Cụ thể là, năm 2019, nguồn cung chào bán đạt 26.692 căn giảm 13% so với năm 2018. Có 36 dự án được chào bán mới trong năm 2019 (so với 60 dự án trong năm 2018). Trong Quý 4/2019, nguồn cung chào bán có sự cải thiện về số lượng dự án chào bán với 13 dự án so với khoảng 10 dự án mỗi quý trong ba quý trước. Quý 4/2019 ghi nhận 5.073 căn hộ được chào bán.

Có thể thấy, thị trường ghi nhận sự sụt giảm rõ nét từ nguồn cung chào bán, dẫn đến sự thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn thị trường. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc sụt giảm nguồn cung, tuy nhiên, trong đó chủ yếu là do quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài lâu hơn dự kiến, dẫn đến các kế hoạch triển khai sản phẩm gặp nhiều trở ngại. Trong bối cảnh đó, các đặc điểm về sản phẩm và các chương trình marketing của chủ đầu tư cũng được sử dụng hiệu quả để thu hút khách hàng khi chưa có nguồn cung chào bán.

Xét về phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 67% tổng nguồn cung chào bán trong năm 2019. Tỷ trọng lớn ở phân khúc trung cấp trong ba năm qua đã giúp thị trường cân bằng hơn so với giai đoạn 2015 và 2016 khi mà nguồn cung cao cấp có tỷ trọng lớn. Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 25% tổng nguồn cung chào bán, theo sau là phân khúc hạng sang chiếm 6%. Phân khúc bình dân chỉ có 1 dự án mới cho cả năm 2019, chiếm 2% tổng nguồn cung của năm.

Về khu vực, khu Đông chiếm 59% về nguồn cung chào bán theo căn và 39% theo số lượng dự án nhờ có dự án khu đại đô thị ở Quận 9. Khu Nam chiếm 33% theo số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 27% theo số căn. Khu vực phía Tây và Bắc có nguồn cung mới ít hơn nhiều so với các khu vực còn lại do thiếu quỹ đất gần các khu vực đã phát triển. Các dự án mới tại hai khu vực này nằm tại Quận Bình Tân và Quận 12.

Theo CBRE, tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc với hơn 90% sản phẩm chào bán mới được tiêu thụ trong năm 2019. Đồng thời hàng tồn kho được hấp thụ dần khoảng 800-1.000 căn mỗi quý. Trong Quý 4 năm 2019 ghi nhận 5.952 căn bán được, tổng lượng tiêu thụ cho cả năm 2019 đạt 29.874 căn, chỉ giảm 5% so với năm trước do nguồn cung giảm. Các dự án mở bán trong quý tiếp tục được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, mặc dù giá chào bán một số dự án tăng hơn 10% so với khu vực xung quanh.

Nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới đạt mức 1.902 USD/m2, tăng 10% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường ở tất cả các khu vực. Thị trường thứ cấp hoạt động tích cực, các khu vực có thị trường thứ cấp sôi động có thể kể đến là Quận 2 (Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi), Quận 7 và Bình Thạnh.

CBRE dự báo, trong năm 2020, vấn đề chậm cấp phép tiếp tục tác động lên nguồn cung chào bán. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 30.000 căn hộ với các dự án mới chủ yếu từ các quận ven thành phố: khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park (Quận 9), khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), West Gate Park (Bình Chánh), phía Bắc với PiCity (Quận 12); và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và Sunshine Diamond River tại Quận 7.

Giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm 2019. Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này dự kiến là 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 2% theo năm.

Thị trường thứ cấp sẽ hoạt động tích cực hơn do nguồn cung sơ cấp khan hiếm và thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới. Người mua để ở mặc dù khó tìm được sản phẩm trên thị trường sơ cấp nhưng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với các căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao.

“Năm 2020 là một năm nhiều thách thức do vấn đề chậm cấp phép vẫn tiếp diễn và tín dụng vào bất động sản tiếp tục thắt chặt. Người mua nhà sẽ gặp khó khăn hơn, không phải vì họ không có đủ tiền mua nhà mà vì họ không có nhiều lựa chọn. Đây sẽ là một năm thuận lợi cho những chủ đầu tư có được giấy phép chào bán do họ có thể tăng giá bán và do đó tăng lợi nhuận đầu tư” , báo cáo nêu rõ.

Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. Vì vậy, các khu đô thị nằm xa trung tâm với đầy đủ tiện ích và kết nối tốt đã và đang được thị trường đón nhận tích cực. Nắm bắt nhu cầu này, các chủ đầu tư đã có kế hoạch phát triển các khu đô thị lớn tại khu vực rìa TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu không gian sống sạch cho người mua để ở, các dự án này còn giúp các nhà đâu tư có nhiều lựa chọn hơn trong lúc nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh khan hiếm.

Trái ngược với phân khúc căn hộ bán, nguồn cung phân khúc văn phòng năm 2019 tại TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh. Nguyên nhân là năm 2019, thị trường chào đón thêm 7 tòa nhà văn phòng mới, bao gồm hai tòa nhà Hạng A (Lim 3 và Phú Mỹ Hưng Tower) và năm tòa nhà Hạng B (Sonatus, Viettel Tower B, Etown 5, Sofic Tower, OneHub Saigon 1). Vào cuối năm 2019, tổng diện tích cho thuê của thị trường văn phòng TP.HCM đạt 1.357.114. Nguồn cung văn phòng Hạng A tăng đáng kể với mức tăng 16% so với cùng kì năm ngoái và Hạng B tăng 12%.

Nhìn chung, tình hình hoạt động của thị trường trong năm 2019, đặc biệt đối với phân khúc Hạng A, ổn định hơn năm 2018. Giá thuê của cả hai Hạng A & B vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng với tỷ lệ tăng trung bình lần lượt là 5,9% và 5,7% trong 5 năm qua.

Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường vẫn giữ ở mức khả quan là dưới 10%. Tỷ lệ trống của Hạng A toàn thành phố là 9,1%, tăng 4,1 điểm phần trăm (đpt) so với năm 2018 do có thêm nguồn cung từ hai toà nhà mới hoàn thành. Tỷ lệ trống Hạng B toàn Thành phố được ghi nhận ở mức 5,0%, giảm 3,2 đpt so với cùng kì năm ngoái. Khu trung tâm vẫn được khách thuê tìm kiếm nhiều nhất tuy nhiên diện tích trống còn lại cho phân khúc Hạng A tại khu trung tâm chỉ còn 3% và phân khúc Hạng B dưới 1%.

Năm 2019, Không gian làm việc linh hoạt và các công ty công nghệ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu cho thị trường văn phòng với 37% tổng số giao dịch được thực hiện và thu thập bởi CBRE. Không chỉ các nhà vận hành không gian làm việc linh hoạt trong nước như Up & Toong mà cả các nhà vận hành nước ngoài như Compass Office và Regus cũng đang tích cực mở rộng thị phần của họ tại thị trường đang nổi này. Năm 2019 đánh dấu sự bùng nổ của các công ty công nghệ với một số giao dịch lớn như Gameloft (3.300 m2 NLA tại Pax Sky Ung Van Khiêm) và DXC (8.000 m2 NLA tại Etown 5). Không những thế, các công ty công nghệ lớn như CMC, VNG và FPT thậm chí còn xây dựng cả tòa nhà văn phòng riêng nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng nhanh chóng của họ cũng như tối giảm thiểu hóa việc phụ thuộc vào các chủ nhà văn phòng./.