TS. Hoàng Thị Thu Hà

Đại học Kinh tế Quốc dân

Phạm Ngọc Linh, Đinh Thị Ánh Tuyết, Đỗ Hoàng Tùng, Huỳnh Phương Thảo, Trần Thuỳ Linh

Sinh viên Đại học Kinh tế Quốc dân

Tóm tắt

Dựa trên kết quả khảo sát đối với 350 nhà đầu tư bất động sản ở các tỉnh/thành trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam, nghiên cứu nhằm phân tích ảnh hưởng của xu hướng độc thân đến quyết định đầu tư đất động sản. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng, Tình trạng độc thân có ảnh hưởng ngược chiều đến quyết định đầu tư bất động sản. Ngoài ra, Yếu tố nhân khẩu học, Kiến thức chuyên môn của nhà đầu tư, Văn hoá truyền thống Á Đông, Các yếu tố chủ quan và Các yếu tố vĩ mô cũng cũng cho thấy có tác động đến Quyết định của nhà đầu tư. Dựa trên kết quả nghiên cứu, nhóm tác giả đã đưa ra một số hàm ý chính sách và kiến nghị nhằm thích ứng với xu hướng độc thân, bao gồm việc phát triển các loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu của người độc thân, tăng cường các chính sách tài chính hỗ trợ, đổi mới thủ tục hành chính, quy hoạch đô thị linh hoạt và phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao.

Từ khóa: xu hướng độc thân, đầu tư, đầu tư bất động sản, hồi quy logistic

Summary

Based on the survey results of 350 real estate investors in provinces/cities across Vietnam, the study aims to analyze the impact of a single trend on real estate investment decisions. The research results show that single status negatively impacts real estate investment decisions. In addition, demographic factors, investor expertise, traditional Asian culture, subjective factors, and macro factors also impact investors' decisions. Based on the research results, the authors propose several policy implications and recommendations to adapt to the single trend, including developing real estate types suitable for the needs of singles, strengthening financial support policies, innovating administrative procedures, flexible urban planning, and developing high-quality human resources.

Keywords: single trend, investment, real estate investment, logistic regression

GIỚI THIỆU

Trong bối cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam đang có nhiều biến động, xu hướng sống độc thân ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Sự thay đổi trong cấu trúc dân số và quan niệm về hôn nhân không chỉ ảnh hưởng đến đời sống cá nhân mà còn tác động đến các quyết định tài chính, trong đó có đầu tư bất động sản - một lĩnh vực then chốt của nền kinh tế. Xu hướng độc thân, chịu ảnh hưởng bởi sự thay đổi của nhân khẩu học, xu hướng thị trường và cả cân nhắc về tính bền vững. Khi quy mô hộ gia đình giảm, đặc biệt là với xu hướng gia tăng các hộ gia đình trẻ và độc thân, nhu cầu về nhà ở tăng lên làm cho giá bất động sản tăng cao (Tyvimaa và Kamruzzaman, 2019), ngược lại làm giảm cầu bất động sản. Tuy nhiên, phần lớn các chiến lược phát triển Bất động sản hiện nay vẫn tập trung vào nhóm khách hàng là hộ gia đình truyền thống, chưa thực sự phản ánh đầy đủ nhu cầu và hành vi đầu tư của nhóm người độc thân. Do đó, nghiên cứu này được thực hiện nhằm làm rõ ảnh hưởng của xu hướng sống độc thân đến quyết định đầu tư Bất động sản tại Việt Nam, góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm xây dựng chiến lược phát triển ngành và đóng góp cho sự phát triển bền vững của thị trường tổng thể.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý thuyết

Đầu tư đất động sản

Đầu tư Bất động sản có thể hiểu là hoạt động mua, sở hữu, quản lý và/hoặc chuyển nhượng Bất động sản nhằm mục tiêu sinh lợi hoặc gia tăng giá trị tài sản theo thời gian (Fisher và Martin, 1991). Miles, Berens, Eppli và Weiss (2007) cũng nhấn mạnh rằng đầu tư Bất động sản là việc phân bổ vốn vào các tài sản hữu hình như đất đai, công trình xây dựng nhằm thu về lợi nhuận hoặc lợi ích kinh tế trong tương lai. Bên cạnh đó, Brueggeman và Fisher (2011) cho rằng, đầu tư bất động sản là quá trình rót vốn vào tài sản bất động sản để khai thác, sử dụng hoặc giao dịch với mục tiêu thu về lợi nhuận. Tại Việt Nam, hoạt động đầu tư Bất động sản cũng được định nghĩa trong các văn bản pháp lý ban hành. Cụ thể, theo Luật Kinh doanh Bất động sản Việt Nam (năm 2014), thì “đầu tư bất động sản là hoạt động sử dụng nguồn vốn để thực hiện các hoạt động mua, xây dựng, cải tạo, phát triển và kinh doanh Bất động sản nhằm mục đích sinh lời”.

Xu hướng độc thân

Theo nghiên cứu của DePaulo (2006), độc thân không chỉ đơn thuần là trạng thái chưa kết hôn, mà còn phản ánh một lối sống có chủ đích, nơi cá nhân ưu tiên sự tự do, phát triển cá nhân và sự nghiệp thay vì ràng buộc trong hôn nhân. Trong những năm gần đây, việc lựa chọn sống độc thân đang dần trở thành một xu hướng phổ biến, điển hình tại một số quốc gia châu Á.

Lý thuyết nền

Để lý giải quyết định đầu tư của cá nhân, nhiều lý thuyết kinh tế đã được áp dụng, trong đó nổi bật là Lý thuyết lựa chọn hợp lý, Lý thuyết hành vi tài chính, và Mô hình chu kỳ sống.

Lý thuyết lựa chọn hợp lý (Rational Choice Theory) (Becker, 1976) cho rằng nhà đầu tư đưa ra quyết định dựa trên sự cân nhắc giữa lợi ích và rủi ro, nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Trong lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư phân tích các yếu tố, như: giá trị tài sản, lợi suất cho thuê, khả năng tăng giá và chi phí tài chính trước khi ra quyết định mua bán.

Không giống với giả định nhà đầu tư luôn lý trí, lý thuyết hành vi tài chính (Behavioral Finance) (Kahneman và Tversky, 1979) nhấn mạnh rằng cảm xúc, thiên lệch nhận thức và tâm lý đám đông ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Nhà đầu tư Bất động sản có thể bị tác động bởi tâm lý lạc quan quá mức, sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) hoặc thiên lệch theo xu hướng đám đông, dẫn đến quyết định không hoàn toàn dựa trên phân tích tài chính.

Theo mô hình chu kỳ sống (Life - Cycle Hypothesis) (Modigliani và Brumberg, 1954), hành vi tài chính và đầu tư thay đổi theo từng giai đoạn cuộc đời. Những người trẻ tuổi thường có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn và tiết kiệm ít hơn, trong khi nhóm trung niên ưu tiên tích lũy tài sản, bao gồm cả bất động sản. Đối với người độc thân, quyết định đầu tư bất động sản có thể đến muộn hơn so với người đã lập gia đình. Tuy nhiên, ở giai đoạn trung niên, khi mức độ ổn định tài chính cao hơn, họ có thể tìm kiếm bất động sản như một hình thức đầu tư dài hạn.

Giả thuyết nghiên cứu

Dựa trên cơ sở khái quát lý thuyết nền và các công trình nghiên cứu đi trước, nhóm nghiên cứu nhận thấy rằng, ngoài nhân tố Tình trạng độc thân, nhân tố Tình trạng hôn nhân, Nhân khẩu học (tuổi tác, giới tính), Kiến thức chuyên môn, Văn hóa truyền thống, Các yếu tố chủ quan (mục đích kỳ vọng, thiên hướng cảm xúc, tính cách) và Các yếu tố vĩ mô (chính sách, thị trường, tăng trưởng kinh tế, lạm phát) cũng có tác động đến quyết định đầu tư Bất động sản tại Việt Nam. Do vậy, nhóm nghiên cứu lựa chọn đưa 7 nhân tố này vào mô hình phân tích, trong đó chú trọng đến mức độ tác động của nhân tố Tình trạng độc thân. Giả thuyết nghiên cứu được đưa ra như sau:

H1: Tình trạng hôn nhân (b1) tác động cùng chiều (+) đến Quyết định đầu tư bất động sản.

H2: Tình trạng độc thân (b2) tác động ngược chiều (-) đến Quyết định đầu tư bất động sản.

H3: Nhân khẩu học (tuổi tác, giới tính) (b3) tác động cùng chiều (+) đến Quyết định đầu tư bất động sản.

H4: Kiến thức chuyên môn của nhà đầu tư (b4) tác động ngược chiều (-) đến Quyết định đầu tư bất động sản.

H5: Văn hóa truyền thống theo tư tưởng người Á Đông (gia đình nhiều thế hệ, tư tưởng truyền thống) (b5) tác động cùng chiều (+) đến Quyết định đầu tư bất động sản.

H6: Các yếu tố chủ quan (mục kích kỳ vọng, thiên hướng cảm xúc, tính cách) (b6) tác động ngược chiều (-) đến Quyết định đầu tư bất động sản.

H7: Các yếu tố vĩ mô (chính sách, thị trường, tăng trưởng kinh tế, lạm phát) (b7) tác động cùng chiều (+) đến Quyết định đầu tư bất động sản.

Mô hình nghiên cứu đề xuất

Từ các giả thuyết trên, nhóm tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu như Hình.

Hình: Mô hình nghiên cứu đề xuất

Nguồn: Nhóm tác giả xây dựng

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện dựa trên hai phương pháp chính là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Ở giai đoạn nghiên cứu định tính, dữ liệu được thu thập thông qua phỏng vấn chuyên gia và tổng hợp số liệu từ nguồn dữ liệu thứ cấp. Mục tiêu của bước này là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư tại Việt Nam. Đồng thời, nhóm tác giả tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi nhằm thu thập dữ liệu sơ cấp để phục vụ quá trình kiểm định mô hình. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua hai hình thức online và offline trong khoảng thời gian từ tháng 7/2024 đến tháng 10/2024. Dựa trên 350 mẫu số liệu thu thập được từ các nhà đầu tư bất động sản, nghiên cứu áp dụng phương pháp định lượng nhằm đánh giá cụ thể từng nhân tố cũng như mức độ tác động của chúng đến quyết định đầu tư bất động sản, đặc biệt là tác động của tình trạng độc thân. Để thực hiện phân tích, nghiên cứu sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích mô hình hồi quy Logistic để kiểm định 7 giả thuyết trong mô hình nghiên cứu.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Kết quả phân tích độ tin cậy thang đo và nhân tố khám phá (EFA)

Kết quả kiểm định độ tin cậy các thang đo bằng Cronbach’s Alpha ở Bảng 1 cho thấy, các hệ số Cronbach’s Alpha của 7 nhân tố đưa vào khảo sát đều > 0,6 và hệ số tương quan biến tổng > 0,3. Như vậy, thang đo đạt tiêu chuẩn và được đưa vào những bước phân tích tiếp theo.

Bảng 1: Hệ số Cronbach’s Alpha của các nhóm nhân tố

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp từ dữ liệu khảo sát

Sau khi phân tích độ tin cậy của thang đo, nhóm tác giả tiếp tục sử dụng phương pháp phân tích EFA nhằm thu gọn và tổng hợp dữ liệu, qua đó xác định tập hợp biến quan trọng cho nghiên cứu. Phương pháp này giúp đánh giá mức độ hội tụ của các biến quan sát theo từng thành phần cũng như kiểm tra giá trị phân biệt giữa các nhân tố. Cụ thể, khi đưa toàn bộ 30 biến quan sát đã đáp ứng điều kiện ở bước trước vào phân tích, các biến có thể có mối liên hệ với nhau. Khi đó, chúng được nhóm lại thành các cụm biến có liên kết chặt chẽ để xem xét và trình bày dưới dạng các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản.

Bảng 2: KMO và kiểm định Bartlett

Nguồn: Xử lý từ bộ số liệu điều tra của nhóm tác giả

Bảng 3: Kết quả số lượng nhân tố được xác định

Nguồn: Xử lý từ bộ số liệu thu thập từ nhóm tác giả

Bảng 2 và 3 cho thấy, giá trị tổng phương sai trích = 68,955% (> 50%) cho thấy, 7 nhóm nhân tố mới bảo tồn được 68,955% sự thay đổi của tất cả các nhân tố ban đầu. Thang đo rút trích được 7 nhóm nhân tố đều thỏa mãn điều kiện, cụ thể như sau: Chỉ số KMO = 0.798 > 0.5; Sig. < 0.05; Tổng phương sai trích là 68.955% > 50%; Kiểm định Bartlett có mức ý nghĩa 0.000 < 0.05; Chỉ số Eigenvalue là 1.698 > 1.

Kết quả phân tích hồi quy Logistic

Bảng 4 trình bày kết quả ước lượng mô hình hồi quy Logistic về các nhân tố ảnh hưởng đến Quyết định đầu tư bất động sản. Giá trị Sig. của kiểm định Hosmer and Lemeshow Test bằng 0,000 (< 0,05) chứng tỏ mô hình hợp lý.

Bảng 4: Kết quả phân tích hồi quy Logistic

Nguồn: Phân tích dữ liệu thu thập từ phần mềm SPSS 24.0

Kết quả nghiên cứu ở Bảng 4 cho thấy, 7 nhóm nhân tố (b1, b2, b3, b4, b5, b6, b7) đều có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc với mức độ tin cậy 95%. Nghiên cứu đã phân tích tác động của các nhân tố đến Quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư tại Việt Nam. Kết quả cho thấy, nhân tố "Tình trạng độc thân" có ảnh hưởng ngược chiều và tác động lớn nhất đến Quyết định đầu tư bất động sản. Những người chưa kết hôn có xu hướng ít đầu tư Bất động sản hơn do ưu tiên sự linh hoạt và ít có nhu cầu sở hữu tài sản cố định. Các nhân tố chủ quan như mục đích kỳ vọng, thiên hướng cảm xúc và tính cách nhà đầu tư cũng có tác động ngược chiều đến quyết định đầu tư. Nhà đầu tư dễ bị ảnh hưởng bởi cảm xúc cá nhân hoặc tâm lý thị trường thường do dự hoặc đưa ra quyết định kém hiệu quả. Nhân tố "Kiến thức chuyên môn" cũng ảnh hưởng ngược chiều đến quyết định đầu tư. Những nhà đầu tư có kiến thức cao có xu hướng phân tích cẩn trọng hơn, thận trọng trước rủi ro và có thể lựa chọn các kênh đầu tư khác ngoài bất động sản.

Ngược lại, "Tình trạng hôn nhân" có tác động thuận chiều mạnh mẽ, khi những người đã kết hôn có xu hướng đầu tư nhiều hơn để đảm bảo ổn định cuộc sống gia đình. Tương tự, "Văn hóa truyền thống Á Đông" cũng có ảnh hưởng tích cực, khi tư duy sở hữu nhà cửa gắn liền với sự ổn định và tích lũy tài sản. Nhân tố "Nhân khẩu học" (tuổi tác, giới tính) cũng tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư. Những người lớn tuổi và nam giới thường đầu tư mạnh mẽ hơn do nhu cầu ổn định và khả năng tài chính tốt hơn. Cuối cùng, các yếu tố vĩ mô như: chính sách, tăng trưởng kinh tế, lạm phát có ảnh hưởng thuận chiều. Khi nền kinh tế ổn định, chính sách hỗ trợ tốt, thị trường bất động sản phát triển mạnh, thì nhà đầu tư có xu hướng tham gia nhiều hơn.

KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý KHUYẾN NGHỊ

Kết luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy, Tình trạng độc thân có ảnh hưởng ngược chiều đến quyết định đầu tư bất động sản. Ngoài ra, Yếu tố nhân khẩu học, Kiến thức chuyên môn của nhà đầu tư, Văn hoá truyền thống Á Đông, Các yếu tố chủ quan và Các yếu tố vĩ mô cũng cũng cho thấy có tác động đến Quyết định của nhà đầu tư.

Hàm ý chính sách

Để thích ứng với xu hướng độc thân đang ngày càng gia tăng, cần tập trung phát triển các dòng sản phẩm nhà ở phù hợp, như: căn hộ diện tích nhỏ, nhưng đầy đủ tiện nghi, kết hợp với mô hình co-living hoặc dịch vụ cho thuê linh hoạt. Đồng thời, các chính sách tài chính như gói vay ưu đãi, trợ cấp thuê nhà hay giảm thuế khi mua nhà lần đầu cần được mở rộng để hỗ trợ người độc thân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Ngoài ra, việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, minh bạch giúp nhóm này dễ dàng hơn trong việc vay vốn, thuê hoặc mua nhà. Bên cạnh đó, cần nâng cấp hạ tầng giao thông, không gian sống và tiện ích đô thị để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người độc thân tại các thành phố lớn. Cuối cùng, phát triển nguồn nhân lực chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản từ tư vấn, thiết kế đến quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu đặc thù của nhóm khách hàng này cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường./.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Becker, G. S. (1976), The economic approach to human behavior (Vol. 803), University of Chicago press.

2. Brueggeman, W. B., Fisher, J. D. (2011), Real Estate Finance and Investments (14th ed.). McGraw-Hill Education.

3. DePaulo, B. M., Morris, W. L. (2006), The unrecognized stereotyping and discrimination against singles, Current directions in psychological science, 15(5), 251-254.

4. Fisher, J. D., Martin, R. (1991), Income Property Valuation. Wiley.

5. Grinstein-Weiss, M., Charles, P., Guo, S., Manturuk, K., Key, C. (2011), The effect of marital status on home ownership among low-income households, Social Service Review, 85(3), 475-503.

6. Kai-Ineman, D. A. N. I. E. L., Tversky, A. (1979), Prospect theory: An analysis of decision under risk, Econometrica, 47(2), 363-391.

7. Khoa, N. P., Tan, T. T., Ngu, N. H., Dien, N. T. Factors affecting real estate investment decisions of personal customers in Dong Ha city, Quang Tri province, Tạp chí Khoa học Đất, 67, 165-169.

8. Miles, M. E., Berens, G. L., Eppli, M. J., Weiss, M. A. (2007), Real estate development: Principles and process (4th ed.). Urban Land Institute.

9. Modigliani, F., Brumberg, R. (1954), Utility analysis and the consumption function: An interpretation of cross-section data, Franco Modigliani, 1(1), 388-436.

10. Musundi, K. M. (2014), The effects of financial literacy on personal investment decisions in real estate in Nairobi count (Doctoral dissertation, University of Nairobi).

11. Nunnally, Burnstein (1994), Calculating, Interpreting and Reporting Cronbach’s Alpha Reliability Coefficient for Likert-Type Scales.

12. Nworah, J., Idu, E., Ogbuefi, J. (2023), The Impact of Inflation on Real Estate Investment Performance And Effective Investment Decisions, Journal of Law and Sustainable Development, 11(12), e1625-e1625.

13. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản, số 66/2014/QH13, ngày 25/11/2014.

14. Tan, M., Bai, Y. (2018), Empirical Testing of the Impact of Gender and Marital Status on the Price and Trend of Urban Real Estate–Evidence from Provincial Panel Data of China, International Journal of Economics and Finance, 10(7), 1-38.

15. Tyvimaa, T., Kamruzzaman, M. (2019), The effect of young, single person households on apartment prices: an instrument variable approach, Journal of Housing and the Built Environment, 34, 91-109.