Xử lý “điểm nghẽn” về đất

Theo Bộ Tài chính, để kịp thời khắc phục vướng mắc, khó khăn cho cổ phần hóa, thoái vốn, Bộ đang rà soát, xây dựng báo cáo để trình cấp có thẩm quyền sửa đổi các Nghị định số: 126/2017/NĐ-CP ngày 16/11/2017, số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015, số 32/2018/NĐ-CP ngày 08/3/2018, số 140/2020/NĐ-CP ngày 30/11/2020 trong năm 2022. Theo đó, tập trung nghiên cứu, sửa đổi các cơ chế, chính sách như: tách quá trình sắp xếp, xử lý nhà đất ra khỏi quá trình cổ phần hóa; việc tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, xác định giá trị doanh nghiệp.

Đề xuất gỡ “nút thắt” cho cổ phần hóa
Nhiều vướng mắc liên quan đến xử lý đất đai đang làm chậm tiến trình cổ phần hóa

Liên quan đến nội dung tách quá trình sắp xếp, xử lý nhà đất ra khỏi quá trình cổ phần hóa, theo quy định của Nghị định số 126/2017/NĐ-CP, Nghị định số 140/2020/NĐ-CP, căn cứ phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, phương án sử dụng đất theo quy định đối với các công ty nông, lâm nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước phải lập phương án sử dụng đất để báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu gửi lấy ý kiến UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước khi quyết định phê duyệt phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa.

Tuy nhiên, việc phê duyệt phương án sắp xếp, xử lý nhà đất thời gian qua rất chậm, do nguồn gốc hình thành và việc sử dụng nhà, đất của các doanh nghiệp nhà nước phức tạp; công tác quản lý nhà, đất chưa chặt chẽ. Bên cạnh đó, nguyên nhân chính là do có cơ quan, đơn vị, địa phương, doanh nghiệp chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu của công tác thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất là công việc thường xuyên, liên tục theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật quản lý tài sản công, không phải chỉ diễn ra khi thực hiện cổ phần hóa, chỉ phục vụ cho công tác chuyển đổi loại hình doanh nghiệp.

Trước thực trạng trên, Bộ Tài chính đang nghiên cứu sửa đổi quy định theo hướng tách quá trình sắp xếp, xử lý nhà đất ra khỏi quá trình cổ phần hóa, bỏ quy định về điều kiện cổ phần hóa là doanh nghiệp cổ phần hóa phải có phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc phạm vi sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Về vướng mắc tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi quy định theo hướng chỉ xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa đối với diện tích đất được giao hoặc đất đã trúng đấu giá để thực hiện kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp nhà nước có ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản và một số trường hợp đặc biệt theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định của Luật Đất đai. Đối với doanh nghiệp nhà nước còn lại, khi cổ phần hóa thực hiện chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp.

Công ty cổ phần phải cam kết thực hiện quản lý và sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng phương án sử dụng của toàn bộ diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp doanh nghiệp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì thực hiện trả lại đất để tham gia đấu giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất thay đổi (nếu có) phải thu hồi đất, thì Nhà nước thực hiện bồi thường cho doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai. Doanh nghiệp lập phương án sử dụng đất theo hiện trạng trình cơ quan đại diện chủ sở hữu phê duyệt, công bố công khai đầy đủ thông tin về đất và nội dung nêu trên khi bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO).

Sửa phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa

Về quy định phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, Nghị định số 126/2017/NĐ-CP, Nghị định số 140/2020/NĐ-CP quy định tổ chức tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp lựa chọn phương pháp tài sản và tối thiểu một phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp khác theo quy định của pháp luật giá và thẩm định giá, giá trị vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định và công bố không được thấp hơn giá trị doanh nghiệp và giá trị vốn nhà nước tại doanh nghiệp theo phương pháp tài sản quy định theo pháp luật về cổ phần hóa.

Việc áp dụng quy định trên đang bộc lộ vướng mắc, nên Bộ Tài chính đang rà soát, hiệu chỉnh lại theo hướng tổ chức tư vấn được lựa chọn các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó có phương pháp tài sản và tối thiểu một phương pháp khác theo quy định của pháp luật giá và thẩm định giá, để trình cơ quan đại diện chủ sở hữu xem xét, quyết định. Giá trị doanh nghiệp và giá trị vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định và công bố không được thấp hơn giá trị doanh nghiệp và giá trị vốn nhà nước tại doanh nghiệp được xác định theo phương pháp tài sản theo quy định của pháp luật thẩm định giá và Nghị định này. Tổ chức tư vấn chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Riêng đối với một số vấn đề đã được pháp luật hiện hành quy định cụ thể, khác với quy định tại Thông tư số 28/2021/TT-BTC, thì Nghị định cần tiếp tục hướng dẫn như giá trị quyền sử dụng đất khi xác định giá trị doanh nghiệp là giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai…/.