Nhằm hoàn thiện chính sách về đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hội nghị lần thứ năm ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, ngày 04/8/2022, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chủ tịch VCCI, ông Phạm Tấn Công cho rằng, với sự thay đổi rất nhanh của cuộc sống, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ các vướng mắc, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung

Thủ tục hành chính về đất đai đang tạo ra chi phí lớn cho hoạt động đầu tư kinh doanh

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Chủ tịch VCCI, ông Phạm Tấn Công cho rằng, Luật Đất đai là một trong những đạo luật lớn, quan trọng, tác động sâu rộng tới đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta.

Sau hơn 8 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai 2013 đã thực hiện được “sứ mệnh” của mình, khi tạo ra khung khổ pháp lý hoàn thiện hơn trong lĩnh vực đất đai, nguồn lực đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả hơn cho phát triển kinh tế - xã hội; tạo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể sử dụng đất; xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất; các chính sách về tài chính đất đai đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở những nơi vùng sâu, vùng xa, những vùng kinh tế khó khăn; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thống nhất quản lý, phân bổ và sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, với sự thay đổi rất nhanh của cuộc sống, Luật Đất đai 2013 cũng đã bộc lộ các vướng mắc, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung kịp thời.

Điểm qua 3 vướng mắc lớn được tổng hợp từ thực tiễn kinh doanh, ý kiến từ các doanh nghiệp, hiệp hội, Chủ tịch Phạm Tấn Công cho biết, vướng mắc đầu tiên đó là thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục liên quan rất phức tạp, đang tạo ra chi phí lớn cho hoạt động đầu tư kinh doanh.

Dẫn kết quả khảo sát PCI hàng năm của VCCI với hơn 12 nghìn doanh nghiệp trong nước và FDI trên cả 63 tỉnh, thành phố, người đứng đầu VCCI chỉ rõ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai hiện vẫn là một trong những nhóm thủ tục mà doanh nghiệp gặp khó khăn nhiều nhất trên thực tế.

“Sự phức tạp của các thủ tục hành chính về đất đai là một cản trở để doanh nghiệp tiếp cận đất đai, bên cạnh các nguyên nhân khác như quy hoạch đất đai của địa phương chưa phù hợp, giá đất cao tăng nhanh… 53,8% doanh nghiệp qua điều tra năm 2021 cho biết, những khó khăn về thủ tục đất đai đã khiến họ phải trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch kinh doanh”, ông Công nói.

Vướng mắc thứ hai, theo ông Công, đó là quy định, trình tự thủ tục của Luật Đất đai và các luật liên quan chưa thống nhất với nhau, tạo ra nhiều điểm nghẽn trong thực tế.

Theo đó, năm 2019, VCCI đã tiến hành rà soát và đã phát hiện ra có ít nhất có 25 điểm mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh, trong đó có nhiều điểm liên quan đến Luật Đất đai.

“Tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa các này tạo ra rủi ro pháp lý cho các cơ quan thực thi, làm đình trệ nhiều dự án và tăng chi phí cho hoạt động đầu tư kinh doanh”, Chủ tịch VCCI chỉ rõ.

Vướng mắc thứ ba, theo VCCI là khối lượng văn bản hướng dẫn Luật Đất đai rất lớn. “Mức độ thay đổi của văn bản rất nhanh, chất lượng của các văn bản hướng dẫn và chất lượng thực thi pháp luật về đất đai trên thực tế vẫn là câu hỏi lớn”, Chủ tịch Phạm Tấn Công nêu vấn đề.

Trong đó, thống kê của chính Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, để thực hiện Luật Đất đai 2013, thời gian qua Chính phủ đã ban hành đến 25 Nghị định (trong đó có 16 Nghị định ban hành mới, 07 Nghị định sửa đổi, bổ sung và 02 Nghị định ban hành thay thế); các Bộ, ngành đã ban hành 59 Thông tư, Thông tư liên tịch, trong đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì ban hành 46 Thông tư.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Phạm Tấn Công cũng cho rằng, nhiều vụ việc về đất đai vẫn tiềm ẩn các vấn đề về hiệu quả kinh tế, bất ổn xã hội, tác động lớn đến tình hình an ninh trật tự như nhiều dự án đầu tư chậm triển khai khiến nhiều khu đất bị bỏ hoang, gây lãng phí; hoạt động giải phóng mặt bằng chậm, các tranh chấp và khiếu kiện về đất đai vẫn còn lớn; các vụ việc tham nhũng, tiêu cực liên quan đến đất đai vẫn còn nhiều…

“Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, nhu cầu sửa đổi Luật Đất đai rất lớn. Việc sửa Luật Đất đai không chỉ để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đang tồn tại trên thực tiễn, giảm rủi ro pháp lý cho các cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động mà còn góp phần khơi thông nguồn lực phát triển, thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh, qua đó thúc đẩy tăng trưởng, tạo thêm công ăn việc làm cho người dân”, Chủ tịch Phạm Tấn Công nhấn mạnh.

Ông Công cũng đánh giá, việc giải quyết được những vướng mắc, bất cập của Luật Đất đai là thách thức không hề nhỏ cho Cơ quan chủ trì soạn thảo.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà và Chủ tịch VCCI Phạm Tấn Công đồng chủ trì hội thảo

Tháo gỡ các vấn đề vướng mắc để phát huy hơn nữa nguồn lực đất đai

Khẳng định rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo) xây dựng trên tinh thần thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và sử dụng đất đai; tổng kết Luật Đất đai, Bộ trưởng Trần Hồng Hà chỉ rõ, mục tiêu sửa đổi Luật là nhằm tháo gỡ các vấn đề vướng mắc trên thực tiễn để phát huy hơn nữa nguồn lực đất đai và giải quyết các mâu thuẫn, chồng chéo giữa các Luật Đất đai và các luật có liên quan…

Bộ trưởng Trần Hồng Hà mong muốn được nghe ý kiến các chuyên gia, doanh nghiệp để trả lời thật tốt các câu hỏi: Làm thế nào để giá đất sát giá thị trường, làm sao để chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế vẫn đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước - người dân - doanh nghiệp…

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, hiện nay các doanh nghiệp đang hết sức khó khăn, mệt mỏi về vấn đề đất đai, nhưng khi đã lắng nghe nhau thì sẽ tìm ra được giải pháp tốt nhất có thể để sửa đổi Luật Đất đai.

Với tư duy mạch lạc có lý giải, viện dẫn các điều luật, cũng như thực tiễn, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản đã góp ý ngay về hình thức, bố cục trình bày dự thảo Luật Đất đai (“Dự thảo”).

"Qua nghiên cứu, đối chiếu 2 bản dự thảo, về hình thức, bố cục trình bày, tôi kiến nghị áp dụng bố cục của bản dự thảo tháng 12/2021 vì tính hợp lý, khoa học của nó", vị chuyên gia này ngay lập tức đề xuất.

Lý giải cho đề xuất, ông Đỉnh chỉ rõ, ở bản dự thảo Chương I về Những quy định chung (theo thông lệ với mọi văn bản Luật). Chương II quy định Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân đối với đất đai là hợp lý bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với đất đai phải đặt lên hàng đầu.

Ngay sau là Chương III quy định Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cách sắp xếp này rất khoa học vì tạo sự cân xứng về quyền, trách nhiệm của Nhà nước và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mặt khác, giả định một tổ chức, cá nhân có ý định, mong muốn được sử dụng đất, khi nghiên cứu Luật Đất đai thì câu hỏi đầu tiên là mình có quyền gì và chịu nghĩa vụ ra sao nếu sử dụng đất.

Bố cục các chương tiếp theo của bản dự thảo tháng 12/2021 bắt đầu tư các vấn đề vĩ mô thuộc quản lý nhà nước (Chương IV. Phân loại và chế độ sử dụng các loại đất; Chương V. Địa giới hành chính và Điều tra cơ bản về đất đai; Chương VI. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất). Các chương tiếp theo đi theo đúng tuần tự của quá trình quản lý, sử dụng đất: Thu hồi đất, trưng dụng đất (Chương VII); Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Chương VIII); Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất (Chương IX)...

Toàn cảnh hội thảo

"Nay với bố cục của bản dự thảo tháng 7/2022 thì quay về với bố cục của Luật Đất đai năm 2013 và có một số điểm chưa chặt chẽ, khoa học: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Chương V) đặt trước Thu hồi đất, trưng dụng đất (Chương VI) và Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Chương VII) là chưa hợp lý, vì tuyệt đại đa số diện tích đất đã có người sử dụng, phải thu hồi đất mới có thể giao đất, cho thuê đất", ông Đỉnh chỉ rõ.

Ông cũng đề xuất nhiều vấn đề vào Dự thảo. Cụ thể, đề xuất bổ sung vào Dự thảo quy định về quản lý, sử dụng đất hình thành từ lấn biển (đặc biệt là dự án lấn biển không sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công).

"Sửa đổi Luật Đất đai cần gắn liền với sửa đổi các luật liên quan, gồm Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư để tạo hành lang pháp lý lựa chọn nhà đầu tư các dự án có cấu phần lấn biển", ông Đỉnh khuyến nghị.

Về giá đất, bảng giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, cần làm rõ thế nào được cho là giá phổ biến trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá.

“Việc Nhà nước xây dựng Bảng giá đất và áp dụng trong trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn, Trưởng ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam đề xuất, bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay, giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng.

“Lý do là đầu cơ đất đai, dẫn tới người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà”, ông Tuấn giải thích.

Đại diện Công ty Luật TNHH Bizlink xin đề xuất một số nội dung để Ban soạn thảo cân nhắc, hoàn thiện hơn các quy định tại Điều 63, Điều 64, Điều 65 của Dự thảo. Cụ thể như Điều 63, trong khoản 1 quy định 2 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo đại diện của Bizlink, hai nội dung trên đều nhằm mục đích cho chủ thể sử dụng đất có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi gặp các sự kiện khách quan như ô nhiễm môi trường mà phải di dời ra khỏi vị trí cũ, đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, pháp luật về đầu tư hiện hành hiện chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đầu tư đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư mà thuộc diện được tiếp tục sản xuất kinh doanh như nêu tại dự thảo.

“Liệu dự án khi được chuyển ra vị trí khác thì có cần thực hiện điều chỉnh dự án hay không? Hay khi dự án đã đi vào vận hành thì chỉ cần thực hiện thủ tục thuê đất với nhà nước? Có lẽ pháp luật về đầu tư cần cân nhắc về nội dung này khi các nội dung này tại Luật Đất đai được thông qua, ban hành và có hiệu lực”, vị này đặt vấn đề.

Ngoài ra, khi điểm (g) chỉ quy định việc nhà nước tiếp tục hỗ trợ cho thuê đất tiếp tục sản xuất kinh doanh với chủ thể được nhà nước có thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà không đề cập tới chủ thể được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, theo đại diện của Bizlink có lẽ sẽ chưa thực sự công bằng với chủ thể này.

Góp ý vào điều 131, Dự thảo Luật về giá đất cụ thể, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, dự thảo cần quy định rõ cơ quan định giá cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước cụ thể là Phòng Định giá đất của Sở TN&MT hay Sở Tài chính; với quy định tại khoản 1, Điều 131 thì Dự thảo vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể mà vẫn kế thừa khoản 3, Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013…

Trân trọng những góp ý của các doanh nghiệp, các chuyên gia, Bộ trưởng Trần Hồng Hà đề nghị các đại biểu tiếp tục có ý kiến góp ý, Bộ Tài nguyên và Môi trường luôn lắng nghe và sẽ nghiên cứu tiếp thu để tiếp tục hoàn thiên dự thảo Luật trong thời gian tới.

"Chúng ta phải thống nhất với nhau mục tiêu sửa Bộ luật này để làm gì? Để phát huy tốt hơn nguồn lực đất đai. Tinh thần của Luật Đất đai (sửa đổi) là nếu không làm được tốt hơn cho người dân, không bảo vệ được tốt hơn quyền lợi cho dân, không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, không giải quyết được công bẳng cho các đối tượng thì chưa nên ban hành luật. Luật phải ích nước, lợi nhà, đảm bảo tính ổn định, bền vững. Ban soạn thảo luôn luôn lắng nghe, không có hạn chế nào trong góp ý", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nêu rõ quan điểm./.