Bề nổi của “tảng băng”

Chiều ngày 29/07/2016, Văn phòng Đăng ký Đất đai tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh công bố những dự án bất động sản do chủ đầu tư đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại ngân hàng. Theo đó, tại TP. Hồ Chí Minh chỉ có 77/584 dự án, chiếm khoảng 13% trong tổng số dự án bất động sản đang triển khai thế chấp ngân hàng. Trong khi đó, ở Hà Nội có 26/300 dự án bị “bêu tên”, tương đương tỷ lệ 10%.

Nhìn vào số lượng doanh nghiệp trong danh sách bất kỳ ai có thể khẳng định rằng, đây chỉ là một tỷ lệ rất nhỏ trong danh sách các dự án được thế chấp tại hai thị trường này. Bởi thực chất đây chỉ là những dự án đủ điều kiện bán hàng được sở xây dựng phê duyệt cộng với một số dự án có thông tin cập nhật tại văn phòng đăng ký đất đai tại 02 thành phố này.

Số lượng dự án được các chủ đầu tư mang thế chấp mới được công bố tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh còn rất khiêm tốn

Hơn nữa, nếu nhìn vào danh sách các doanh nghiệp được “bêu tên” tại 2 thành phố cho thấy, có nhiều chủ đầu tư là các doanh nghiệp có uy tín và tiềm lực trong lĩnh vực bất động sản. Điển hình, như: Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh, Công ty Cổ phần tập đoàn Nam Cường Hà Nội, Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội, Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Bến Thành, Công ty Đầu tư địa ốc TP. Hồ Chí Minh, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova, Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà...

Điều này chứng tỏ, danh sách doanh nghiệp mang dự án đi thế chấp để vay ngân hàng sẽ còn rất nhiều. Bởi lẽ, hoạt động đầu tư trong lĩnh vực bất động sản hiện nay đòi hỏi vốn lớn, do vậy hầu hết các doanh nghiệp đều khai thác nguồn vốn từ ngân hàng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Phó Tổng Giám đốc BIDV, "đây chỉ là danh sách ban đầu, các dự án có dữ liệu trên hệ thống mà doanh nghiệp đăng ký, còn thực tế danh sách các doanh nghiệp có vay vốn, thế chấp dự án tại các ngân hàng rất nhiều, chứ không ít như vậy” (Sơn Ca, 2016).

Song, việc công bố không nên dừng ở việc nêu tên

Xung quanh vấn đề công bố dự án thế chấp ngân hàng, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho biết, việc công khai các dự án đang thế chấp đã cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể có liên quan, góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng minh bạch hơn. Tuy nhiên, theo HoREA, khi công bố các dự án bất động sản, nhà ở đang thế chấp cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư như: để phát triển dự án; hoặc để xây dựng công trình, nhà ở trong dự án; hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... để giúp cho người tiêu dùng nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà.

Ông Lê Hùng Mạnh - Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Xây dựng - Kinh doanh nhà Gia Hòa tại TP. Hồ Chí Minh, một trong số chủ đầu tư có dự án bị nêu tên trong danh sách - đã lên tiếng “đính chính” về thông tin dự án.

“Trên thực tế, công ty triển khai dự án không hề có vay vốn tại ngân hàng. Song, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, thì Công ty phải thế chấp dự án để thực hiện đúng quy định về nghiệp vụ bảo lãnh của ngân hàng chứ không phải vay vốn. Bản thân, ngân hàng VietBank cũng đã có xác nhận rõ ràng về việc chúng tôi có dự nợ bằng 0 tại ngân hàng này. Minh bạch là đúng nhưng cách thể hiện không ổn, gom tất cả các doanh nghiệp thế chấp ngân hàng vào một cục. Nên có phân loại rõ ràng, như thế chấp vì quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là phải có ngân hàng bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai; hoặc những doanh nghiệp có nợ xấu, gây nguy cơ cho khách hàng chứ không nên vơ đũa cả nắm như vậy sẽ làm cho việc kinh doanh của chúng tôi bị ảnh hưởng rất lớn” ông Hùng cho biết (Bảo Chương, 2016)

Ngoài ra, nhiều chuyên gia bất động sản nêu quan điểm, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn non trẻ, giá trị chưa lớn, trình độ quản lý còn chưa cao, việc các chủ đầu tư thiếu vốn, mang dự án thế chấp ngân hàng lấy vốn kinh doanh là điều không thể tránh khỏi. Luật pháp cũng không cấm việc này. Điều quan trọng là chủ đầu tư có thực hiện thế chấp đúng pháp luật hay không, cơ quan chức năng kiểm soát vấn đề này đã tốt chưa. Do đó, việc công bố thông tin công khai minh bạch để người dân, nhà đầu tư biết, tránh những rủi ro trong thị trường bất động sản là rất cần thiết.

Tuy nhiên, khi cơ quan chức năng công bố thông tin cần công bố rõ ràng để tránh hiểu nhầm, gây tác động xấu lên doanh nghiệp, thị trường cũng như tâm lý người mua nhà. Mặt khác, trước khi công bố thông tin cần nghiên cứu, lường trước xem mức độ tác động thông tin xấu hay tốt lên thị trường. Điều này sẽ càng trở nên quan trọng hơn, khi nhiều nhà đầu tư tại Việt Nam vẫn còn chạy theo tâm lý đám đông.

Tham khảo từ:

1. Đình Sơn (2016). Bêu tên dự án thế chấp: Rủi ro những dự án chưa bị... 'lộ', truy cập từ http://thanhnien.vn/kinh-doanh/beu-ten-du-an-the-chap-rui-ro-nhung-du-an-chua-bi-lo-728956.html

2. Sơn Ca (2016). Hà Nội nêu rõ tên dự án BĐS cắm ngân hàng, truy cập từ http://baodatviet.vn/kinh-te/bat-dong-san/ha-noi-neu-ro-ten-du-an-bds-cam-ngan-hang-3315372/

3. Bảo Chương (2016). Công bố dự án BĐS đang thế chấp ở ngân hàng: Doanh nghiệp bức xúc vì bị vơ đũa cả nắm, truy cập từ http://laodong.com.vn/lao-dong-doi-song/cong-bo-du-an-bds-dang-the-chap-o-ngan-hang-doanh-nghiep-buc-xuc-vi-bi-vo-dua-ca-nam-577140.bld