NCS. ThS. Nguyễn Châu Thoại, Đinh Hoàng Duy Sơn

Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh

Email: ncthoai@hcmunre.edu.vn

Tóm tắt

Việc định giá có vai trò quan trọng quyết định giá trị bất động sản phục vụ các hoạt động dân sự, như: giao dịch, thế chấp hay đền bù. Tuy nhiên, việc này luôn xảy ra mâu thuẫn giữa các bên khi đưa ra giá bất động sản vì không thống nhất cách xác định chung về phương pháp định giá bất động sản. Do đó, nghiên cứu tiến hành phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, trường hợp ở huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh dựa trên lý thuyết vị thế - chất lượng. Kết quả cho thấy, các yếu tố: Vị trí mặt tiền đường hoặc trong hẻm, Môi trường sống khu vực xung quanh bất động sản và Hồ sơ pháp lý của bất động sản đóng góp đến hơn 60% giá trị của bất động sản.

Từ khóa: bất động sản, lý thuyết vị thế - chất lượng, mô hình Hedonic

Summary

Valuation plays a crucial role in determining the value of real estate for civil activities, such as transactions, mortgages, or compensation. However, this always causes conflicts between the parties when giving real estate prices because there is no consensus on the common method of determining real estate valuation. Therefore, based on the position-quality theory, the study analyzes the factors affecting real estate value in the case of Binh Chanh District, Ho Chi Minh City. The results show that the factors of location on the street front or in the alley, Living environment in the area surrounding the real estate, and Legal documents of the real estate contribute to more than 60% of the value of the real estate.

Keywords: real estate, position - quality theory, Hedonic model

GIỚI THIỆU

Huyện Bình Chánh là cửa ngõ phía Tây Nam nối liền TP. Hồ Chí Minh và vùng Đồng bằng sông Cửu Long, có vị trí chiến lược trong phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố. Vùng này đang tập trung nhiều dự án phát triển hạ tầng, khu dân cư và các khu công nghiệp. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện rất phức tạp và nhiều mâu thuẫn phát sinh trong quá trình vận hành và công tác quản lý của địa phương. Vì thế, nhóm tác giả phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhằm cung cấp và hài hòa phương pháp định giá cho các bên liên quan, góp phần vào cơ sở tính toán giá bất động sản trong thời gian tới.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý thuyết

Lý thuyết vị thế - chất lượng

Lý thuyết vị thế - chất lượng được Hoàng Hữu Phê và Wakely phát triển và công bố vào năm 2000. Theo đó, bất động sản có 2 thuộc tính là vị thế và chất lượng. Thuộc tính vị thế bất động sản là một hình thức đo lường sự mong muốn về mặt xã hội, môi trường sống gắn liền nhà đất tại một địa điểm xác định như: của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…, còn thuộc tính chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như: diện tích đất, diện tích xây dựng, số lượng phòng, số tầng cao… Vì thế, giá trị của bất động sản được tạo thành bởi 2 yếu tố: chất lượng nhà và vị thế xã hội nơi ở. Lý thuyết vị thế - chất lượng được sử dụng trong định giá bất động sản từ nhiều năm nay nhưng chưa phổ biến, mặc dù các yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đều thuộc 2 thuộc tính vị thế và chất lượng của chúng.

Xuất phát từ thực tế định giá bất động sản ở Việt Nam, Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2008) đã vận dụng lý thuyết vị thế - chất lượng để đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá bất động sản, đồng thời kết quả nghiên cứu được kiểm chứng thông qua phân tích định lượng hồi quy theo mô hình: Ln(P) = β_ix_i+u. Trong đó: P là giá căn nhà, x_i là các đặc trưng của căn nhà, β_i là các hệ số hồi quy và u là sai số.

Theo Trần Thanh Hùng (2013), cơ sở khoa học về giá trị bất động sản theo thuyết vị thế - chất lượng được hiểu là giá trị bất động sản theo quan điểm giá trị của quy luật cung - cầu, sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản là P₀. Giá thị trường của một bất động sản cụ thể có thể xác định được bằng công thức: P = P₀×Y với Y = f(chất lượng, vị thế). Theo quan điểm kinh tế thị trường, bất động sản có hai thuộc tính: (1) Thuộc tính tự nhiên chính là chất lượng BĐS, quyết định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình của chất lượng bất động sản; (2) Thuộc tính xã hội chính là vị thế BĐS, quyết định giá trị vô hình của bất động sản (Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012). Cung - cầu thị trường bất động sản bao gồm chất lượng và vị thế kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định, cân bằng cung cầu trên thị trường hình thánh giá trị trao đổi bất động sản. Vì thế, giá trị thị trường bất động sản phụ thuộc vào giá trị chất lượng và giá trị vị thế của chúng.

Mô hình Hedonic

Mô hình Hedonic dựa trên lý thuyết người tiêu dùng và mở rộng áp dụng cho hàng hóa là nhà ở (Ridker và cộng sự, 1967), do đó mô hình Hedonic được áp dụng rộng rãi như là công cụ đánh giá thị trường bất động sản. Mô hình Hedonic cơ bản đầu tiên có dạng như sau:

Pi = f (S_li...S_ki, N_li... N_mi, Z_li...Z_ni)

Trong đó, P_i là giá nhà, i là các căn nhà được xác định; S là đặc điểm kết cấu nhà ở (diện tích nhà, số lượng phòng, mô hình xây dựng, và các nhân tố khác); N là đặc điểm khu dân cư (khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, bệnh viện, tình trạng tội phạm và các yếu tố khác); Z là môi trường đặc trưng (chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn, khói bụi và một số yếu tố khác).

Mô hình Hedonic được sử dụng phổ biến trong các nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở các nước (Sérgio A và cộng sự, 2002; Sibel Selim, 2008; Aluko Ola, 2011), cũng như các nghiên cứu ở Việt Nam (Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự, 2008; Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011; Phùng Thị Thu Hà, 2016). Yếu tố trong mô hình Hedonic được các tác giả sử dụng tương tự nhau, từ đơn giản như Ln(P) = βx+u (Sibel Selim, 2008; Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự, 2008), đến phức tạp hơn khi đưa thêm các yếu tố: khoảng cách đến trung tâm thương mại, nơi làm việc, hay mức độ an ninh, hạ tầng... (Aluko Ola, 2011). Kết quả một số nghiên cứu cho thấy, bất động sản càng xa khu tâm linh (nhà thờ, nghĩa trang...) thì giá sẽ giảm; ngược lại, càng gần các trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trường học... thì giá càng tăng.

Mô hình nghiên cứu

Trên cơ sơ lý thuyết vị thế - chất lượng, kết hợp với các nghiên cứu trước và thực trạng khu vực nghiên cứu, bài viết xây dựng mô hình Hedonic có dạng như sau:

LnRP = β₀+β₁L+β₂S+β₃Do+β₄G+β₅D+β₆Dl+β₇F+ε

Các biến trong mô hình được giải thích tại Bảng 1.

Bảng 1: Mô tả các biến trong mô hình

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp và đề xuất

Phương pháp nghiên cứu

Số liệu nghiên cứu thu thập bằng phương pháp khảo sát điều tra thị trường, phỏng vấn trực tiếp và gián tiếp qua các sàn giao dịch bất động sản. Nhóm tác giả sử dụng phương pháp ngẫu nhiên phân tầng, mỗi xã thu thập từ 10-15 mẫu trên tổng số 15 xã thuộc huyện Bình Chánh. Tổng cộng có 180 mẫu khảo sát được phát ra trong năm 2023. Dữ liệu được xử lý trên phần mềm SPSS.

Giá thị trường của bất động sản (RP) được thu thập trong thời điểm nghiên cứu gồm 2 loại giá: giá giao dịch thành công (hay giá thị trường) và giá rao bán. Giá rao bán được điều chỉnh thông qua phương pháp chuyên gia bằng phỏng vấn trực tiếp các nhà môi giới và quản lý sàn giao dịch bất động sản, kết quả 15 người được hỏi cho rằng, giá giao dịch thành công bằng 85%-95% giá rao bán. Kiểm chứng lại thông tin điều chỉnh bằng cách tính tỷ lệ của giá giao dịch thành công và giá rao bán của các giao dịch trước đó cũng cho kết quả tương tự. Vì thế, nghiên cứu điều chỉnh giảm bình quân 10% giá rao bán để thống nhất giá thị trường đưa vào phân tích.

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

Kết quả nghiên cứu

Bảng 2: Kết quả hồi quy mô hình Hedonic

Biến phụ thuộc: LnRP, logarit tự nhiên giá thị trường của bất động sản

Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu

Kết quả phân tích mô hình hồi quy đa biến tuyến tính ở Bảng 2 cho thấy, mô hình là phù hợp vì giá trị kiểm định F = 16,638 với mức ý nghĩa 1% (Sig. = 0,000). Giá trị R² hiệu chỉnh = 0,72, nghĩa là các biến độc lập giải thích được 72% sự thay đổi giá thị trường của bất động sản. Kiểm định mức ý nghĩa của các biến độc lập theo thống kê t, kết quả chỉ có biến D (Khoảng cách từ bất động sản đến đường chính) không có ý nghĩa thống kê (Sig. = 0,571 > 0,05), còn lại các yếu tố khác đều có ý nghĩa thống kê mức 5%. Kết quả mô hình hồi quy như sau:

LnRP = 6,407+0,43L+0,003S – 0,000034Dl + 0,055F + 0,5G + 0,503Do+ ε

Phân tích mức độ tác động của các yếu tố đến giá thị trường của bất động sản, kết quả tính toán ở Bảng 3 cho thấy, Môi trường sống (G) và Tính pháp lý (Do) có ảnh hưởng lớn nhất lên Giá bất động sản (tương ứng 21,21% và 21,69%).

Bảng 3: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu

Thảo luận

Các biến có ý nghĩa thống kê trong mô hình đều phù hợp với giả thiết nghiên cứu cũng như kết quả các nghiên cứu trước. Trong đó, biến Dl có giá trị âm (β = -0, 214), tức là vị trí bất động sản càng xa trung tâm thì giá càng giảm. Kết quả này tương đồng với nghiên cứu của các tác giả A. M. Kim (2007), Aluko Ola (2011), Phùng Thị Thu Hà (2016). Tuy nhiên, yếu tố này chỉ tác động lên 14,882% giá thị trường của bất động sản.

Hồ sơ pháp lý của bất động sản (Do) có giá trị dương (β = 0,312), tức là bất động sản có giấy tờ pháp lý đầy đủ, thì giá thị trường cao hơn không có giấy tờ. Kết quả này tương đồng với nghiên cứu của A. M. Kim (2007) và Aluko Ola (2011). Đây là yếu tố tác động mạnh nhất lên Giá bất động sản.

Môi trường sống xung quanh khu vực bất động sản (G) cũng cho kết quả hệ số hồi quy dương, tức là môi trường sống xung quanh bất động sản tốt thì giá sẽ cao hơn, kết quả này tương đồng với các tác giả Sérgio A. B. và cộng sự (2002), Phùng Thị Thu Hà (2016).

Có thể thấy, mức độ tác động của yếu tố L, G, Do chiếm hơn 62% đối với giá thị trường của bất động sản. Đây là 3 yếu tố có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá trị bất động sản ở khu vực nghiên cứu.

Ngoài ra, nghiên cứu cũng tìm thấy tác động của Diện tích đất của bất động sản, Khoảng cách từ bất động sản đến ranh giới các quận trung tâm thành phố, Chiều ngang mặt tiền/Hẻm phía trước nhà lên Giá bất động sản.

KẾT LUẬN

Áp dụng mô hình Hedonic trên cơ sở lý thuyết vị thế - chất lượng, kết quả nghiên cứu chỉ ra 6 yếu tố ảnh hưởng đến Giá bất động sản ở vùng đô thị hóa tại huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh, gồm: Vị trí mặt tiền đường hoặc trong hẻm, Diện tích đất của bất động sản, Hồ sơ pháp lý của bất động sản, Môi trường sống khu vực xung quanh bất động sản, Khoảng cách từ bất động sản đến ranh giới các quận trung tâm thành phố, Chiều ngang mặt tiền/Hẻm phía trước nhà. Trong đó, các yếu tố: Vị trí mặt tiền đường hoặc trong hẻm, Môi trường sống khu vực xung quanh bất động sản và Hồ sơ pháp lý của bất động sản có tác động lớn nhất.

Vì thế, khi tìm hiểu thông tin thị trường của bất động sản cho các hoạt động giao dịch, mua bán, thế chấp hay đền bù giải phóng mặt bằng, cần tập trung quan tâm đến 3 yếu tố quyết định này, đồng thời cung cấp thêm thông tin về giá trị cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị trong quá trình thương lượng và ra quyết định trên thị trường bất động sản (Vuong và Nguyen, 2024)./.

Tài liệu tham khảo

1. A. M. Kim (2007), North Versus South: The impact of Social Norms in the Market Pricing of Private Property Rights in Viet Nam, World Development, 35(12), 2079-2095.

2. Aluko Ola (2011), The Effects of Location and Neighbourhood Attributes on Housing Values in Metropolitan Lagos, Ethiopian Journal of Environmental Studies and Management, 4(2).

3. Hoàng Hữu Phê, Wakely, P. (2000), Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị, Tạp chí Đô thị học, xuất bản tại Vương quốc Anh, 37(1).

4. Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2008), Phương pháp định giá Bất động sản ứng dụng thuyết vị thế - chất lượng, Tạp chí Địa chính, số tháng 6/2008.

5. Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, Nxb Lao động xã hội.

6. Nhat, N. H., Quang, P. D. (2022), Approach to hedonic model and analyzing factors affecting real estate prices in Hanoi, International Journal of Statistics and Applied Mathematics, 7(4), 101–104.

7. Ridker, Ronald G., John A Henning (1967), The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution, The Review of Economics and Statistics, 49(2), 246-57.

8. Phùng Thị Thu Hà (2016), Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trên địa bàn quận 6 tại TP. Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254, 18-23.

9. Sérgio A. B. et al. (2002), Economics of Air Pollution: Hedonic Price Model and Smell Consequences of Sewage Treatment Plants in Urban Areas, Economics of Air Pollution, 234, 1-25.

10. Sibel Selim (2008), Determinants of house prices in Turkey: Hedonic model, Urban Universities Dergisi, 9(1), 65-76.

11. Trần Thanh Hùng (2013), Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Triển vọng mô hình hóa toán học và cầu nối giữa kinh tế học hành vi với kinh tế học tân cổ điển, Tham luận tại Tọa đàm Vị thế - Chất lượng, Khoa Kinh tế Xây dựng, Đại học Xây dựng Hà Nội, ngày 21/5/2013.

12. Trần Thu Vân, Nguyễn Thị Giang (2011), Ứng dụng mô hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển kinh tế, 254.

13. Vuong, Q. H., Nguyen, M. H. (2024). Further on informational quanta, interactions, and entropy under the granular view of value formation. https://books.google.com/books/about?id=vy4ZEQAAQBAJ