Cần thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế

Trong báo cáo mới nhất về chuyên đề chính sách thuế với bất động sản, Bộ Tài chính đã đề cập vấn đề nghiên cứu xây dựng Luật Thuế tài sản, trong đó đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở). Theo Bộ Tài chính, hiện có nhiều khoản thu liên quan đến bất động sản thông qua các chính sách thuế, phí và lệ phí nhưng chưa có thuế tài sản hoặc thuế bất động sản như thông lệ quốc tế. Chính sách thuế liên quan đến tài sản hiện chưa đáp ứng được vai trò là một trong những nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước, vì số thuế sử dụng đất của Việt Nam hiện chỉ chiếm khoảng 0,03% GDP và khoảng 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước.

Thuế tài sản luôn là một nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước của nhiều quốc gia trên thế giới

Thực tế cho thấy, tại nhiều quốc gia trên thế giới, thuế tài sản ra đời rất sớm, nguồn thu từ thuế tài sản, đặc biệt thu từ thuế sử dụng đất là chủ yếu của ngân sách nhà nước. Cụ thể, nguồn thu từ thuế tài sản chiếm khoảng 2% tại các quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), trong đó Canada là 4%. Còn tại các nước đang phát triển, nguồn thu này chiếm khoảng 0,6% và khoảng 0,68% tại các quốc gia đang chuyển đổi. Cải cách thuế tài sản tại một số quốc gia như Canada, Úc, Malaysia... thời gian gần đây cho thấy có xu hướng cải cách nguồn thu theo hướng đánh thuế đối với tài sản có giá trị lớn, mở rộng đối tượng thu thuế tài sản.

Theo Bộ Tài chính, thị trường bất động sản được kỳ vọng phát triển ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới khi hàng loạt chính sách mới như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), các chính sách về tín dụng cho vay bất động sản đã có hiệu lực thi hành từ tháng 07/2016 như: Mở rộng đối tượng mua, sở hữu nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà nước có cơ chế bình ổn thị trường bất động sản, đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư và khách hàng...

Ngoài ra, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam liên tục tăng trong các năm gần đây, từ 1.400 USD (khoảng 30 triệu đồng) năm 2013 lên 2.200 USD (khoảng gần 50 triệu đồng) năm 2016 và dự báo sẽ tăng lên 3.400 USD (gần 80 triệu đồng) đến năm 2020. Theo đó, dự kiến việc nắm giữ, sở hữu, đầu tư nhiều bất động sản của người dân có xu hướng tăng lên.

Với những lý do trên, Bộ Tài chính cho rằng, cần thiết nghiên cứu, xây dựng Luật Thuế tài sản. Điều này nhằm thể chế hóa chủ trương về chính sách thuế đối với tài sản, xây dựng hệ thống chính sách thuế đồng bộ, phù hợp thông lệ quốc tế, góp phần bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ và sử dụng bất động sản lãng phí.

Song còn nhiều ý kiến trái chiều

Liên quan đến việc đánh thuế từ căn nhà thứ 2, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ sự ủng hộ với việc xây dựng thuế tài sản với nhà vì hiện nhà ở không phải chịu thuế.

“Các nước đánh thuế cả đất và nhà trên nguyên tắc từ 1%-1,5% giá trị thị trường. Họ coi đó là nguồn thu chủ yếu phát triển hạ tầng, cũng như nâng cấp đô thị. Riêng nguồn thu từ thuế đó đủ cho phát triển kết cấu hạ tầng”, ông Đặng Hùng Võ cho biết.

Đồng tình với quan điểm này, ông Phạm Quốc Huân, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Hà Đô - 756 Sài Gòn cho rằng, ở các nước phát triển, việc đánh thuế lên bất động sản từ căn thứ hai trở đi là điều bình thường, vừa tạo ra công bằng xã hội, vừa góp phần điều tiết dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Tuy nhiên, dưới góc độ của chuyên gia bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường sau nhiều năm trầm lắng đang rất cần sự hỗ trợ của chính sách, việc áp thuế tăng thêm khi mua căn nhà thứ hai tại thời điểm này là không phù hợp.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Phạm Thế Anh (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, đánh thuế căn nhà thứ hai chưa chắc sẽ giúp chuyển dòng tiền sang sản xuất, kinh doanh thay vì đầu cơ vào bất động sản.

"Khi triển vọng kinh doanh bấp bênh, đầy rủi ro và rào cản, dòng tiền có thể chuyển sang các loại tài sản khác mà nhà nước không thể đánh thuế được như ngoại tệ hay vàng. Cầu về nhà ở còn giúp phát triển sản xuất ở các ngành xây dựng và sản xuất nguyên vật liệu xây dựng, còn cầu về ngoại tệ hay vàng giấu dưới gầm giường sẽ là những tài sản "chết", ông bình luận.

Đồng thời, theo ông Phạm Thế Anh, đánh thuế căn nhà thứ hai cũng không hẳn là một giải pháp công bằng bởi có thể làm giảm sự bất công bằng giữa người chưa có nhà và người có nhiều nhà, nhưng lại có thể làm tăng bất công giữa những người có nhà.

“Khi kinh tế phát triển, phần đông dân số sẽ có khả năng sở hữu một căn nhà trở lên. Người sở hữu một căn biệt thự 1.000m2 trong các khu đô thị xa hoa sẽ không bị đánh thuế, trong khi người sở hữu hai căn nhà 40m2 trong ngõ hẻm lại phải nộp loại thuế này”, ông Anh phân tích.

Cần triển khai nhiều giải pháp đồng bộ

Có thể thấy rằng, việc đánh thuế từ căn nhà thứ 2 trở đi trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà hồi phục sau một thời gian dài suy thoái sẽ có tác động đến nguồn cầu của thị trường. Song, đây là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, cũng là một xu thế trên thế giới, do vậy, Việt Nam không thể đứng ngoài. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, thì việc triển khai cần có lộ trình phù hợp, đồng thời phải triển khai nhiều giải pháp đồng bộ.

Để triển khai cần xem xét tới nhiều khía cạnh và cần nhiều giải pháp đồng bộ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TP. Hồ Chí Minh, để thực hiện chính sách này, cần có các giải pháp đồng bộ, bao gồm: chính sách thu tiền sử dụng đất cùng với tài sản trên đất, đánh thuế người sở hữu nhiều nhà, chuyển từ chính sách thu tiền sử dụng đất một lần như hiện nay sang thu thuế chỉ vài phần trăm trên giá trị bất động sản trong nhiều năm để giảm gánh nặng tiền sử dụng đất, từ đó góp phần giảm giá bất động sản.

"Giải pháp thực hiện cần đồng bộ với chính sách cấp thẻ căn cước công dân của Bộ Công an và liên thông với chính sách của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường để có dữ liệu về tài sản cá nhân" - ông Châu đề xuất.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện nay chưa công bố con số cụ thể đánh thuế người sở hữu căn nhà thứ 2. Tuy nhiên, nếu có thì cần phải đối chiếu với luật về thuế nhà đất mà Quốc hội đã đưa ra trước đây. Năm 2009, trong sắc thuế nhà đất, Quốc hội chỉ mới đưa ra thuế về sử dụng đất nên chỉ số điều tiết thị trường ở mức rất thấp khoảng 0,03%.

"Hiện nay, bảng giá nhà đất chỉ bằng 30% bảng giá thị trường. Ví dụ đất ở một số khu ở quận 1 chỉ ở mức 162 triệu đồng/m2 nhưng trên thực tế giá đất trên thị trường giá đất tại quận 1 có những nơi lên đến cả tỷ đồng/m2. Như vậy, mức chênh lệch giữa bảng giá và mức giá thị trường là rất lớn, nếu mức thuế chỉ áp dụng 0,03% và căn cứ vào bảng giá nhà đất thì chi phí thuế hàng năm cũng không cao", ông Châu cho hay.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng, việc đánh thuế người sở hữu ngôi nhà thứ hai, thứ ba trở đi là một chủ trương đúng nhưng theo tôi cần phải có lộ trình phù hợp. Trong bối cảnh hiện nay, cần cân nhắc kỹ lưỡng khi áp dụng vì thị trường bất động sản vừa mới bắt đầu giai đoạn phục hồi và cũng đang có các loại thuế khác đánh vào bất động sản, như: tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, thuế kinh doanh bất động sản...

“Để có thể tính thuế và áp dụng một cách minh bạch và chuẩn xác, cần phải nghiên cứu thật kỹ vì liên quan đến việc kê khai tài sản của người sở hữu; cách xác định giá trị của tài sản tính thuế; cơ sở vật chất hạ tầng về dữ liệu thống kê việc sở hữu một hay nhiều tài sản của người dân ở nhiều địa phương khác nhau trong cả nước... Vì vậy, điều kiện tiên quyết là cần chuẩn bị thật tốt về hạ tầng dữ liệu thì khi áp dụng chính thức sắc thuế này mới đảm bảo cho thị trường bất động sản không bị “sốc”, ông Phúc cho biết.

Trong khi đó, Ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc JLL tại Việt Nam cho rằng, để thực hiện việc này hiệu quả trong toàn bộ hệ thống, Việt Nam cần phải thiết lập một hệ thống thông tin để lưu trữ tất cả các hồ sơ về các giao dịch bất động sản, các chủ sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, sẽ vẫn còn thách thức khi các thành viên trong gia đình có thể thay phiên sở hữu bất động sản nhằm tránh thuế.

"Ở các nước khác, điều luật này đã góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách của chính phủ, nhưng cũng sẽ tác động đến số lượng giao dịch các bất động sản trên thị trường. Nhìn chung, việc đánh thuế vào người mua bất động sản ở các nước trên thế giới và cả Việt Nam sẽ có tác động tích cực lên thị trường khi có một hệ thống thuế thích hợp được áp dụng. Kiến nghị ban đầu này khá ổn, tuy nhiên để hiện thực hóa điều này sẽ còn cần nhiều bước", ông Stephen Wyatt nói.

Tham khảo từ:

1. Phương Dung (2017). Đánh thuế căn nhà thứ 2: Chưa dễ ngăn chặn được đầu cơ bất động sản, truy cập từ http://dantri.com.vn/kinh-doanh/danh-thue-can-nha-thu-2-chua-de-ngan-chan-duoc-dau-co-bat-dong-san-20170810074110483.htm

2. Minh Khang (2017). Doanh nghiệp nói gì về đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ hai, truy cập từ http://www.thesaigontimes.vn/153364/Doanh-nghiep-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-ngoi-nha-thu-hai.html

3. Lương Bằng (2017). Đánh thuế người có 2 căn nhà: Tài sản nhà giàu vào 'tầm ngắm', truy cập từ http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/tai-chinh/danh-thue-nguoi-co-2-can-nha-dem-tai-san-nha-giau-nhu-my-uc-388882.html