Tiếp đà phục hồi của năm 2015

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 11 tháng năm 2015, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào bất động sản đạt 2,33 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với con số 1,27 tỷ USD cùng kỳ năm 2014. FDI vào bất động sản trong 11 tháng năm 2015 cũng chiếm 11,5% (so với 7,3% trong năm 2014) tổng vốn FDI đăng ký. Số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy, tính đến cuối tháng 09/2015, lượng kiều hối đổ về khu vực này ước đạt 3,25 tỷ USD, cả năm 2015 dự kiến là 5,5 tỷ USD. Trong đó, tỷ lệ kiều hối chảy vào bất động sản khoảng 20,7%.

Dòng tiền dồi dào đang đổ vào thị trường bất động sản là nguyên nhân chính đẩy giao dịch thị trường bất động sản tăng mạnh hơn cả thời kỳ đỉnh cao trước đó. Giao dịch tăng mạnh, nhưng theo hướng tập trung vào những dự án có quy mô đủ lớn, thuận lợi về mặt giao thông, có đầy đủ tiện ích, có uy tín chủ đầu tư, nhà thầu lớn… Cụ thể, theo số liệu từ Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam 2016”, diễn ra ngày 05/12/2015 tại TP. Hồ Chí Minh, khu vực Hà Nội lượng giao dịch 11 tháng năm 2015 đạt khoảng 17.750 giao dịch, tăng khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch đạt khoảng 17.050 giao dịch, tăng khoảng 92% so với 11 tháng năm 2014.

Theo nhận định của Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực tại Hội thảo trên thì: “Năm 2016, bất động sản sẽ ấm hơn, có những cú sàng lọc mạnh hơn. Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở (có hiệu lực từ 01/07/2015) là những cú hích liên quan đến dòng vốn đầu tư nước ngoài, người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Như vậy, bất động sản Việt Nam năm 2016 sẽ ấm lên, nhưng không thể chủ quan, không nên để thị trường phát triển quá nóng và luôn phải cảnh tỉnh điều đó”.

Thị trường đang mất cân đối

Một nghiên cứu của VinaCapital vào tháng 07/2015 nhận định, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam đang cao, do vậy nhu cầu nhà ở trong giai đoạn tới sẽ tăng mạnh. Ngoài ra, số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam tăng 30% từ tháng 07/2015. Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ mở bán từ đầu năm 2015 đến nay là 10.114 căn (tăng 200%), còn tại Hà Nội là 9.160 căn (tăng 112%). Trong 2-3 năm trở lại đây, riêng tại TP.Hồ Chí Minh có khoảng 18.000 đơn vị nhà cao cấp tung ra thị trường.

Việc có quá nhiều nhà đầu tư “lao” theo phân khúc bất động sản cao cấp như vậy, sẽ dẫn đến lo ngại nguồn cung phân khúc này sẽ dư thừa với số lượng lớn. Trong khi đó, nếu nhìn dài hạn, phân khúc nhà ở cấp thấp hoặc hợp túi tiền (dưới 16 triệu đồng/m2) vẫn chiếm lĩnh thị trường bất động sản Việt Nam thì lại ít được quan tâm đầu tư do lợi nhuận thấp.

Cùng nhận định này, GS, TS. Đặng Hùng Võ cho rằng “Hiện thị trường bất động sản vẫn phát triển theo hướng mất cân đối. Tức là, đa số doanh nghiệp trong ngành có xu hướng “chạy” theo phân khúc dự án nhà ở cao cấp, trong khi bỏ qua những phân khúc tầm trung hơn. Theo đó, trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, thì phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng ít được doanh nghiệp quan tâm đầu tư”.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, mặc dù một số luật liên quan đến bất động sản và nhà đã được thông qua. Điều này sẽ giúp thị trường hoạt động lành mạnh và minh bạch hơn. Tuy nhiêu, nhiều nhà đầu tư vẫn còn những lo ngại về vấn đề ổn định trong chính sách.

“Hiện tôi đang đầu tư vào bất động sản Việt Nam, nhưng tôi cũng đang rất băn khoăn về chính sách phát triển bất động sản trong thời gian tới, đặc biệt khi nhà đầu tư nước ngoài rót vốn mạnh vào thị trường, thì liệu cơ quan quản lý phía Việt Nam có thực hiện siết chặt thị trường hay không?”, ông Jeff Foo - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Singapore cho biết (Đỗ Hương, 2015).

Vẫn cần hết sức thận trọng

Thời kỳ “bong bóng” bất động sản trong thời gian trước, có nguyên nhân là do thị trường phát triển quá nóng, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng lớn... Thời điểm hiện tại, tín dụng đổ vào bất động sản khoảng 14%-15%, nhưng cho vay bất động sản ở mức 8% tổng dư nợ, do vậy rất khó xảy ra “bong bóng”. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn cần có sự kiểm soát chặt chẽ.

Theo quan điểm của GS, TS. Đặng Hùng Võ tại Hội thảo trên, để thị trường bất động sản năm 2016 thực sự tốt hơn, cần phải làm tốt 4 việc sau. Thứ nhất, cần có thủ pháp để thực hiện các chính sách mở đã được luật hóa trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản nhằm tăng tính hấp dẫn vào thị trường. Thứ hai cần đa dạng vốn hóa và hàng hóa cho thị trường. Thứ ba, tăng niềm tin cho thị trường bất động sản để hút vốn đầu tư từ dân. Thứ tư, thị trường bất động sản đang cần những thương hiệu lớn gắn với chữ tín cao.

Liên quan đến vấn đề giải pháp chính sách, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đang trong giai đoạn hoàn chỉnh, dự kiến sẽ thông qua trong tháng 12/2015. Do vậy, doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn để thích ứng với sự thay đổi của chính sách nhằm tận dụng tối đa cơ chế mở cửa của Nhà nước (Trần Xuân Tình, 2015)./.

Tham khảo từ:

1. Đỗ Hương (2015). Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chưa bền vững, truy cập từ http://dautubds.baodautu.vn/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-phat-trien-chua-ben-vung-d36854.html

2. Trần Xuân Tình (2015). Bước tiến của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2016, truy cập từ http://www.vietnamplus.vn/buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2016/359308.vnp