18% và 13%, trong khi các ngân hàng của Đức, của Bắc Mỹ và các ngân hàng quốc tế khác, mỗi nhóm sẽ chiếm khoảng 13%.

Thị phần của các ngân hàng nội địa Anh quốc được dự báo sẽ giảm từ 34% trong năm 2015 xuống 30% vào cuối năm 2016, so với mức đỉnh điểm của họ vào năm 2008 là 70%. Nguyên nhân là do các quy định về trách nhiệm điều hành nghiêm ngặt hơn đối với các ngân hàng trong nước, dẫn đến việc gia tăng chi phí nguồn vốn, trong khi quá trình đưa ra quyết định lại đang bị chậm trễ. Tuy nhiên, theo Savills, điều này tạo nên tác động tích cực với thị trường nói chung. Thực tế, theo một nghiên cứu của Đại học De Montfort (DMU), tỷ lệ ngân hàng Anh quốc vẫn đang ở mức tích cực nhất trên thị trường, Ngân hàng Royal Bank of Scotland (RBS) là đơn vị cho vay lớn nhất năm 2015.

Theo nhận định của Savills, số liệu thông kê từ các báo cáo trong nhiều năm qua, nếu nhìn lại năm 2007 thì có đến 64% đơn vị cho vay mà DMU phỏng vấn đều cho rằng, 80% các định khoản cho vay là không có rủi ro. Những cải cách hành chính đã đạt được một vài hiệu quả như mong đợi, việc đa dạng hóa thị trường và tạo điều kiện cho các đối tượng mới, bao gồm các tổ chức tài chính tiềm năng, những đơn vị sẽ cho vay khoảng 7,5 tỷ bảng Anh trước cuối năm 2016, cao hơn khoảng 50% so với báo cáo của DMU. Nhìn chung, những tổ chức cho vay này không có khuynh hướng phát triển về đầu cơ tài chính, do đó không mang lại nguy cơ cho thị trường. Các chủ sở hữu tài sản sẽ thiên về vay từ các nguồn này, do quan điểm rằng, họ làm việc nhanh hơn, có chuyên môn và cung cấp dịch vụ tốt hơn.

Báo cáo cho thấy, tỷ giá đồng bảng Anh đang ở mức thấp kỷ lục, song bất động sản vẫn tiếp tục mang lại hiệu quả tài chính. Cụ thể là, tổng lượng cho vay năm 2015 đạt 53,7 tỷ bảng Anh, tương tự như mức độ được ghi nhận vào giai đoạn 2004-2005 và tăng lên 19% so với năm 2014. Trong khi đó, cho vay bất động sản chỉ bao gồm khoảng 8% tổng lượng cho vay từ các ngân hàng - cùng hạn mức được ghi nhận năm 2002. Điều kiện cho vay trong 12 tháng qua đã dịu lại, với biên độ lãi suất đối với các khoản nợ lớn tăng từ 20 đến 50 điểm phần trăm kể từ quý IV/2015. Trong khi đó, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp cũng đã giảm xuống do điều kiện kinh tế vĩ mô, giai đoạn hiện nay của chu kỳ và chi phí cho vay tăng lên.

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản thương mại, Savills cho rằng, trong lúc cuộc trưng cầu dân ý về việc Anh quốc ở lại trong Liên minh châu Âu chưa ngã ngũ, tỷ lệ đầu tư vào mô hình bất động sản này đã đạt đến 13,8 tỷ bảng Anh vào Quý I/2016, cao hơn mức đầu tư trung bình trong dài hạn là 9,5 tỷ bảng Anh. Trong tương lai, Savills ước tính tổng lợi nhuận tính trên tất cả các bất động sản thương mại sẽ giảm từ 12,9% trong năm 2015 xuống 4,1% vào năm 2017, trước khi tăng lên 7,9% vào năm 2020, khi nhu cầu về thuê thương mại đạt mức tăng trưởng ổn định hơn.

Mặc dù lợi nhuận giảm, song theo đánh giá của Savills, các điều kiện của năm 2016 rất khác so với năm 2007, đó là việc xây dựng không quá nhiều, cũng như không được phép định giá các tài sản phụ tương đương như các tài sản chính. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư và người cho vay cũng có nhận thức rõ ràng hơn về những rủi ro trên thị trường. Trong khi đó, hoạt động cho thuê vẫn mạnh mẽ trên tất cả các lĩnh vực chính, dẫn đến sự tăng trưởng nhẹ về doanh thu lớn hơn là tăng trưởng vốn, đây là một tín hiệu tốt cho tương lai của thị trường.

Về thị trường nhà ở, báo cáo cho thấy, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp vẫn duy trì dưới mức đỉnh điểm của năm 2007, với tổng số vay chiếm hơn 90% và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp chỉ chiếm 2% trong tổng số cho vay thế chấp trong Quý III/2015, so với 14% cùng thời điểm năm 2007.

Theo đánh giá của Savills, mặc dù tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp vẫn còn thấp, cũng như sự tăng trưởng chậm chạp của tỷ lệ cho vay trên giá trị thế chấp là một mối lo ngại, khiến cho thị trường sẽ dễ bị ảnh hưởng một khi mức lãi suất bất ngờ tăng cao. Nhưng nhìn chung, quy định thế chấp đã hoàn thành đúng mục đích của mình và những yếu tố chủ chốt gây nên sự sụp đổ năm 2007 đã không còn tồn tại. Tuy nhiên, thị trường đang phải đối mặt với các thách thức khác, như: việc thắt chặt tiến độ giao nhà, cũng như việc kiểm soát các nguồn cung cho thuê./.

Anh Quyền
* Ý kiến bạn đọc
* Tin đáng chú ý
* Các tin liên quan