Thuận lợi thứ nhất là nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa. Thứ hai là giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực. Trong đó, lợi nhuận sau thuế của BCM dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CaptaLand. Lợi nhuận sau thuế của IDC dự kiến tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh. Nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của KBC trong 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.

SSI chia sẻ đánh giá tích cực bởi BCM có vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha

SSI đánh giá nhu cầu thuê đất KCN tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 do: (1) Xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục; (2) Các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam, có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác; (3) Cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN .

Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ, do: (1) tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm; (2) giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023. Trong đó, LNST của KBC ước đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập. Lợi nhuận ròng của IDC ước đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận từ các Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ mở rộng, bên cạnh việc thoái vốn tại các công ty con.

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố tích cực, SSI cũng chỉ ra rủi ro, đến từ việc tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.

Về khuyến nghị đầu tư, với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (BCM: HOSE), SSI chia sẻ đánh giá tích cực bởi BCM có vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 1.250 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022. BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 16,5x và 3,4x. Theo đó, SSI điều chỉnh mức giá mục tiêu là 80.800 đồng/CP do giá tăng tại khu dân cư và khu công nghiệp kể từ năm 2022 và khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu BCM.

Với, Tổng Công ty IDICO – CTCP (IDC: HNX), IDC đang giao dịch tại PE 2022 lần lượt là 10,1x và PB là 3,1x. SSI nâng khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 1 năm là 70.300 đồng/CP- với giả định rằng giá thuê tại KCN Hựu Thạnh từ 120 USD/m2/chu kỳ thuê lên mức 130 USD/m2/chu kỳ thuê cho năm 2021 và Phú Mỹ II từ 100 USD/m2/chu kỳ thuê lên 125 USD/m2/chu kỳ thuê, bổ sung khu công nghiệp mới quy hoạch và 90 ha đất khu dân cư vào mô hình định giá. SSI đánh giá tích cực IDC với vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất 875 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới…

Báo cáo chi tiết tại đây