ThS. Hoàng Thị Thiên Trang

Trường Đại học Hải Phòng

Email: tranghtt@dhhp.edu.vn

Tóm tắt

Xuất phát từ nhu cầu nhà ở của nhóm người thu nhập thấp, một loạt quyết sách của Chính phủ đã ra đời với mục tiêu dài hạn là giải quyết vấn đề khan hiếm bất động sản phân khúc giá rẻ. Bài viết sẽ tìm hiểu thực trạng vấn đề nhà ở xã hội (NƠXH) ở Việt Nam, qua đó đưa ra một số kiến nghị để toàn bộ hệ thống chính trị xã hội đạt được mục tiêu đề ra đối với NƠXH.

Từ khóa: nhà ở xã hội, chính sách, luật pháp

Summary

Based on the housing needs of low-income groups, a series of government policies have been issued, with the long-term goal of solving the problem of scarcity of low-cost real estate. This article will explore the current situation of Vietnam's social housing, proposing several recommendations for the entire socio-political system to achieve the set goals for social housing.

Keywords: social housing, policy, law

GIỚI THIỆU

Trong nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn, từ đó đạt được những kết quả quan trọng, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản hiện nay đang gặp phải nhiều biến động lớn, bao gồm giá cả tăng cao và thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ. Cơ cấu sản phẩm bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng khan hiếm. Các vấn đề như đấu giá đất quá cao và các vướng mắc pháp lý đối với các dự án NƠXH đang khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn... Trước bối cảnh trên, Chính phủ cần thúc đẩy việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để giúp thị trường NƠXH phát triển ổn định.

CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ NƠXH

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: “NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này”. Mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích theo từng loại nhà theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH. Cụ thể:

Loại 1: Nhà chung cư

Trường hợp là nhà chung cư, thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m², tối đa là 70 m², bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án đầu tư xây dựng được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m² và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70 m² không quá 10% tổng số căn hộ NƠXH trong dự án.

Loại 2: Nhà ở liền kề thấp tầng

Trường hợp là nhà ở liền kề thấp tầng, thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m², hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ Điều 76 và Khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng như Bảng 1 nếu đáp ứng điều kiện theo quy định thì được hưởng chính sách hỗ trợ.

Bảng 1: Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo Điều 76 và Khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023

Nguồn: Luật Nhà ở 2023

Ngày 18/12/2024, NHNN Việt Nam thông qua Quyết định số 2690/QĐ-NHNN về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2025 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN, ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN, ngày 29/7/2016. Điều 1 Quyết định số 2690/QĐ-NHNN nêu rõ: “Mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2025 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18 tháng 11 năm 2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29 tháng 7 năm 2016 là 4,7%/năm.”

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Kết quả triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030"

Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Mục tiêu của Đề án là phát triển NƠXH, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đảng và Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Đề án đặt ra bài toán cho cả hệ thống chính trị xã hội đến năm 2030 các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn hộ.

Gần đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 444/QĐ-TTg, ngày 27/2/2025 giao chỉ tiêu hoàn thành NƠXH trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, chỉ tiêu NƠXH mà các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025-2030 là 995.445 căn hộ. Lộ trình trong Quyết định số 444/QĐ-TTg đề ra năm 2025 là 100.275 căn hộ, năm 2026 là 116.347 căn hộ, năm 2027 là 148.343 căn hộ, năm 2028 là 172.402 căn hộ, năm 2029 là 186.917 căn hộ và năm 2030 là 271.161 căn hộ.

Bảng 2 cho thấy, trong các thành phố trực thuộc Trung ương, TP. Hồ Chí Minh và Thừa Thiên Huế là hai địa phương có tỷ lệ hoàn thành giai đoạn 1 thấp nhất (TP. Hồ Chí Minh 2.745 căn hộ, chiếm 3,94% chỉ tiêu được giao và Thừa Thiên Huế 200 căn hộ, chiếm 2,6% chỉ tiêu được giao).

Bảng 2: Số liệu thống kê NƠXH tại các thành phố trực thuộc Trung ương

Đơn vị: Căn hộ

Nguồn: Số liệu do tác giả thu thập và tính toán

Theo số liệu thu thập và tính toán của tác giả cho thấy, 6 địa phương có tỷ lệ căn hộ NƠXH hoàn thành trong giai đoạn 2021-2024 cao nhất cả nhất cả nước là Khánh Hòa, Bình Định, An Giang, Kiên Giang, Đà Nẵng, Cần Thơ (Bảng 3). Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa có một số dự án nhà ở đang được triển khai, như: Dự án NƠXH Hưng Phú (Nha Trang) với 1.221 căn (dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2025-2026); dự án NƠXH Happy Home Cam Ranh với 3.565 căn (dự kiến hoàn thành quý IV/2026.

Bảng 3: Số liệu thống kê NƠXH tại các tỉnh, thành phố được giao nhiều chỉ tiêu nhất cả nước

Đơn vị: Căn hộ

Nguồn: Số liệu do tác giả thu thập và tính toán

Các tỉnh, thành phố như Bình Dương, Bắc Giang, Bắc Ninh, Long An, TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội là các địa phương thuộc top đầu về chỉ tiêu số căn hộ NƠXH được giao trong giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên thực tế cho thấy, tính đến hết năm 2024, ngoài Hà Nội thì các địa phương còn lại đều mới hoàn thành với tỷ lệ thấp, trong đó Long An mới có 460 căn hộ, chiếm 0,65% (Bảng 4). Nguyên nhân là vì quá trình thủ tục pháp lý quá chậm chạp của chính quyền địa phương nên doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian chờ đợi để xây NƠXH.

Bảng 4: Số liệu thống kê NƠXH tại các tỉnh, thành phố có chỉ tiêu cao nhất cả nước

Đơn vị: Căn hộ

Nguồn: Số liệu do tác giả thu thập và tính toán

Ngoài ra, trên phạm vi cả nước còn 26/63 địa phương (chiếm 41,27%) chưa có NƠXH như Lào Cai, Gia Lai... Đây chủ yếu là các tỉnh vùng sâu, vùng xa, vùng núi điều kiện kinh tế - xã hội chưa đồng bộ.

Về NƠXH, theo Bộ Xây dựng (2024), tính đến hết năm 2024, các địa phương đã quy hoạch 9.757 ha đất làm NƠXH, cả nước có 644 dự án NƠXH được triển khai với quy mô 580.109 căn (hoàn thành 66.755 căn). Tuy nhiên, mới có 83 dự án tại 63 tỉnh, thành phố đủ điều kiện vay vốn ưu đãi từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Trong đó, 15 dự án được cam kết cấp tín dụng 4.200 tỷ đồng, 57 dự án chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn và có 6 dự án đang được thẩm định, 5 dự án không đáp ứng điều kiện cho vay. Người mua nhà tại 32/83 dự án NƠXH đã được vay vốn theo chương trình 120.000 tỷ đồng với tổng dư nợ là 2.099 tỷ đồng với 5.236 khách hàng, trong đó dư nợ phát sinh chủ yếu tại Ngân hàng Chính sách xã hội (2.019 tỷ đồng) do lãi suất cho vay ưu đãi hơn.

Nguồn vốn phát triển NƠXH

Ngày 18/12/2024, NHNN Việt Nam thông qua Quyết định số 2690/QĐ-NHNN về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2025 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN, ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN, ngày 29/7/2016. Quyết định số 2690/QĐ-NHNN ban hành kèm theo danh sách phụ lục công bố danh sách 17 ngân hàng thương mại có dư nợ vay tái cấp vốn thực hiện cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP bao gồm: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, Ngân hàng TMCP Tiên Phong, Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đại Chúng, Ngân hàng TMCP Phương Đông, Ngân hàng TMCP Nam Á, Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín, Ngân hàng TMCP Quốc dân, Ngân hàng TMCP Quốc tế, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, Ngân hàng TMCP Sài Gòn. Hiện NHNN cũng đang trình Chính phủ cơ chế, chính sách mới nâng tổng gói cho vay ưu đãi từ 120 nghìn tỷ đồng trước kia lên 145 nghìn tỷ đồng nhằm tạo đà bứt phá lưu thông vốn để các địa phương hoàn thành nhiệm vụ được giao.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng chủ động nỗ lực triển khai thực hiện các gói tín dụng cho vay NƠXH theo chủ trương của Chính phủ, NHNN. Thị trường liên tục nhận được nhiều thông tin mới từ các NHTM như: ngân hàng ACB đã tiên phong công bố gói vay “Ngôi nhà đầu tiên” cho người trẻ từ 18-35 tuổi với thời gian vay áp dụng lên đến 30 năm, thời gian cố định lãi suất kỳ đầu tiên lên đến 5 năm với lãi suất vay ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm; ngân hàng SHB công bố triển khai gói cho vay mua nhà trị giá 16.000 tỷ đồng, áp dụng đến ngày 31/12/2025, khách hàng sẽ được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, không giới hạn số tiền vay với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm. Bên cạnh đó, khách hàng còn được miễn trả gốc đến 60 tháng đầu tiên – tương đương 5 năm và được tặng kèm thẻ tín dụng/hạn mức thấu chi hấp dẫn; ngân hàng VPBank cũng vừa tung ra gói tín dụng vay mua bất động sản với lãi suất từ 4,6%/năm, thời gian vay lên tới 35 năm… Khách hàng có thu nhập từ 4,5 triệu đồng/tháng là đã có cơ hội nhận ưu đãi này.

MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ

Thứ nhất, thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH theo Chỉ thị số 34-CT/TW. Đề nghị bổ sung vào Luật Nhà ở 2023 để thống nhất cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư NƠXH nhằm rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính. Đồng thời, các địa phương cần tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư, đặc biệt trong việc phối hợp giữa các cơ quan, để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án NƠXH.

Thứ hai, đối với quy định về quỹ đất và hệ số sử dụng đất, cần sửa đổi Nghị định số 100/2024/NĐ-CP để quy định việc sử dụng quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cho NƠXH, đồng thời tăng hệ số sử dụng đất, mở rộng quy mô dân số để tăng số lượng căn hộ. Các địa phương cần bố trí đủ quỹ đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH, bao gồm việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, nghiên cứu bãi bỏ một số điều khoản trong Nghị định 100/2024/NĐ-CP để Ngân hàng Chính sách xã hội có thể cho vay ưu đãi đối với các dự án NƠXH và nhà ở cho lực lượng vũ trang. Mặt khác, bổ sung quy định về thuế suất thuế giá trị gia tăng 3% và thuế thu nhập doanh nghiệp 6% cho NƠXH chỉ cho thuê.

Thứ tư, đối với chính sách cho chủ đầu tư NƠXH, cần sửa đổi điều khoản của Nghị định 100/2024/NĐ-CP để các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể thực hiện nghĩa vụ NƠXH theo ba phương thức linh hoạt hoặc xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại, hoặc bố trí quỹ đất NƠXH ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng NƠXH theo quy định tại Điều 17, Điều 18, Điều 19 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, phù hợp với quy định có hiệu lực trở về trước của văn bản quy phạm pháp luật tại khoản 1 Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 để bảo đảm thực hiện các quyền lợi của tổ chức, cá nhân./.

Tài liệu tham khảo

1. Ban Mai (2024), Khánh Hòa sẽ xây dựng 7.800 căn NƠXH, truy cập từ https://vneconomy.vn/khanh-hoa-se-xay-dung-7-800-can-nha-o-xa-hoi.htm.

2. Bộ Xây dựng (2024), Báo cáo tổng kết công tác năm 2024 và triển khai nhiệm vụ năm 2025 của ngành xây dựng.

3. Linh Trang (2024), Những biến động lớn của thị trường bất động sản và phát triển NƠXH, truy cập từ https://laodong.vn/bat-dong-san/nhung-bien-dong-lon-cua-thi-truong-bat-dong-san-va-phat-trien-nha-o-xa-hoi-1413484.ldo.

4. Phương Dung (2025), Tổng Bí thư: Cần lập 'quỹ nhà ở quốc gia' để phát triển nhà giá rẻ, truy cập từ https://vnexpress.net/tong-bi-thu-can-lap-quy-nha-o-quoc-gia-de-phat-trien-nha-gia-re-4853653.html.

5. Quốc hội (2023), Luật Nhà ở, số 27/2023/QH15, ngày 27/11/2023.

6. Thủ tướng Chính phủ (2023), Quyết định số 338/QĐ-TTg, ngày 03/4/2023 phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.