Hội thảo diễn ra sáng nay, ngày 03/8/2021 theo hình thức trực tuyến.

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, VCCI phát biểu tại Hội thảo

Vướng mắc xung quanh “m3”

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI), Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (sau đây gọi tắt là Thông tư 06) đã góp phần tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nói chung và các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng.

Tuy nhiên, qua hơn nửa năm triển khai trên thực tế, một số nội dung của Thông tư vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư. m3 là khoản nộp thêm ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Khoản tiền này được tính theo công thức m3 = S x ΔG x k, trong đó:

+ S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án;

+ ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).

Tại Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25 hướng dẫn chi tiết Luật Đấu thầu, giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…

Còn theo Phụ lục V, Thông tư 06, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại. Hai cách tính này cho giá trị m3 khác nhau, thậm chí gây nhiều tranh cãi.

Cụ thể, theo quy định, m3 là giá trị tối thiểu nhà đầu tư phải cam kết nộp Ngân sách Nhà nước không điều kiện. Giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp (được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất thực tế) theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi tiến hành chỉ định thầu để lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất, cơ quan tham mưu, quản lý về lĩnh vực tài chính đất đai dự kiến giá trị lợi thế của khu đất và từ đó xác định giá trị m3 của khu dự án đó. Để trong trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia quá trình lựa chọn, không có sự cạnh tranh, giá trị m3 sẽ là cơ sở giúp tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Theo Phụ lục V, Thông tư 06/2020 hướng dẫn thực hiện Nghị định 25 chỉ ra cách xác định yếu tố đầu vào bằng việc sử dụng kết quả đấu giá đất (chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm) của tất cả các dự án (không kể quy mô lớn, nhỏ) trên địa bàn hành chính cấp huyện nơi có dự án trong 2 năm gần nhất để tính giá trị m3. Trong khi đó, tại điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đấu thầu, thì giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc áp dụng tính toán giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư 06 bộc lộ nhiều hạn chế và gây bất lợi cho nhà đầu tư nói riêng, ảnh hưởng không nhỏ tới việc thu hút đầu tư tại địa phương.

Ông Nguyễn Văn Đệ, Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam

Cụ thể, ông Nguyễn Văn Đệ, Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam cho biết, ngày 18/6/2021, Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam đã có Công văn số 45/CV–BVTN về việc phản ánh kiến nghị của doanh nghiệp và nhân dân. Cụ thể, theo hiệp hội này, hiện nay hàng trăm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong cả nước đang băn khoăn, lo lắng do các địa phương đang lúng túng trong việc xác định “Giá trị nộp Ngân sách nhà nước tối thiểu (m3)” đối với các dự án có sử dụng đất đã hoàn thành bước sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Một số địa phương đã có phương pháp tính riêng nhằm tháo gỡ cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, chính sự thiếu thống nhất và chậm trễ trong việc xác định giá trị m3 đang khiến cho nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh lao đao, người lao động mất việc làm, ngân sách nhà nước thất thu, kìm hãm sự phát triển của đất nước.

Cũng theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các địa phương nếu áp dụng cách tính giá trị m3 theo quy định tại Điểm k Khoản 2 Điều 47 Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư (gọi tắt là Nghị định 25/2020/NĐ-CP) và hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ KH-ĐT về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (gọi tắt là Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT), sẽ tạo ra sự khác biệt quá lớn.

Cụ thể, Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng vào tính toán giá trị m3, nhưng tại Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT lại hướng dẫn lấy tất cả các dự án đã đấu giá thành công trên địa bàn cấp huyện trong 2 năm. Việc thiếu sự thống nhất giữa Nghị định và Thông tư hướng dẫn dẫn đến việc thiếu sự công bằng giữa các doanh nghiệp trong cùng khoảng thời điểm là trước và sau hiệu lực của Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT và có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ, phá sản của doanh nghiệp.

Ông Đệ cũng đưa ra ví dụ: Cùng một dự án sử dụng đất có quy mô 175ha, nhưng trước khi Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT có hiệu lực thì giá trị m3 khoảng 2 tỷ đồng (theo hướng dẫn tại Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư hoặc theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP). Tuy nhiên, sau khi áp dụng cách tính tại Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT thì giá trị m3 có là khoảng 580 tỷ đồng (giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp), gấp 290 lần so với trước. Tương tự như vậy, một dự án có quy mô 20 ha, trước thời điểm trước và sau Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT có hiệu lực 10 ngày, thì giá trị m3 lần lượt là khoảng 200 triệu đồng (giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp) và khoảng 100 tỷ đồng. Việc tính giá trị m3 như hướng dẫn tại Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT không thực tế, vì sự khác biệt lợi thế thương mại giữa các khu đất trong cùng địa bàn cấp huyện là quá lớn và không tương đồng về quy mô, vị trí, tính chất, chức năng…

“Chính sách chưa sát thực tế, thiếu sự tham chiếu trước, trong và sau của các văn bản pháp luật liên quan đến đấu thầu dự án sử dụng đất khiến cho nhiều doanh nghiệp thực hiện dự án trước thời điểm Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT có hiệu lực có nhiều thuận lợi, nhưng lại gây hại nghiêm trọng và mất công bằng đối với nhiều doanh nghiệp khi áp dụng Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT”, thay mặt Hiệp hội, ông Đệ nêu rõ.

Theo ông Đệ, một số địa phương đã kiến nghị bằng văn bản tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị làm rõ và hướng dẫn chi tiết cách xác định giá trị đề xuất nộp Ngân sách nhà nước tối thiểu (m3) đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp chuyển tiếp theo quy định tại Khoản 3 Điều 90 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ, nhưng việc hướng dẫn chưa rõ ràng, cụ thể. Thực tế này khiến nhiều địa phương lúng túng không biết thực hiện thế nào hoặc đùn đẩy, né tránh, sợ chịu trách nhiệm, không dám tổ chức triển khai thực hiện. Điều này cũng đang tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh tại các địa phương, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thụ hưởng các dự án bất động sản hiện nay.

Vì sao m3 khó xác định?

Luật sư Nguyễn Hồng Chung khẳng định, công thức xác định giá trị m3 quy định tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT phù hợp với quy định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và cách xác định hệ số k là phù hợp

Dưới góc độ nhà nghiên cứu về luật, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Công ty cổ phần Sở hữu Trí tuệ Davilaw lại có quan điểm khác. Ông khẳng định, công thức xác định giá trị m3 quy định tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT là phù hợp với quy định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và cách xác định hệ số k là phù hợp.

Theo quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đấu thầu, các dự án nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu hoặc đấu giá. Vì vậy, các xác định giá trị m3 thông qua giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất là phù hợp, đảm bảo sự tương đồng.

Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật về đất đai, giá đất được xác định trên cơ sở phản ánh đầy đủ mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. “Do đó, việc xác định hệ số k theo tỷ lệ giá đất giữa dự án đang xét và các khu đất tham chiếu là phù hợp, đảm bảo điều chỉnh các khu đất về cùng một mặt bằng so sánh”, ông Chung nhấn mạnh.

Theo quy định hiện hành (Nghị định 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 108, Nghị định 31/2021/NĐ-CP), thì chỉ những dự án sau khi có kết quả đánh giá sơ bộ năng lực từ 2 nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đấu thầu rộng rãi mới phải tính giá trị m3. Với dự án kết quả chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng thì sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư mà không phải tính giá trị m3. Như vậy, m3 có thể hiểu không phải là một khoản thu ngân sách bắt buộc, do cùng là dự án sử dụng đất nhưng có dự án thì nộp, có dự án thì không phải nộp đồng nào.

“Nếu tính yếu tố lợi ích nhà nước khi thực hiện dự án bằng tiền thì m3 sẽ là con số phải áp dụng cho 100% các dự án có sử dụng đất”, ông Chung chỉ rõ.

Song, theo ông Chung, việc xác định các quỹ đất tham chiếu còn một số nhược điểm dẫn đến giá trị m3 chưa thực sự phù hợp với thực tế trong nhiều trường hợp.

Để dẫn chứng cho nhận định trên, ông Chung chỉ rõ, Thông tư số 06 cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu được tự xác định các thông số đầu vào để tính toán giá trị m3, nhưng lại chỉ nêu nguyên tắc chung nên các địa phương còn gặp nhiều vướng mắc trong áp dụng.

Bà Vũ Quỳnh Lê, Phó cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Hội thảo

Theo bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, giá trị này mang tính tương đối, phản ánh bản chất lợi thế của khu đất (giá trị thương quyền). Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn cụ thể cách thức xác định, trong đó: S chia ra theo mục đích sử dụng (đất ở, thương mại dịch vụ, khác…); ΔG: là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng (tương ứng với S) trong phạm vi huyện trong vòng 2 năm; k là hệ số điều chỉnh.

Bà Lê nhấn mạnh rằng, m­3 phản ánh biến động của thị trường; m3 độc lập với giá đất dự kiến. Do đó, quy định trên tạo thuận lợi cho cả phía nhà đầu tư và phía Nhà nước.

Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều khó khăn trong việc xác định m3. Nguyên nhân là vì thực tiễn, các dữ liệu sau đây chưa được hệ thống hoá, công bố: chỉ số giá bất động sản chưa được chính thức công bố; cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai chưa hình thành.

Bà Lê cũng cho biết, một số địa phương phản ánh lên rằng, m3 cao cùng với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp sẽ làm giảm khả năng thu hút đầu tư, đặc biệt là các địa bàn xa trung tâm. Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT có 2 cách tính: địa phương tự xác định thống số; áp dụng Phụ lục V. Điều này dẫn đến xác định giá trị m3 khác nhau khi áp dụng theo từng phương pháp. Không có dự án khu đất, quỹ đất tương tự về quy mô như dự án đang xét được đấu giá. M3 là phần trích lại lợi nhuận của nhà đầu tư từ dự án, trong khi đó việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư từ dự án là chưa có cơ sở, do đó nhà đầu tư gặp nhiều bất lợi,như: Thời gian thực hiện đầu tư kéo dài, thị trường bất động sản đi xuống, lượng tồn kho cao, thậm chí bị thua lỗ.

Bên cạnh đó, căn cứ vào vào kết quả trúng đấu giá của các khu đất riêng lẻ (đã có hạ tầng) để xác định cho khu đất thực hiện dự án (chưa có hạ tầng) là chưa phản ánh yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án; Thiếu sự phối hợp của các cơ quan liên quan trong xác định m3.

Hai phương án sửa đổi Thông tư số 06

Trên cơ sở những vướng mắc trong thực tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tiến hành sửa đổi Thông tư 06. Theo đó, đưa ra 2 phương án sửa m3.

Phương án 1: Giữ nguyên phương pháp và cách thức xác định giá trị m3, hệ số k tại Phụ lục V Thông tư số 06, nhưng các địa phương được hiệu chỉnh hệ số k trên cơ sở hiệu chỉnh giữa giá trị GRDP trên địa bàn quận/huyện có dự án và GRDP trên địa bản tỉnh/thành phố (có xét tương quan với các địa phương trong cả nước).

Phương án 2: Giữ nguyên phương pháp và cách thức xác định giá trị m3 tại Phụ lục V Thông tư số 06, nhưng có xét đến sự so sánh tương quan giữa khu đất của dự án và các khu đất tham chiếu.

Góp ý cho các nội dung sửa đổi của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, luật sư Chung đề xuất, nên sửa đổi quy định về việc xác định giá trị m3 theo hướng cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu được chủ động hơn trong việc xác định các khu đất tham chiếu để tính giá trị m3.

Thứ nhất, cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu chủ động xác định thời gian tham chiếu. Đề xuất là không quá 02 năm (để đảm bảo thống nhất với quy định pháp luật về đất đai) kể từ ngày trình duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu (do vướng mắc trong thời gian qua nên một số dự án đã phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư trước đây khá lâu, nhưng vẫn chưa tổ chức đấu thầu, cần ấn định thời điểm trình duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu để đảm bảo phù hợp với thực tế).

Cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu chủ động mở rộng phạm vi tham chiếu sang địa bàn các đơn vị hành chính cấp huyện khác cùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và có điều kiện kinh tế - xã hội tương tự nhằm tạo điều kiện cho các địa phương chủ động thực hiện các biện pháp bình ổn thị trường bất động sản trên phạm vi toàn tỉnh, thành phố.

Thứ hai, về hệ số k, ông Chung cho rằng, k là hệ số điều chỉnh được xác định trên cơ sở so sánh các khu đất quỹ đất tương đồng (3-5 khu) được xác định là hệ số điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Vì vậy, nên áp dụng phương án so sánh trực tiếp. Sau khi đánh giá dựa trên các tiêu chí, xác định được giá trị thương mại tại thời điểm của bất động sản cũng như lợi thế thương mại của khu đất, quỹ đất thực hiện dự án trong tương lai hoặc thống kê giá trị của các khu đất có vị trí, tính chất tương đồng với khu đất thực hiện dự án. Chỉ số này được vận dụng tính toán tỷ lệ theo các tiêu chí khi so sánh mức tăng giảm giá trị của bất động sản so sánh với đối tượng so sánh và tính giá trị bình quân theo phương pháp bình quân gia quyền. “Cụ thể, nên vận dụng phương pháp so sánh nêu tại Thông tư 36/2014/BTNMT hoặc Tiêu chuẩn 11 Ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính”, ông Chung đề xuất.

Thay mặt Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam, ông Đệ đề xuất bỏ Phụ lục 05 và giao quyền cho tỉnh trong việc xác định giá trị đề xuất nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3). “Mong muốn của cộng đồng doanh nghiệp là sửa sớm, sửa nhanh, sửa với tốc độ như Covid-19”, ông Đệ thẳng thắn.

Đánh giá cao nỗ lực của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong việc xây dựng một công thức chung cho tất cả các địa phương, luật sư Trần Thị Thanh Huyền chia sẻ rằng, việc quy định m3 sẽ dẫn tới hiện tượng có tăng và cả giảm số tiền nộp vào ngân sách của doanh nghiệp. Luật sư Huyền cho rằng, sẽ rất khó khi phải tính tới yếu tố tự chịu trách nhiệm của các địa phương.

Tuy nhiên, luật sư Huyền ủng hộ quan điểm để địa phương tự xác định, tự chịu trách nhiệm theo Nghị định số 25. Bà chỉ rõ, thực sự UBND cấp tỉnh sẽ không tự nghĩ ra phương pháp tính, mà họ phải dựa trên các phương pháp đã có sẵn, như: phương pháp tính giá trực tiếp, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập.

Khẳng định rằng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư không có ý định “ôm” việc, bà Vũ Quỳnh Lê cho biết, nếu các địa phương tự làm được chúng tôi ủng hộ 100%. Tuy nhiên, thực tế là việc tính giá đất rất khó khăn, cần có được sự đồng thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư và quan trọng là phải có được cơ chế làm sao để phía cơ quan nhà nước dám làm, mà không sợ sai. Về tiến độ sửa đổi Thông tư, bà Lê cho biết, giữa tháng 8, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ có một buổi họp lấy ý kiến lại lần nữa và dự kiến tháng 9 sẽ ban hành Thông tư mới./.