Theo ông Rudolf Hever, thị trường du lịch Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ấn tượng. Trong 7 năm (2010–2016), lượng du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp hai lần từ 5 triệu lên đến 10 triệu người. Bên cạnh đó, lượt du khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách. Chính sự phát triển này đã mang đến thời kì “vàng” cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là phân khúc condotel.

Phân khúc condotel đang tiềm ẩn nhiều rủi ro

Nhắc đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không thể không nhắc đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án Ngôi nhà thứ hai (Second Home). Hiện tại, có khoảng 36 dự án Ngôi nhà thứ hai (Second Home) cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Phân khúc này ộng sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung Ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới.

Ông Rudolf Hever cũng cho rằng, căn hộ khách sạn (condotel) hiện là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm Ngôi nhà thứ hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung Ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.

Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng lưu ý các nhà đầu tư là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.

“Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua” ông Rudolf Hever cho biết.

Đặc biệt, theo ông Rudolf Hever, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

“Khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển, cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai”, ông Rudolf Hever chia sẻ.