Nhiều cơ hội để phát triển

Nhận định chung của hầu hết các chuyên gia, nhà quản lý, cũng như đại diện nhiều doanh nghiệp tham gia Hội thảo đó là Việt Nam là quốc gia có trên 2.000 km bờ biển, cùng với đó là hàng ngàn đảo, điều kiện tự nhiên thuận lợi cũng như người dân thân thiện. Đây chính là các điều kiện lý tưởng để du lịch nói chung là bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng phát triển.

Theo báo cáo của Tổng cục Du lịch, năm 2016, tổng số lượt khách du lịch đến Việt Nam nhiều nhất trong một năm (10 triệu lượt). Năm 2016, toàn Ngành cũng phục vụ 62 triệu lượt khách du lịch nội địa, đóng góp của hoạt động du lịch đối với GDP của Việt Nam ước đạt 400.000 tỷ đồng. Trong lĩnh vực lưu trú du lịch (gồm khách sạn, nhà hàng, làng du lịch, biệt thự, căn hộ du lịch, bãi tắm cắm trại du lịch...), năm 2016 chứng kiến 75 cơ sở lưu trú du lịch trong phân khúc từ 3-5 sao xuất hiện trên thị trường.

“Nhìn vào tốc độ tăng trưởng của du khách và số lượng cơ sở lưu trú cao cấp trong năm 2016 có thể thấy rằng, quy hoạch và chiến lược phát triển du lịch của Việt Nam đã đi vào cuộc sống. Sức hấp dẫn của điểm đến Việt Nam trên thị trường quốc tế đang phát triển theo hướng tích cực. Tỷ lệ tăng trưởng cao về số lượng và chất lượng cơ sở lưu trú du lịch hạng trung cao cấp còn chỉ ra rằng, sản phẩm du lịch của Việt Nam đang hướng tới phục vụ khách du lịch có khả năng chi trả cao”, ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ trưởng Vụ Khách sạn, Tổng cục Du lịch nhận định.

Cùng với đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ VNREA cho rằng, với các chính sách đang mở rộng cho phép Việt kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam thì loại hình bất động sản Condotel chính là một trong những sản phẩm thu hút sự quan tâm. Hiện nhiều chủ đầu tư lớn quan tâm và đổ vốn vào loại hình bất động sản này. Thời gian gần đây, nhiều khách hàng tham gia mua - bán, sở hữu Condotel nên giao dịch rất sôi động.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA phát biểu tại Hội thảo

Dẫn chứng cho sự nở rộ của phân khúc này, ông Nam đưa ra một số dự án về phân khúc Condotel hiện nay đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm hiện, như: Cocobay Đà Nẵng, Condotel Ariyana Furama‎, Condotel Phú Quốc, Condotel Vinpearl Nha Trang, Condotel Vinpearl Phú Quốc, Condotel Vinpearl Đà Nẵng, Condotel Grand World Phú Quốc… Đồng thời, ông Nam cũng cho rằng, trong thời gian tới, tiềm năng của phân khúc này sẽ còn lớn hơn nữa nhờ chính sách miễn thị thực cho khách du lịch đến từ 09 quốc gia gồm: Pháp, Đức, Anh, Tây Ban Nha, Ý, Úc, New Zealand, Ấn Độ và Canada...

“Hàng loạt cơ hội với những thuận lợi được mở ra, nhưng cũng không hiếm các thách thức đang đợi phân khúc Condotel ở phía trước. Bởi vậy, các chủ đầu tư cũng như khách hàng cần có những bước tính toán kỹ lưỡng để đạt hiệu quả kỳ vọng ở phân khúc bất động sản mới mẻ này”, ông Nam cho biết.

Thách thức không nhỏ

Có thể nói, phân khúc Codotel đang gặp khá nhiều thuận lợi để có thể phát triển trong thời gian tới, nhưng theo nhiều chuyên gia tham dự hội thảo, thì việc phát triển các phân khúc này sẽ gặp phải những thách thức.

Theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch C.E.O Group, kiêm Phó Chủ tịch VNREA, các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và Condotel nói riêng chưa thực sự đầy đủ, vẫn tồn tại những cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương. Ông Bình cho rằng, hiện nay phân khúc này còn có một số bất cập chính, đó là:

Thứ nhất, về quy chuẩn kỹ thuật. Theo đó, hiện nay chưa có quy định kỹ thuật riêng cho Condotel ven biển. Việc xây dựng Condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1: 2015/BXD. Tuy nhiên, đây là hai loại hình hoàn toàn khác nhau.

Thứ hai, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua Condotel ven biển. Về nguyên tắc, bên mua sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tuy nhiên trên thực tế, hầu hết người mua Condotel ven biển hiện nay chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Thứ ba, chính việc không được cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất nên các khách mua căn hộ đều không thể tiếp cận đối với các nguồn tín dụng, nhằm giải quyết các khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Ông Bình cũng cho rằng, đây là rào cản lớn đối với việc có tham gia đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng hay không của nhà đầu tư.

Về phía tín dụng cho các dự án Codotel, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, vốn cho thị trường Condotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án Condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng bất động sản từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường Condotel.

"Rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016, song không phải là không thể xảy ra trong tương lai, đặc biệt là tương lai xa đến 6-8 năm theo hợp đồng tín dụng mua Condotel. Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước… đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường Condotel", ông Ánh cho biết.

“Lãi suất cho vay trung dài hạn đến cuối năm 2016 không chênh lệch nhiều so với tỷ lệ lợi nhuận cam kết trên thị trường Condotel, do đó, bất kỳ biến động lãi suất theo hướng tăng lên nào cũng ảnh hưởng tới bài toán tài chính của nhà đầu tư, thậm chí đảo lộn hoàn toàn từ lãi sang thua lỗ nếu lãi suất tăng quá cao”, Ông Vũ Đình Ánh phân tích.

Đồng thời, ông Ánh cũng cảnh báo, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê Condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường Condotel.

Cần tạo khung pháp lý có phân khúc Codotel

Để giải quyết những bất cập có thể xảy ra đối với phân khúc Codotel, các chuyên gia đều cho rằng, cần tạo khung pháp lý cho phân khúc này. Thực tiễn cho thấy, cụm từ “Codotel” chưa được đề cập đến bất cứ một văn bản quy phạm pháp luật nào.

“Tôi rất băn khoăn, hiện chúng ta vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào, nghị định, hay một thông tư nào nhắc đến cụm từ Codotel”, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết.

Chính vì vậy, theo ông Ánh cần có một tên gọi chung có loại hình này. Từ đó, kiến nghị đưa vào các văn bản quy phạm pháp luật, cũng như đưa vào nội dung của Luật Nhà ở năm 2014.

Một khía cạnh pháp lý được các chuyên gia đưa ra đó các nhà đầu tư phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ Condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng. Dù dự án Condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Đoàn Văn Bình cho biết.

Bên cạnh đó, ông Bình cũng cho rằng, hiện nay, khoản 2, Điều 14 Luật, Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng của nhà, công trình xây dựng đó”. Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua Condotel.

Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch C.E.O Group

“Chúng tôi đề xuất nên sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua Condotel ven biển để đầu tư kinh doanh và vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu Condotel ven biển tương tự như đối với nhà ở, như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu”, ông Bình cho biết.

Ngoài các vấn đề pháp lý, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 cho rằng, khách hàng khi mua sản phẩm Condotel cần tìm đến những nhà môi giới chuyên nghiệp và uy tín trên thị trường, nhất là khi pháp lý chưa đủ công cụ để đảm bảo cho quyền lợi của mình cũng như cơ hội đầu tư an toàn hơn, các nhà đầu tư thứ cấp./.