Thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội chưa có quy trình thống nhất, nên thực hiện còn lúng túng, chậm trễ

Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, vừa làm việc với 4 bộ, gồm: Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh – Phó Trưởng đoàn Thường trực Đoàn giám sát, thực hiện Nghị quyết số 95/2023/QH15 thành lập Đoàn giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, thời gian qua, Đoàn giám sát đã tổ chức các Đoàn công tác làm việc với 12 địa phương và tổ chức tọa đàm về nội dung này.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, kết quả buổi làm việc này rất quan trọng, cung cấp thêm cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn giúp Đoàn giám sát hoàn thiện Báo cáo giám sát, xây dựng dự thảo Nghị quyết giám sát chuyên đề, phục vụ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp tháng 8/2022 và trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 8 tới

Theo chương trình, ngày 22/7, Đoàn giám sát làm việc với 4 Bộ liên quan trực tiếp đến nội dung giám sát, nhằm nghe báo cáo của các bộ đánh giá về kết quả thực hiện chính sách pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, đánh giá khách quan, toàn diện, từ đó xác định những tồn tại, hạn chế, nguyên nhân, trách nhiệm trong quá trình thực hiện; đồng thời đề ra các nhiệm vụ, giải pháp khắc phục các tồn tại, hạn chế.

Tại buổi làm việc, Đoàn giám sát đã nghe đại diện lãnh đạo các bộ trình bày báo cáo tóm tắt việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn từ năm 2015 đến hết năm 2023, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương chủ động, thường xuyên theo dõi diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường có biến động bất thường, kịp thời xử lý các vấn đề “nóng” phát sinh. Công tác quản lý thị trường bất động sản đã được các cấp, các ngành triển đồng bộ và khá toàn diện, nhờ đó đã kiểm soát thị trường bất động sản, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát theo đúng mục tiêu đã đề ra. Tuy nhiên, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân; giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng dần theo năm, cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân…

Đối với phát triển nhà ở xã hội, trong giai đoạn 2015 – 2023, mặc dù điều kiện nguồn lực Nhà nước còn hạn chế, song việc tổ chức thực hiện các chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận. Qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, cả nước có khoảng 800 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, với quy mô 567.042 căn... Tuy nhiên, theo báo cáo của các bộ, các quy định về trình tự, thủ tục, quy trình thẩm định, phê duyệt dự án nhà ở xã hội chưa có quy trình thống nhất, nên thực hiện còn lúng túng, chậm trễ, kéo dài; các ưu đãi với xây dựng nhà ở xã hội chưa đủ sức khuyến khích việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế; thủ tục mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội qua nhiều khâu xác minh, thẩm duyệt, gặp nhiều vướng mắc, thời gian thẩm định kéo dài.

Ý kiến phản hồi từ 4 bộ

Báo cáo với Đoàn giám sát, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đỗ Thành Trung cho biết, qua quá trình triển khai thực hiện các nhiệm vụ cụ thể, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận thấy, các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ là các dự án lớn, nhiều vấn đề phức tạp. Do đó, thời gian để các Bộ quản lý ngành, UBND các địa phương có ý kiến thẩm định về dự án thường dài; không đảm bảo thời gian thực hiện thủ tục hành chính theo quy định.

Các quy hoạch ngành, quy hoạch tỉnh, quy hoạch vùng đang trong quá trình xây dựng, nên việc thẩm định sự phù hợp của dự án với quy hoạch gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Nguồn vốn đầu tư công giai đoạn qua còn khó khăn, nên số vốn bố trí để thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội còn hạn hẹp. Việc thu hút tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn do các cơ chế, chính sách ưu đãi hiện hành chưa đủ hấp dẫn đối với đối tượng này.

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đỗ Thành Trung phát biểu tại buổi làm việc

Đối với lĩnh vực tài nguyên và môi trường, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, những năm qua, Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh. Pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng; đã tạo lập được cơ chế thị trường bất động sản hoạt động và phát triển tương đối nhanh, đồng bộ.

Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, giá bất động sản sẽ ổn định, chấm dứt hiện tượng bong bóng, sốt giá.

Tuy nhiên, việc ban hành chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn tình trạng chưa thống nhất, chưa đồng bộ về phạm vi điều chỉnh và nội dung. Tại một số địa phương, việc quy hoạch sử dụng đất còn mang tính tổng hợp diện tích theo dự án, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất; tiếp cận về không gian còn hạn chế nên chưa linh hoạt khi có phát sinh các dự án mới. Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn so với giá thị trường. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho dự án nhà ở còn vướng mắc. Việc thực hiện các đề án của Chính phủ về nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp còn hạn chế…

Đối với lĩnh vực thuộc trách nhiệm quản lý của Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua vào tháng 11/2023 sẽ giải quyết nhiều tồn tại, vướng mắc trong thời gian qua. Đó là giải quyết được những chồng chéo, mâu thuẫn, đảm bảo đồng bộ trong hệ thống pháp luật giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các Luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư; Luật Các tổ chức tín dụng.

Về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong điều tiết thị trường bất động sản, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, quản lý thị trường bất động sản rất phức tạp, đòi hỏi nhiều bộ, ngành, địa phương cùng tham gia, nhưng thời gian qua do chưa hoàn thiện về công cụ để quy định quản lý thị trường bất động sản nên lúng túng trong điều tiết thị trường. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định cụ thể về các nguyên tắc, biện pháp, thẩm quyền điều tiết thị trường bất động sản.

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành nghị định hướng dẫn, trong đó quy định rõ việc đánh giá thị trường bất động sản làm cơ sở đề xuất điều tiết; đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản, quy định cụ thể về việc trình cấp có thẩm quyền phê duyệt các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản…

Đối với xử lý các dự án tồn đọng, vướng mắc, Bộ trưởng cho biết, các vướng mắc này liên quan đến cả đầu tư, quy hoạch, đất đai, quy trình, thủ tục hành chính. Vì vậy, trong nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở đã quy định rõ các giai đoạn đầu tư nhà ở thương mại; quy trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; cải tạo chung cư cũ. Bộ Xây dựng cũng phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp ban hành quy trình chi tiết triển khai, nhưng trong quá trình thực hiện cần cập nhật liên tục, công khai. Nội dung này cũng đã được quy định cụ thể trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, tạo điều kiện áp dụng thống nhất trong thời gian tới.

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng đồng tình với những khó khăn, vướng mắc như thành viên Đoàn giám sát nêu, hy vọng thời gian tới khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực sẽ tháo gỡ cơ bản những vướng mắc này. Bộ Xây dựng được giao chủ trì xây dựng một số văn bản hướng dẫn, đang hoàn thiện, tạo thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện khi luật có hiệu lực.

Với những vướng mắc về xác định đối tượng, điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội, Bộ trưởng cho biết, Luật Nhà ở đã quy định rõ các điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng đơn giản thủ tục hành chính, điều kiện thu nhập trong đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Luật cũng quy định rõ hơn về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc dành đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh. Nghị định hướng dẫn thi hành luật cũng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, các giai đoạn đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ…

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng đồng tình với những lo ngại của thành viên Đoàn giám sát về việc chậm giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay phát triển nhà ở xã hội. Để đơn giản hóa thủ tục, tháng 4 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Hướng dẫn về xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, theo hướng chỉnh lý lại điều kiện của chủ đầu tư, bỏ điều kiện về bồi thường giải phóng mặt bằng và cấp phép xây dựng so với trước đây. Bộ Xây dựng cũng đề xuất Thủ tướng Chính phủ tiếp tục giảm lãi suất gói tín dụng này từ 3-5% so với lãi suất cho vay thương mại; nâng thời hạn cho vay; mở rộng các ngân hàng cho vay phát triển nhà ở xã hội…

Trong thẩm quyền của mình, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tịnh cho biết, Bộ Tư pháp đã tiến hành kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, Cục Kiểm tra văn bản pháp luật chưa ban hành kết luận về kiểm tra văn bản ban hành liên quan đến lĩnh vực bất động sản trái pháp luật.

Về tình hình ban hành văn bản hướng dẫn thi hành 4 luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng), ông Tịnh cho biết, đây là nhiệm vụ được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo triển khai quyết liệt. Các bộ ngành đã triển khai kịp thời, đặc biệt là các bộ liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản đã dành nhiều công sức, làm ngày, làm đêm để tham mưu, trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ký ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành 4 luật đúng quy trình.

Theo Thứ trưởng Bộ Tư pháp, với cam kết của Chính phủ trước Quốc hội, các văn bản hướng dẫn thi hành sẽ được ban hành trước thời điểm luật có hiệu lực. Tuy nhiên, thách thức là công tác tổ chức thi hành, bởi thực tế cho thấy, nhiều nội dung được thành viên Đoàn giám sát đưa ra chính là những nội dung vướng mắc trong thực tế sẽ phát sinh.

Để tổ chức thực hiện tốt các luật và văn bản hướng dẫn thi hành, Bộ Tư pháp đã tham mưu Hội đồng phối hợp phổ biến, giáo dục pháp luật trung ương chỉ đạo công tác phổ biến pháp luật, trong đó yêu cầu các bộ, ngành chủ trì xây dựng văn bản hướng dẫn; đồng thời xây dựng các tài liệu phổ biến pháp luật, để các địa phương khi triển khai bảo đảm thông suốt.

“Theo chức năng, thẩm quyền trong các luật này, vai trò, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh rất lớn trong việc tháo gỡ vướng mắc, khó khăn vì các dự án nằm ở địa phương, thẩm quyền phê duyệt chủ trương, quy hoạch. Do đó, các địa phương cần chủ động thực hiện các nhiệm vụ, thẩm quyền được phân giao. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo khi địa phương tháo gỡ vướng mắc, các bộ ngành cần chung tay chia lửa với các địa phương để cùng nhau tháo gỡ”, ông Tịnh cho hay.

Các bộ bổ sung đầy đủ nội dung còn thiếu trong báo cáo gửi Đoàn giám sát

Phát biểu tại buổi làm việc, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, qua giám sát tại 12 địa phương và ngày làm việc hôm nay cho thấy, chủ trương, đường lối của Đảng đã rõ, cụ thể làm định hướng để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành mới cũng như sửa đổi, bổ sung nhiều luật, nghị định, thông tư trong nhiều lĩnh vực liên quan đến bất động sản, nhà ở xã hội; môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn. Thị trường bất động sản đã tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất lớn cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân. Tuy nhiên, giai đoạn gần đây nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh, chủ yếu từ các dự án triển khai trước đây, rất ít dự án mới; giá bất động sản tăng cao và ngày càng cao; mất cân đối cung - cầu trong các phân khúc của thị trường bất động sản. Bất cập, vướng mắc, chưa đồng bộ, thống nhất về quy hoạch, tổ chức thực hiện quy hoạch, định giá đất, giao đất, cho thuê đất, đấu thầu, đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng dự án sử dụng đất, cơ sở dữ liệu về đất đai. Số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường còn thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; quỹ đất 20% nhiều nơi chưa sử dụng, mới chỉ thể hiện trong quy hoạch, quỹ đất...

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị các thành viên Đoàn giám sát nghiên cứu kỹ kiến nghị của các bộ để hoàn thiện báo cáo giám sát, dự thảo Nghị quyết giám sát chuyên đề trình Quốc hội

“Đề nghị 4 bộ trong lĩnh vực phục trách nghiên cứu để đưa vào các thông tư, nghị định đang và sắp ban hành hoặc đề xuất sửa đổi các pháp luật có liên quan. Bám sát kiến nghị của các địa phương vì nhiều ý kiến xác đáng và là yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Đồng thời các bộ bổ sung đầy đủ các nội dung còn thiếu trong báo cáo gửi Đoàn giám sát.”, ông Hải lưu ý.

Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị thành viên Đoàn giám sát tiếp tục phát huy tinh thần trách nhiệm, đầu tư thời gian cho các hoạt động của Đoàn giám sát, chủ động nghiên cứu thông tin, tài liệu, báo cáo và phát hiện, đề xuất những vấn đề cụ thể, góp phần đạt mục đích, yêu cầu đề ra của Đoàn…/.