Bức tranh tổng quan bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sau 30 năm hình thành và phát triển, hệ thống các khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam đã bao phủ 61/63 tỉnh thành (trừ 2 tỉnh Điện Biên và Lai Châu chưa có KCN được thành lập). Cụ thể, tính đến hết năm 2023, hệ thống các KCN, khu kinh tế (KKT) gồm có: 414 KCN, trong đó có 4 khu chế xuất, được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 128.688 ha, tổng diện tích đất công nghiệp 89.126 ha chiếm khoảng 69% diện tích đất của các KCN đã thành lập.

Bất động sản công nghiệp có rất nhiều tiềm năng và triển vọng phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới

Trong số 414 KCN đã thành lập, có 293 KCN đã đi vào hoạt động thu hút đầu tư, với tổng diện tích đất tự nhiên 89.171 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63.116 ha; 121 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản có tổng diện tích tự nhiên 39.517 ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của 293 KCN đang hoạt động là 46.551 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy gần 74%. Bên cạnh đó, có 26 KKT cửa khẩu được thành lập tại 21 tỉnh biên giới đất liền, với tổng diện tích 766.000 ha; 18 KCN ven biển được thành lập tại 17 tỉnh, thành phố ven biển với tổng diện tích mặt đất và mặt nước gần 871.523 ha, trong đó có khoảng 100.000 ha đất quy hoạch phát triển các khu chức năng, bao gồm 9.000 ha phát triển khu phi thuế quan, 43.000 ha phát triển KCN trong KKT và 48.000 ha phát triển khu chức năng thương mại, du lịch, dịch vụ.

Được định nghĩa là loại hình bất động sản sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc sản xuất công nghiệp, bao gồm nhà xưởng, kho bãi, nhà máy, trung tâm phân phối, cơ sở hạ tầng công nghiệp và các khu đất có tiềm năng phát triển công nghiệp tại các KKT, KCN, Cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao..., bất động sản công nghiệp đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động sản xuất và phân phối hàng hóa. Nó cung cấp không gian và cơ sở hạ tầng cho các doanh nghiệp công nghiệp, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội. Chính vì vậy, nền kinh tế càng phát triển, thì nhu cầu đầu tư và phát triển bất động sản công nghiệp càng lớn, đặc biệt là với các quốc gia được đánh giá là điểm đến thu hút dòng vốn đầu tư rất hấp dẫn như Việt Nam.

Trong bối cảnh dòng vốn FDI và vốn đầu tư trong nước đang ngày càng gia tăng mạnh mẽ, các doanh nghiệp trong và ngoài nước ngày càng có nhu cầu lớn trong đầu tư mở rộng quy mô sản xuất, đầu tư phát triển các loại hình bất động sản KCN đang trở lên có tiềm năng hơn bao giờ hết. Chia sẻ tại Tọa đàm “Thực trạng các khu hiện nay và các giải pháp tài chính” do Hiệp hội tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA) tổ chức ngày 16/1, TS. Ngô Công Thành, Phó Chủ tịch Viện Nghiên cứu Đầu tư quốc tế (ISC) cho biết, trong thời gian gần đây, chi phí đầu tư phát triển hạ tầng KCN có xu hướng tăng nhanh. Theo tính toán của ISC, dựa trên đơn giá đền bù đất của các địa phương, chi phí san lấp mặt bằng và định mức xây dựng bình quân của Bộ Xây dựng thời gian qua, tổng vốn đầu tư phát triển hạ tầng KCN đến hết năm 2022 đạt khoảng 28 tỷ USD, trong đó vốn đầu tư nước ngoài 9,3 tỷ USD (nguồn Bộ Kế hoạch và Đầu tư), vốn đầu tư của các doanh nghiệp Việt Nam đạt khoảng 19 tỷ USD.

Cùng với đó, đầu tư sản xuất trong KCN cũng tăng tỷ lệ thuận với nhu cầu ngày càng cao của các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong việc tìm kiếm mặt bằng, cơ sở hạ tầng hoàn thiện cho việc mở rộng sản xuất kinh doanh. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết năm 2022, đã có hơn 21.600 dự án đầu tư vào các KCN đang hoạt động với tổng vốn đầu tư hơn 337 tỷ USD, trong đó: 10.400 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký 2,54 triệu tỷ đồng, tương đương 106 tỷ USD; 11.200 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký 231 tỷ USD. Tổng vốn đầu tư đã thực hiện của các dự án trong KCN, KKT đạt 212 tỷ USD. Hiệu suất sử dụng đất bình quân (suất đầu tư) đạt 4,61 triệu USD/ha; giải quyết việc làm cho khoảng 4 triệu lao động.

Tính theo quốc gia, hiện đã có các doanh nghiệp của 65 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào các KCN Việt Nam, trong đó 10 đối tác đầu tư lớn nhất chiếm 91% tổng vốn FDI vào các là: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc), Trung Quốc, Hà Lan, BritishVirgin Island, Samoa, Malaysia.

Cơ cấu FDI trong KCN theo đối tác

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Tính đến nay, các địa phương thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào các KCN là: Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hà Tĩnh, Thanh Hóa, Thái Nguyên và Hà Nội đã chiếm tới 66,5% tổng vốn FDI vào khu cả nước.

Cơ cấu FDI trong KCN theo địa phương

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Dự báo triển vọng đầu tư bất động sản công nghiệp năm 2024 và thời gian tới

Theo số liệu báo cáo về tình hình đầu tư nước ngoài năm 2023 của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), vốn đầu tư mới tăng mạnh cả về vốn đầu tư, cũng như số dự án đầu tư mới, tập trung nhiều vào 10 địa phương có tổng số dự án đầu tư mới chiếm tới 78,6% số dự án mới và 74,4% số vốn của cả nước. Trên cơ sở đó, phân khúc bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ phát triển mạnh mẽ trong năm 2024 và thời gian tới tại các địa phương, đó là: TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Hà Nội, Bắc Ninh, Nghệ An, Bình Dương, Đồng Nai.

Cơ cấu đầu tư nước ngoài phân theo địa phương. Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Các ngành, lĩnh vực được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm bao gồm: ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 23,5 tỷ USD, chiếm 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với cùng kỳ. Ngành đứng thứ 2 là ngành kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư gần 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 4,8% so với cùng kỳ của năm 2022.

Cơ cấu đầu tư nước ngoài vào Việt Nam năm 2023 phân theo ngành. Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Dự báo 6 đối tác dẫn đầu về đầu tư FDI góp phần thúc đẩy bất động sản công ngZhiệp Việt Nam phát triển mạnh trong năm 2024 là Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan. Riêng 6 đối tác này đã chiếm hơn 81,4% tổng vốn đầu tư của cả nước trong năm 2023.

Nguồn: Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục gia tăng mạnh mẽ với sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia. Ngày càng nhiều yêu cầu và nhu cầu khảo sát địa điểm từ các nhà sản xuất, các tập đoàn thương mại điện tử, logistics đa quốc gia, tạo ra sức cầu mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội thông qua ngày 13/11/2021, đến năm 2030 diện tích đất phát triển các KCN sẽ đạt khoảng 210.930 ha. Như vậy, từ nay đến năm 2030 sẽ có thêm khoảng 120.000 ha KCN, trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê khoảng 80.000 - 85.000 ha. Khảo sát của ISC cho thấy, ước tính chi phí đầu tư phát triển một ha đất KCN bình quân hiện nay khoảng 600.000 USD/ha. Nhu cầu vốn đầu tư phát triển hạ tầng các KCN đã được quy hoạch đến năm 2030, đang và sẽ triển khai xây dựng ước tính vào khoảng 72 tỷ USD. Điều này cho thấy nhu cầu thu hút đầu tư vào các dự án sản xuất kinh doanh trong KCN rất lớn.

Nếu tính suất đầu tư bình quân 6,5 triệu USD/ha đất công nghiệp, thì nhu cầu thu hút vốn đầu tư lấp đầy diện tích còn lại của các KCN của Việt Nam đã được quy hoạch ước tính vào khoảng 600-650 tỷ USD. Tổng vốn đầu tư phát triển hạ tầng KCN và lấp đầy các KCN khoảng 670-720 tỷ USD. Ngoài ra, còn phải tính đến nhu cầu vốn đầu tư đổi mới công nghệ của các doanh nghiệp trong KCN, tái cấu trúc và chuyển đổi 293 KCN hiện hữu thành các KCN sinh thái để thực hiện mục tiêu tăng trưởng xanh theo cam kết của Chính phủ Việt Nam với cộng đồng quốc tế.

Kiện toàn nền tảng hoạt động

Trong bối cảnh này, theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), việc kiện toàn bộ máy, tổ chức hiệp hội nghiệp đoàn các doanh nghiệp bất động sản KCN là hết sức cần thiết. Ông Khôi cho biết trước nhu cầu phát triển của đất nước và nguyện vọng của một cộng đồng rộng lớn các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đang kinh doanh, sản xuất, làm việc liên quan đến các KKT, KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao... VNREA đã thành lập Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam (VIREA). Cũng theo TS Khôi, Đại hội Liên Chi Hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam – Nhiệm kỳ I (2024 – 2029) diễn ra vào ngày 18/1/2024 là sự kiện để ra mắt chính thức Liên Chi hội bất động sản công nghiệp Việt Nam -VIREA- một tổ chức xã hội, nghề nghiệp của các doanh nghiệp đầu tư phát triển hạ tầng khu kinh tế, KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, công nghệ cao và các doanh nghiệp đầu tư cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, các tổ chức tài chính, logistic, dịch vụ hỗ trợ liên quan đến bất động sản công nghiệp...

Cùng với sự thành lập của VIREA, Liên chi hội tài chính Khu công nghiệp Việt Nam (FAIP) thuộc Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam cũng vừa ra mắt ngày 16/1/2024 nhằm kết nối các tổ chức, cá nhân liên quan đến kinh tế tài chính KCN trên cả nước./.