Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022, Chủ tịch FiinGroup kiến nghị, cần xây Cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư

Kiến nghị trên được Chủ tịch FiinGroup nêu tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Chính phủ tổ chức ngày 5/6/2022 khi Ông trình bày tham luận về “Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”. Hai giải pháp khác được Ông khuyến nghị là cần tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu thông qua việc cải thiện hồ sơ phát hành (quy định mẫu Bản chào bán TPDN chuẩn tối thiểu; nâng cao văn hóa xếp hạng tín nhiệm độc lập; trách nhiệm công bố thông tin trong suốt vòng đời của trái phiếu…); và cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt, tạo thuận lợi cho dòng chảy vốn vào doanh nghiệp hiệu quả và minh bạch hơn.

Chia sẻ bức tranh tổng quan về thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam, người đứng đầu FiinGroup cho biết, số lượng doanh nghiệp tập trung chủ yếu ở TP. HCM với 2.086 DN. Hà Nội có 325 DN và còn lại ở các thành phố lớn có tốc độ đô thị hóa rất cao. Mặc dù một doanh nghiệp bất động sản có thể có nhiều dự án ở các địa phương khác nhau, nhưng địa phương mà doanh nghiệp đó thành lập và đặt địa chỉ cho thấy sự hấp dẫn về môi trường đầu tư cũng như mang những ngụ ý về chính sách.

Phân bổ doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam

Một số chỉ tiêu tài chính của khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết

Tổng quan dòng chảy tài chính vào doanh nghiệp bất động sản

Trong tổng số hơn 3.200 DN BĐS nhà ở đang hoạt động, có khoảng gần 1.000 doanh nghiệp tập trung vào căn hộ để bán từ cao cấp đến nhà ở bình dân. Trong đó có khoảng gần 100 doanh nghiệp đã đưa cổ phiếu lên giao dịch tại Sở GDCK TP. HCM, Sở GDCK Hà Nội.

Phân tích sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, FiinGroup cho biết, đến thời điểm 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2.240.166 tỷ đồng, tăng 7,87% so với 31/12/2021, chiếm tỷ trọng 20,23% tổng dư nợ tín dụng chung. Trong đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng (chủ yếu là BĐS nhà ở dân cư) chiếm tỷ trọng 65,01% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 34,99%.

Dựa trên chuỗi dữ liệu tài chính thực tế, FiinGroup đánh giá, thực tế năng lực tín dụng của DN BĐS vẫn còn dư địa đáng kể. Tuy nhiên tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ hơn rủi ro tín dụng một số phân khúc BĐS. Theo đó, phân bổ tín dụng ngân hàng phần lớn dành cho người mua nhà thay vì chủ đầu tư BĐS, nên rủi ro được đánh giá là khá phân tán và kênh vốn trái phiếu trở nên quan trọng hơn với doanh nghiệp.

Số liệu của FiinGroup cho biết, quy mô TPDN trong ngành bất động sản đạt khoảng 487 nghìn tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 4 năm 2022. Đáng chú ý là, 63% giá trị này, tương đương với khoảng 305 nghìn tỷ đồng, sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024). Việc các doanh nghiệp bất động sản có đủ năng lực trả lãi và gốc trái phiếu đã phát hành hay không là một dấu hỏi, trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị suy giảm do dịch bệnh, theo đó, sức khỏe tín dụng đang suy giảm.

FiinGroup cũng kiến nghị đẩy mạnh việc áp dụng xếp hạng tín nhiệm, nhằm hỗ trợ kiểm soát rủi ro tín dụng và hỗ trợ công tác kiểm soát rủi ro vỡ nợ chéo

Cũng theo ông Nguyễn Quang Thuân, năng lực tín dụng của các DN chưa niêm yết có rủi ro lớn hơn so với DN niêm yết, trong khi phần lớn giá trị phát hành và đang lưu hành lại thuộc về các tổ chức phát hành chưa niêm yết. Một điểm đáng lưu ý nữa là, phần lớn các DN phi tài chính trên toàn TTCK dự báo vẫn sẽ duy trì tăng trưởng lợi nhuận khá tích cực, nhưng triển vọng lợi nhuận các đơn vị BĐS niêm yết được dự báo “đi ngang”.

Một rủi ro lớn nữa đến từ bối cảnh kinh tế vĩ mô. Mặc dù được kiểm soát chặt chẽ, lạm phát của Việt Nam trong năm 2022 được dự báo sẽ đạt quanh mức mục tiêu 4% của Chính phủ. Chi phí thép chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong các dự án phát triển bất động sản, dao động trong khoảng 15-20% tổng chi phí đầu tư cho mỗi dự án. Giá nguyên vật liệu nói chung và giá thép nói riêng tăng cao trong thời gian qua làm gia tăng chi phí đáng kể cho chủ đầu tư. Giá thép tháng 4/2022 đã tăng 46% so với cùng kỳ năm 2019, tương ứng với chi phí đội lên trung bình gần 7%.

Cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án điển hình cho thấy áp lực chi phí của các nhà phát triển BĐS gia tăng. Thanh khoản giao dịch căn hộ thấp do COVID-19 làm chậm tiến độ triển khai dự án. Trong khi đó, áp lực đáo hạn trái phiếu ở mức cao trong bối cảnh thắt chặt kênh tín dụng… Đây là những nhân tố có thể làm tăng rủi ro cho thị trường bất động sản trong tương lai gần.

Để minh bạch hóa thị trường bất động sản nhà ở, giảm thiểu rủi ro và tăng tính bền vững trong dòng chảy tài chính vào các doanh nghiệp loại này, FiiGroup đề xuất ý tưởng xây dựng Cơ sở dữ liệu mở quốc gia về dự án phát triển bất động sản dân cư tại Việt Nam. Việc chuẩn hóa dữ liệu nhằm phục vụ mục đích tra cứu cơ sở và tình trạng pháp lý dự án bất động sản, đồng thời chia sẻ và kết nối giữa các bộ ngành và tạo cổng mở cho người dân tra cứu pháp lý dự án của các nhà đầu tư trên thị trường vốn. Trong khu vực ASEAN, Singapore đã thực thi các nỗ lực minh bạch dữ liệu về bất động sản, thông qua việc Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore vận hành Cơ sở dữ liệu tích hợp về đất đai (sở hữu, pháp lý của dự án…) và Cơ quan Phát triển Bất động sản đô thị Singapore vận hành Hệ thống Real Estate Information System (REALIS) - chuyên về thông tin bất động sản.

Bên cạnh đề xuất xây Cơ sở dữ liệu mở, FiinGroup cũng kiến nghị cần đẩy mạnh việc áp dụng xếp hạng tín nhiệm thông qua việc cải thiện minh bạch thông tin; hỗ trợ kiểm soát rủi ro tín dụng; và hỗ trợ công tác kiểm soát rủi ro vỡ nợ chéo. Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với khẩu vị rủi ro và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, đó là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản. Giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung.

Thủ tướng Phạm Minh Chính: Cần bảo đảm hài hòa giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn Thủ tướng yêu cầu cần khơi thông, huy động và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển Chia sẻ một số nội dung có tính chất gợi mở, định hướng để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam ngày 5/6/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo, việc xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ là một yếu tố then chốt để bảo đảm độc lập, chủ quyền và lợi ích quốc gia dân tộc; là cách thức hiệu quả để nâng cao thế và lực của đất nước, phát huy sức mạnh dân tộc gắn với sức mạnh thời đại; là phương thức hữu hiệu góp phần giải quyết những vấn đề nội tại đặt ra đối với nền kinh tế. Thủ tướng yêu cầu cần khơi thông, huy động và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển; trong đó nội lực là cơ bản, chiến lược, lâu dài, quyết định và ngoại lực là quan trọng, đột phá, thường xuyên; thúc đẩy mạnh mẽ quá trình chuyển hóa ngoại lực thành nội lực. Tạo chuyển biến rõ nét trong thực hiện các đột phá chiến lược về thể chế, nguồn nhân lực và hệ thống kết cấu hạ tầng. Tập trung hoàn thiện thể chế phát triển, cơ cấu lại nền kinh tế và phát triển doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Nâng cao khả năng chống chịu và sức cạnh tranh của nền kinh tế, của các ngành, lĩnh vực, của doanh nghiệp và của sản phẩm… Liên quan đến thị trường vốn, Thủ tướng đánh giá, Diễn đàn đã tập trung đánh giá thực trạng, tồn tại hạn chế và đề xuất, kiến nghị một số giải pháp phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản. Ông nhấn mạnh cần chú trọng bảo đảm hài hòa giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn; khắc phục bất cập của các thị trường này, xử lý nghiêm các sai phạm nhưng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, nhà đầu tư chân chính, đúng pháp luật./.