Sửa đổi Luật Đất đai và hệ thống pháp luật liên quan đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ

Trong khuôn khổ Diễn đàn kinh tế xã hội Việt Nam 2022, diễn ra sáng ngày 18/9, phát biểu tại phiên thảo luận “Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội”, Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nhận được rất nhiều ý kiến trái chiều.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định: “Các quy định phải đảm bảo tính công bằng, bình đẳng, công khai và đa số để có Luật Đất đai tốt nhất, hài hoà lợi ích của các bên liên quan”

Hiện nay, có hai loại ý kiến: loại thứ nhất, thống nhất giao đất theo hình thức đấu giá, đấu thầu, làm rõ việc chỉ định giao đất, không đấu giá đấu thầu. Loại ý kiến thứ hai, tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất, chuyển mục đích không đấu thầu, đấu giá.

Trong dự thảo Luật lần này, có quy định trường hợp tự chuyển nhận, tự sắp xếp sử dụng đất của một nhóm người dân, thì không cần đấu thầu, đấu giá, nhưng việc một doanh nghiệp làm dự án đất thương mại, đất nhà ở thì có phát sinh địa tô, quyền định đoạt thu hồi, phân bổ lại là ở Nhà nước.

"Bộ sẽ tiếp thu đầy đủ ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu, cử tri và nhân dân để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật. Những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau sẽ được Quốc hội quyết định, đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch", Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói và khẳng định, quyết định cuối cùng sẽ dựa trên công cụ quan trọng nhất là lấy ý kiến của người dân.

“Các quy định phải đảm bảo tính công bằng, bình đẳng, công khai và đa số để có Luật Đất đai tốt nhất, hài hòa lợi ích của các bên liên quan”, Bộ trưởng nêu quan điểm.

Tại phiên thảo luận, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, nhóm chính sách về đất đai có tác động to lớn tới Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Quốc hội giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng 2 Luật này (sửa đổi). Liên quan đến việc dành quỹ đất để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, dự án đầu tư thời gian tới, trong dự thảo Luật, Bộ Xây dựng có đề xuất theo hướng đảm bảo việc dành quỹ đất phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cũng như quy hoạch đô thị.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cần thực hiện trên diện rộng, nếu chỉ dành 20% quỹ đất đô thị loại III, thì sẽ hạn chế nguồn đất để phát triển nhà ở xã hội, nhất là những khu vực không phải đô thị loại III, đặc biệt là những khu vực khu công nghiệp, có nhiều lực lượng lao động.

Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất giao UBND các tỉnh trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như quy hoạch xây dựng phải dành lượng đất phù hợp để đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới.

Trong khi đó, đại diện cho các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (Horea) bày tỏ, nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn mong muốn sự công bằng và bình đẳng trong hệ thống pháp luật. Vì vậy, nhiệm vụ trọng điểm hiện nay là phải thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, trong đó đã đưa ra mục tiêu cụ thể đến 2023 sửa đổi Luật Đất đai và hệ thống pháp luật liên quan đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ.

“Mặc dù thời gian qua hệ thống pháp luật có nhiều chuyển biến tốt hơn, nhưng tính xung đột, mâu thuẫn vẫn còn.”, ông Châu nói.

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) nêu thực trạng việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tư nhân nhỏ và vừa (DNNVV) rất khó khăn. Các tỉnh, thành phố hiện không có chương trình, chính sách riêng cho đối tượng này. Do đó, DNNVV hầu như không có cơ hội tiếp cận đất tại các khu công nghiệp lớn, cũng không cạnh tranh được với đối tượng thân hữu. Tình trạng phân bổ đất đai chưa bình đẳng.

Việc hỗ trợ DNNVV rất hạn chế, trong đó hỗ trợ về tiếp cận đất đai hầu như chưa được triển khai trên thực tế. Vì thế, họ ít có cơ hội mở rộng kinh doanh, cơ hội tiếp cận vốn cũng khó. Hiệu quả hoạt động của các DNNVV cũng rất hạn chế.

GS, TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: "Chúng ta hãy loại bỏ tư duy bao cấp khỏi đầu đi"

Hiệu quả vốn hóa đất đai làm được hay không là ở tư duy

GS, TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ rõ những vấn đề cần hoàn chỉnh trong chính sách đất đai, trong đó quan trọng nhất là hai vấn đề.

"Đầu tiên, chúng ta hãy loại bỏ tư duy bao cấp khỏi đầu đi. Tức là công cụ hành chính vẫn được chấp nhận, nhưng chỉ được sử dụng trong phạm vi nhất định chứ không phải hơi một tí là đưa công cụ hành chính ra, mà phải tôn trọng công cụ thị trường. Đó là cách phát triển bền vững, có thể thực hiện vốn hóa đất đai hiệu quả. Công cụ hành chính sẽ dẫn tới vướng mắc Nhà nước với dân, giữa quản lý nhà nước với thị trường", ông Đặng Hùng Võ mạnh mẽ.

Vị chuyên gia này khẳng định, quan trọng nhất vẫn là tư duy trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, hiệu quả vốn hóa đất đai làm được hay không là ở tư duy, là sử dụng công cụ thị trường vốn hóa hay công cụ hành chính để giải quyết?

Trong sửa Luật Đất đai lần này, Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra nhiều vấn đề. Có vấn đề trọng tâm cần giải quyết thấu đáo. Giá đất thị trường, sự thật chúng ta nói nhiều nhưng đến nay vẫn tranh luận.

Theo ông Võ, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch từng thương vụ. Giá giao dịch từng thương vụ là con số bấp bênh, vì lần giao dịch này khác với với lần giao dịch khác, nhưng giá trị thị trường là kết quả ước lượng, thống kê. Giá trị thị trường là dựa vào tập hợp các số liệu thống kê các giá trị giao dịch từng trường hợp, nó không phải là một con số chính xác. Giá thị trường cơ quan nào định ra cũng phải có độ chính xác, tin cậy là bao nhiêu?

Chính vì vậy, cần quan niệm lại thì mới làm rõ được thế nào là giá thị trường? Chúng ta vốn hóa thành công hay không, thì chính là có hiểu giá trị đất đai trên thị trường hay không? Chúng ta hiểu đúng thì mọi việc đúng và ngược lại.

Thứ hai là chuyển dịch đất đai. Theo ông Võ, chúng ta đi vào hai trạng thái cực đoan của vấn đề chuyển dịch đất đai. Một là chuyển dịch đất đai Nhà nước đứng ra quyết định, hai là tự nguyện, mọi người thỏa thuận với nhau theo cơ chế thị trường.

"Tất cả cái đó tạo thành hai trạng thái cực đoan đều không có lợi. Khi chúng ta cho Nhà nước bắt buộc theo quyết định hành chính, thì khiếu kiện của người dân nhiều, còn sử dụng cơ chế thị trường thuần túy, thì dẫn đến chả bao giờ nhà đầu tư có đủ đất vì thảo luận được 70-80%, còn lại 20-30% không hợp tác với nhà đầu tư", ông Võ phân tích.

Đó là phức tạp vì Việt Nam có hai trạng thái cực đoan là hành chính và thị trường.

"Thế giới đưa ra giải pháp chuyển dịch đất đai theo hướng đồng thuận xã hội. Những người có đất phục vụ dự án đưa ra nhiều cách miễn là cộng đồng người đang sử dụng đất có thể đồng thuận theo đa số cộng đồng. Điều quan trọng là xem ý kiến người không đồng thuận vì sao, thực chất họ sợ bị thiệt hay muốn phá bĩnh? Ta có thể để tâm và xử lý với từng trường hợp.", GS, TSKH. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

GS, TS. Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân tập trung phân tích mối quan hệ giữa chính sách đất đai với bất động sản

Định giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường

GS, TS. Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân tập trung phân tích mối quan hệ giữa chính sách đất đai với bất động sản, từ đó xem xét có cần phải điều chỉnh các chính sách, pháp luật về đất đai liên quan đến bất động sản, hướng tới Quốc hội sẽ thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trong thời gian tới.

Theo ông Cường, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chính là việc chúng ta làm đất đai tự sinh lợi và đây chính là địa tô chênh lệch. Nói cách khác, khi Nhà nước ra quyết định cho phép một nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác, đồng nghĩa Nhà nước đã quyết định chuyển địa tô thành giá trị của bất động sản cho chính nhà đầu tư đó. Chính vì vậy, đã làm nảy sinh những vấn đề bất cập trong thực tế.

Để điều tiết vấn đề này, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất, phải định ra được giá trị của mỗi loại đất đai gắn liền với mục đích sử dụng. Thực tế cho thấy, mỗi loại “mũ” sử dụng sẽ có giá trị tương ứng, và ở đây “chúng ta chỉ có thể định giá được là giá trị của nó sát với giá trị thị trường”.

Bởi lẽ, giá trị của đất đai có thể dùng các kỹ thuật để định giá được, nhưng giá cả từng mảnh đất cụ thể trên thực tế lại do người mua, người bán trên thị trường tự quyết định, người nào rất muốn mua thì họ sẵn sàng trả giá cao hơn, hoặc người đang cần bán thì họ sẵn sàng đưa ra giá thấp hơn. Như thế để thấy rằng, giá cả thị trường là “muôn hình vạn trạng”.

Chính vì vậy, “chúng tôi đề nghị luật pháp phải xác định rõ, định giá đất hay bảng giá đất phải sát với giá trị thị trường của đất đai, chứ không phải là giá thị trường. Nếu giá thị trường là vấn đề không thể nắm bắt được, thì đề nghị Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất cho tất cả các trường hợp Nhà nước phê duyệt các dự án đầu tư, hoặc Nhà nước chấp nhận đầu tư, chứ không nên để các nhà đầu tư tự thỏa thuận”, ông Cường nói.

Theo GS, TS. Hoàng Văn Cường, khi Nhà nước thu hồi, Nhà nước sẽ đền bù cho người có đất bị thu hồi với giá trị tương ứng đúng với mục đích đất họ đang sử dụng. Khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất đai được giao để nhà đầu tư đầu tư để phát triển.

Trả lời câu hỏi phương thức tự thỏa thuận sẽ được áp dụng ở đâu, ông Cường cho rằng, “chỉ nên áp dụng cho hai trường hợp: Một là, người dân đóng góp đất đai để trở thành các cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp - trong trường hợp này, chúng ta sẽ thực hiện thỏa thuận; hai là người dân sẽ tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai…".

Liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất và đấu giá đất để xác định được giá trị của nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước, vị chuyên gia này chỉ rõ, mục tiêu của đấu giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất đều nhằm lựa chọn các nhà đầu tư nào sử dụng đất hợp lý nhất.

Nếu một mảnh đất đã được xác định mục đích cụ thể, rõ ràng rồi, thì bất kể người nào vào cũng phải hoạt động, cũng phải đầu tư như thế, không có phương án nào khác - trong trường hợp này, người sử dụng hợp lý nhất chính là người mang lại nhiều tiền nhất.

Chính vì vậy, trong trường hợp này, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng đối với những vùng đất hay khu vực đất chưa được xác định mục tiêu, mục đích cụ thể. Theo đó, trong trường hợp này, chúng ta lựa chọn nhà đầu tư nào sử dụng mảnh đất mang lại lợi ích về mặt kinh tế, xã hội, môi trường cao nhất, chứ không phải chỉ là giá đất cao nhất.

"Và, giá tiền đất nhà đầu tư nộp chỉ là cam kết ban đầu, còn sau khi nhà đầu tư đầu tư xong, giá trị gia tăng trên đất đó, chúng ta sẽ phải thực hiện biện pháp, chính sách điều tiết giá trị gia tăng của đất đai, chứ không phải thông qua các hoạt động đấu thầu dự án sử dụng đất", GS.TS Hoàng Văn Cường phân tích.

Với vấn đề trả giá cao đặt ra trong thời gian vừa qua, theo vị chuyên gia này, thì "hoàn toàn có thể xử lý một cách rất dễ dàng”, bởi nếu chúng ta định giá khởi điểm sát với giá trị thị trường, thì khi có hiện tượng trả giá cao hay không chúng ta sẽ phát hiện ngay để cảnh báo và ngăn chặn.

Nhưng quan trọng hơn, đó là phải lựa chọn được những người tham gia đấu giá có đủ năng lực về mặt tài chính, để bảo đảm rằng khả năng thanh toán cho tài sản đấu giá đó là đất đai và phải chứng minh được khả năng tài chính này bằng lượng tiền của “anh” bỏ vào tài khoản đóng ở ngân hàng, hoặc được ngân hàng bảo lãnh cho giá trị thanh toán của toàn bộ giá trị đất đai đó. Như vậy, chúng ta không cần phải thế chấp, chỉ cần có được các tài sản bảo đảm.

“Nếu anh vi phạm thì Nhà nước có thể thu hồi toàn bộ giá trị của tài sản bảo đảm đó, chứ không phải chỉ là phần về tài sản thế chấp”, GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất.

Để hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, lãnh đạo Horea kiến nghị bổ sung quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép doanh nghiệp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất khi thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại; không quy định sở hữu nhà ở chung cư có thời hạn; không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn…. Đồng thời cần quy định tái định cư phải “tốt hơn chỗ ở cũ”. Việc quản lý, định giá đất cần chuyển về ngành Tài chính chứ giao Bộ Tài nguyên Môi trường là không phù hợp…

Ở góc độ là chuyên gia quốc tế, ông Andrew Jeffies, Giám đốc quốc gia ADB tại Việt Nam đánh giá, rất khó xác định giá trị của đất trong bối cảnh phát triển đô thị nhanh chóng, năng động như ở Việt Nam hiện nay. Chính phủ cần tập trung thực hiện giải pháp cụ thể để thực hiện tốt công tác tái định cư, đồng thời giảm thất thoát nguồn thu liên quan đến đất đai. Muốn vậy, hệ thống thông tin cần được số hóa, để các bên có thể tiếp cận thông tin đất đai một cách minh bạch, từ đó có quyết định hiệu quả hơn…

TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhìn nhận, hạn chế về thể chế cần khắc phục là sự thay đổi, không đoán định trong việc thực thi, tuân thủ pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Từ đó tạo ra rất nhiều rủi ro, kìm hãm hoạt động kinh doanh.

"Trong thời gian tới, chúng ta cần giảm bớt việc ban hành các thông tư và tiến tới bãi bỏ nó; đồng thời các nội dung giao Chính phủ hướng dẫn cũng cần quy định rõ nguyên tắc và phạm vi hướng dẫn, không thực hiện tùy nghi; nâng cao chất lượng luật…", ông Cung nêu quan điểm.

Ông Đậu Anh Tuấn kiến nghị: cần có chính sách hỗ trợ DNNVV tiếp cận đất đai; giảm thủ tục hành chính phức tạp, tránh chồng chéo, xung đột giữa các luật, giảm tình trạng ban hành quá nhiều nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật như hiện nay./.