Cập nhật ngày 12/04/2015 - 20:37:50

           

Dự thảo Nghị định phát triển quản lý nhà ở xã hội:

Vẫn chưa thực sự đột phá

- Đầu tháng 3/2015, Bộ Xây dựng đã đưa ra Dự thảo Nghị định Phát triển quản lý nhà ở xã hội lấy ý kiến nhân dân trước khi trình Chính phủ ban hành. Trong đó, có nhiều quy định mở rộng thêm quyền lợi cho người mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cũng có nhiều quan ngại xung quanh những quy định này.

Bối cảnh ra đời

Nhà ở xã hội có tầm quan trọng đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và khu kinh tế. Việt Nam hiện đang có nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, hiện có 7 triệu người thu nhập thấp tại các khu đô thị, 1 triệu công nhân tại các khu công nghiệp, 1,2 triệu sinh viên… Riêng ở các khu đô thị, nhu cầu nhà ở xã hội lên tới 150 triệu m2. Ở Hà Nội, theo tổng hợp nhu cầu có khoảng 110.000 căn, TP. Hồ Chí Minh có 134.000 căn, Bình Dương là 104.000 căn, Đồng Nai là 95.000 căn. Trong khi đó, ở Hà Nội, tổng các dự án nhà ở xã hội cộng lại được khoảng 15.000 căn.

Mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn, nhưng hiện nay, việc đầu tư nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế lại xuất hiện nhiều vấn đề, như: đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn manh mún, lẻ tẻ, chưa có quy hoạch hiệu quả; các doanh nghiệp chưa mặn mà; người dân còn e dè; tiến độ giải ngân các gói hỗ trợ chậm, chưa đúng mục tiêu; chất lượng nhà ở xã hội còn phải kiểm chứng...

Trong bối cảnh đó, mô hình nhà ở xã hội cần phải được đánh giá một cách khách quan, nghiên cứu cụ thể hơn. Nhà ở xã hội phải được xem xét như là một nguồn cung bất động sản, có đối tượng khách hàng cụ thể, chính sách về giá, phương thức tiếp cận hạn chế…

 Với hy vọng giải quyết được những vướng mắc nảy sinh trong quá trình thực thi chính sách về nhà ở xã hội những năm qua, Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội gồm 5 chương, 29 điều đã cố gắng đề cập đến tất cả những vấn đề xung quanh việc phát triển nhà ở xã hội, từ quy hoạch, xây dựng, mua bán đến các ưu đãi từ chính sách đến vốn vay xây dựng, vốn vay thuê mua, chất lượng công trình, quản lý công trình trong xây dựng và trong thời hạn sử dụng...

Những điểm nổi bật trong Dự thảo

Theo Dự thảo Nghị định, tại các đô thị (từ loại đặc biệt cho đến loại 3) trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, quy hoạch phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội và chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để giao cho các chủ đầu tư.

Dự thảo còn quy định, các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị cũng phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội. Cụ thể, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Mức vốn vay khi mua, thuê mua nhà ở xã hội được quy định trong Dự thảo lên đến 70% giá trị hợp đồng mua - bán hoặc hợp đồng cho thuê mua nhà ở xã hội.

 Dự thảo cũng nêu rõ cơ chế hỗ trợ và ưu đãi cho các doanh nghiệp được quy định cụ thể theo từng trường hợp:

          Một là, dự án phát triển nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn nhà nước có những ưu đãi sau:

          - Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm: cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại) đã được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất đối với dự án nhận chuyển nhượng từ đối tác khác mà làm dự án nhà xã hội, hoặc đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%, thì được Nhà nước hoàn trả lại, hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính.

          - Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội.

          - Chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng).

          - Trường hợp, dự án được bố trí quỹ đất riêng để kinh doanh thương mại thì được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

          Hai là, đối với hộ gia đình, cá nhân đầu tư nhà xã hội để bán, cho thuê, thuê mua cũng được hưởng những ữu đãi như trên.

          Ba là, dự án phát triển nhà xã hội để cho thuê thì được giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Sau 5 năm cho thuê, chủ đầu tư được phép bán quỹ nhà cho thuê đó.

          Bốn là, các tổ chức tự mua nhà ở, hoặc thuê nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở, mà không thu tiền thuê nhà, hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà ở xã hội, thì được ưu đãi sau: (i) Tính vào giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; (ii) Là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

          Bên cạnh đó, dự thảo Nghị định cũng đưa ra những quy định về loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội. Cụ thể, trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ có diện tích tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa không quá 90 m2 sàn, đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tỷ lệ số căn hộ trong dự án phát triển nhà ở xã hội có diện tích sàn từ 25 m2 đến dưới 30 m2 và từ trên 70 m2 đến dưới 90 m2 không quá 20% tổng số căn hộ.

          Song, vẫn còn nhiều quan ngại

          Điều dễ nhận thấy là Dự thảo Nghị định thực tế chỉ là sự thống kê, cóp nhặt lại tất cả những chính sách rải rác về nhà ở xã hội, mà chưa có những đột phá, thậm chí, nhiều quy định đang có dấu hiệu “lợi ích nhóm”. Cụ thể:

          Thứ nhất, chính sách ưu đãi với các chủ đầu tư cả về vốn lẫn các khoản thu nộp ngân sách không có gì mới hơn so với Nghị định 188/2013/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội.

          Thứ hai, về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, ngoài chủ trương các khu công nghiệp chưa dành đất xây dựng nhà ở cho công nhân, các địa phương có quyền giao thêm đất cho các chủ dự án đề xây dựng nhà ở xã hội dành cho công nhân làm việc tại khu công nghiệp đó, Dự thảo Nghị định chưa có thêm giải pháp bổ sung quỹ đất thuận lợi cho các dự án này. Không những không cải thiện được quỹ đất cho nhà ở xã hội, mà Dự thảo Nghị định mới còn cho phép các chủ đầu tư lấy 20% diện tích đất của dự án nhà ở xã hội để xây dựng các công trình thương mại, kể cả nhà ở thương mại (Điều 3). Như vậy, có thể hiểu là phần đẹp của đất dự án đã mất. 

          Thứ ba, về thủ tục dự án nhà ở xã hội cũng không đơn giản hơn trước, thậm chí ở một số dự án, ngoài chính quyền địa phương, còn thấy thêm các thủ tục ở cấp Bộ Xây dựng (Khoản 6, Điều 3).

          Thứ tư, đối với lợi nhuận của doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, Dự thảo Nghị định cho phép các doanh nghiệp được tính lợi nhuận từ 10%-15% tổng chi phí dự án. Nhưng, với những chính sách không thay đổi, làm sao để có lợi nhuận cao khi giá bán bị khống chế, người mua ít? Dự án không tạo được lợi thế về kinh doanh cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Vì thế, vướng mắc về lợi nhuận vẫn còn nguyên.

          Thứ năm, với người mua nhà ở xã hội, Dự thảo Nghị định vẫn chưa tạo điều kiện cho người thật sự có thu nhập thấp mua, thuê được nhà ở. Mặc dù chú trọng vào nhà ở xã hội cho thuê, nhưng giá cho thuê được giao cho địa phương quyết định trên cơ sở vốn đầu tư dự án và thời gian thu hồi vốn. Trong khi thực tế, rất nhiều dự án có giá thuê được địa phương đưa ra lại rất cao. Điển hình như trong 3 dự án nhà ở xã hội mới đưa vào sử dụng tại TP. Hồ Chí Minh có giá thuê nhà bình quân tạm tính (chưa có VAT) rất cao, cụ thể: Chung cư số 241/1/25C đường Nguyễn Văn Luông là 114 nghìn đồng/m2/tháng; Chung cư số 481 đường Bến Ba Đình, quận 8 có giá thuê là 78 nghìn đồng/m2/tháng; Chung cư số 19/19 đường Lạc Long Quân, quận Tân Bình có giá thuê là 141 nghìn đồng/m2/tháng. Với giá thuê như vậy, thì người dân nghèo không thể thuê được.

          Thứ sáu, về quy định tăng diện tích nhà ở xã hội lên tối đa là 90 m2 thay vì 70 m2. Quan điểm của Bộ Xây dựng lý giải cho đề xuất này là vì có tới 2-3 thế hệ người thu nhập thấp sống cùng một gia đình, nên cần tăng diện tích nhà ở xã hội lên 90m2 là không thuyết phục. Bởi, với mức giá tạm tính của một số dự án nhà ở xã hội đang được bán trên thị trường là khoảng 15 triệu đồng/m2, thì một căn hộ có diện tích 90m2 sẽ trị giá gần 1,5 tỷ đồng. Đây là số tiền quá lớn đối với người nghèo và mức giá này tương đương với giá nhà ở thương mại, chứ không phải nhà cho người thu nhập thấp.

          Chưa kể tới việc, ở một góc độ nào đó, đề xuất tăng diện tích lên 90m2 của Bộ Xây dựng vô hình trung lại giúp một bộ phận doanh nghiệp có dự án thương mại với nhiều căn hộ diện tích lớn tồn kho có thể dễ dàng chuyển sang dự án nhà ở xã hội để “đẩy” hàng, hưởng các chính sách ưu đãi.

          Hơn nữa, việc nâng diện tích nhà ở xã hội còn làm giảm số người được hưởng lợi từ gói 30.000 tỷ đồng. Hiện tại, những dự án nhà ở xã hội đang được vay tiền để đầu tư, người mua nhà ở xã hội cũng được vay gói này. Do vậy, khi diện tích nhà tăng lên đồng nghĩa với số người được vay gói hỗ trợ với lãi suất rất thấp này cũng sẽ giảm xuống.

          Một quan ngại khác chung quanh đề xuất này là, đối tượng có thể mua những căn hộ có diện tích 90m2 sẽ không phải là những đối tượng thu nhập thấp, mà sẽ rơi vào những người có thu nhập trung bình trở lên. Như vậy, chính sách được ban hành nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp sẽ không được đưa về đúng đối tượng.

          Do đó, theo quan điểm của tôi, nên giữ mức 70 m2 là phù hợp.

          Thứ bảy, Dự thảo Nghị định lại đưa ra điều chỉnh giảm diện tích căn hộ tối thiểu từ 30m2 xuống mức 25m2, nhưng lại khống chế ở mức 20% cũng không phù hợp với thực tế. Bộ Xây dựng không nên đưa ra quy định cứng, mà nên để cho doanh nghiệp tự điều chỉnh tỷ lệ để phù hợp với nhu cầu của người dân từng khu vực, từng dự án.

          Thực tế, hiện nay cho thấy, nhiều văn bản pháp luật vừa ra đời đã “chết yểu”. Nguyên nhân là do các văn bản này không xuất phát từ cuộc sống, mà đi ra từ “các phòng lạnh”, được “lai” bởi các nhóm lợi ích. Vì thế, để tăng tính khả thi cho Nghị định này trước khi ban hành, theo tôi, cơ quan soạn thảo là Bộ Xây dựng nên làm thí điểm, tổ chức lấy ý kiến, hoặc thăm dò ý kiến của những đối tượng thu nhập thấp để xem có gì cần điều chỉnh không và điều chỉnh như thế nào cho phù hợp vì chính sách này phải hướng đến đúng đối tượng đó?./.

          Tài liệu tham khảo:

          1. Chính phủ (2013). Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội

          2. Thủ tướng Chính phủ (2009). Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg, ngày 24/04/2009 ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển  nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

          3. Bộ Xây dựng (2015). Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, ngày 12/3/2015

          4. Duy Hữu (2015). Thêm hy vọng cho người mua nhà ở xã hội, truy cập từ http://batdongsan.baodautu.vn/them-hy-vong-cho-nguoi-mua-nha-xa-hoi.html

ThS. Trương Việt Dũng

Theo Tạp chí Kinh tế và Dự báo số 6/2015

* Ý kiến bạn đọc
* Tin đáng chú ý
* Các tin liên quan