Nhiều khởi sắc trong năm 2016

Tại hội thảo “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2017 - Tác động chính sách” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Báo Đầu tư và Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức ngày 20/12/2106 tại Hà Nội. PGS, TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đánh giá, thị trường bất động sản năm 2016 đã có nhiều điểm tích cực và là cơ sở quan trọng cho năm sau tiếp tục có triển vọng khả quan. Đó là nhờ các chỉ tiêu vĩ mô, tăng trưởng ổn định. Đặc biệt, thể chế đối với thị trường bất động sản chuyển biến theo hướng thuận lợi. Biểu hiện là Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản. Theo đó, tăng hệ số rủi ro với tín dụng bất động sản từ 150% lên 250% và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống còn 40% theo lộ trình.

Bên cạnh đó, các khoản thu về nhà đất tăng 32,6% so với dự toán, trong đó thu tiền sử dụng đất tăng 28% so dự toán, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tăng 38,7% so dự toán. Hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 99,1% về số doanh nghiệp và tăng 242,5% về vốn đăng ký, công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 23,1% và tăng 110,7% tương ứng.

Cũng trong năm 2016, giá bất động sản ở thị trường sơ cấp đã tăng khoảng 5%-7% so với đầu năm, giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 10%-15%. Giao dịch thị trường nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng giai đoạn 2011-2015. Riêng trong quý III/2016, có tổng cộng khoảng 5.273 căn được bán ra, tăng 52% so với quý trước.

Tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản chỉ chiếm 8,4% tổng tín dụng, giảm nhẹ so với năm 2015 (8,8%). Cơ cấu tín dụng bất động sản tiếp tục xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng đối với cầu bất động sản, giảm tỷ trọng đối với cung bất động sản. Tỷ trọng tín dụng dành cho cầu là 62% và cho nguồn cung bất động sản là 38%.

Cùng chung nhận định vơi ông Chung, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2016, thị trường bất động sản đã có bước phát triển vững chắc, ổn định. Các phân khúc đều phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản du lịch. Nhìn chung thị trường đang phát triển bền vững. Điều này được thể hiện rất rõ qua một số yếu tố, như:

(1) Hệ thống văn bản pháp luật hoàn thiện hơn và đã phát huy hiệu quả; sự quản lý của Nhà nước sát thực tiễn hơn, hiệu quả hơn và kịp thời hơn, như: điều tiết cân đối cơ cấu hàng hóa bất động sản thông qua các chính sách tín dụng, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại mức trung bình.

(2) Nhận thức của doanh nghiệp, nhà đầu tư tốt hơn, ý thức tham gia cùng cộng đồng nhằm cân đối cơ cấu hàng hóa kết hợp với khai thác cơ hội của nhóm cầu lớn nhất và cũng là phân khúc háng hóa lớn nhất đó là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại với giá trung bình và thấp đã xuất hiện trên thị trường. Bên cạnh đó, sự phát triển ngày một chuyên nghiệp của các chủ đầu tư, các nhà phân phối cũng góp phần tích cực để thị trường phát triển bền vững.

(3) Người dân có điều kiện, cơ sở để trở thành người mua thông minh hơn qua sự đa dạng và minh bạch ngày một cao của các sản phẩm, dự án bất động sản, qua việc nâng cao chất lượng của đội ngũ các nhà môi giới bất động sản và sự hỗ trợ từ chính sách của Nhà nước.

(4) Chất lượng bất động sản được cải thiện theo hướng tích cực. Điều này không chỉ được thể hiện ở các sản phẩm cao cấp mà ở tiện ích cho căn nhà, tòa nhà và khu đô thị ngày càng được nâng cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng và xã hội.

Phân khúc căn hộ cao cấp năm 2017 cũng được dự báo là có sự tăng trưởng tốt

3 kịch bản cho năm 2017

Nhận định về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản, PGS, TS Trần Kim Chung cho rằng, xu hướng thị trường bất động sản năm 2017 sẽ diễn ra theo 3 kịch bản:

Kịch bản thứ nhất, thị trường tăng trưởng tốt hơn năm 2016. Đây là kịch bản nhiều người mong muốn nhất, nhưng theo ông Chung đánh giá, kịch bản này khó xảy ra. Nó chỉ xảy ra với điều kiện Tổng thống Mỹ đắc cử Donal Trumb không dời bỏ TPP, thế giới không xảy ra một cuộc khủng hoảng nào trong năm 2017 và đặc biệt trong quan hệ quốc tế không có điểm nóng, cùng với đó là chu kỳ đạt đỉnh của kinh tế Việt Nam (giống như giai đoạn 2005-2007).

Kịch bản thứ hai, thị trường đi ngang (ngoại suy tịnh tiến), phương án này nhiều khả năng có thể xảy ra. Tuy nhiên, theo ông Chung, nếu xảy ra kịch bản này, thì cũng cần có những điều kiện, như: thế giới không có khủng hoảng, quan hệ thế giới không có điểm nóng. Khi đó, trên thị trường phải có sự điều chỉnh cơ cấu rõ ràng theo hướng sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu, giảm lệch pha cung - cầu; một số phân mảng điều chỉnh giảm, một số phân mảng điều chỉnh tăng.

Kịch bản thứ ba, thị trường sẽ suy giảm, trầm lắng. Đây là kịch bản ít người mong muốn nhất, nhưng vẫn có thể xảy ra nếu: có bùng phát bất kỳ điểm nóng nào trên thế giới, đặc biệt vấn đề khu vực; nền kinh tế thế giới lâm vào khủng hoảng như năm 2008; có bất cứ trục trặc nào trong khi vận hành nền kinh tế.

Về xu thế và các phân mảng thị trường trong năm 2017 và một vài năm tới, PGS, TS. Trần Kim Chung cũng cho rằng, trong năm 2017, thị trường sẽ giảm nhiệt, quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm. Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi. Bên cạnh đó, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản bị thu hẹp, bởi các ngân hàng thương mại hầu như không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 01/2017, cũng như áp lực xử lý nợ xấu dự tính khoảng 100.000 tỷ đồng.

Nhận định khả quan hơn về xu hướng phát triển thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng là khuynh hướng đầu tư không chỉ riêng trong năm 2016 mà sẽ còn phát triển trong năm 2017.

“Yếu tố chủ yếu khiến bất động sản nghỉ dưỡng phát triển là khi đầu tư vào bất động sản này ngoài việc đảm bảo được yếu tố bảo toàn được giá trị của tài sản, nhà đầu tư còn thu được một khoản lợi tức cố định hàng năm dao động từ 8%-10%, cá biệt có dự án mức lợi tức còn lên tới 12%, trong khi tất cả các kênh đầu tư khác, như: căn hộ, đất nền nhà phố, vàng, chứng khoán, USD hoặc có tỷ suất sinh lời khá thấp, hoặc chứa đựng khá nhiều rủi ro” ông Hà lý giải.

Đồng thời, ông Hà cũng dẫn chứng một số dự án nghỉ dưỡng đang được quan tâm hiện nay, như: Dự án Cocobay Đà Nẵng, Sheraton Đà Nẵng, The Costa Nha Trang, Cham Oasis Nha Trang, Stellar Nha Trang…

Ở một góp nhìn khác, bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, các phân khúc thị trường năm 2017 tiếp tục có những khởi sắc. Lý giải nguyên nhân, đại diện Savills Việt Nam cho biết, hiện nay, Việt Nam đang có một nguồn cầu bền vững đó là phân khúc nhà giá rẻ.

“Hiện Việt Nam có khoảng 2,6 triệu công nhân trong các khu công nghiệp, tăng thêm hàng năm khoảng 200.000 công nhân trong đó 75% là người nhập cư, 75% công nhân dưới 35 tuổi, thu nhập trung bình 2.500 USD/năm đang cho thấy thị trường tiềm năng cho nhà ở thương mại giá rẻ.” Bà Hằng phân tích.

Tuy nhiên, Bà Hằng cũng cho rằng, với nguồn cầu khá ổn định như vậy thì vấn đề đặt ra là liệu có sản phẩm phù hợp cho nguồn cầu này như thế nào, các gói vay - mua hấp dẫn đến đâu để thu hút nguồn cầu này.

Bên cạnh đó, bà Hằng cũng cho rằng, trong 2016, năm 2017, hàng loạt công trình hạ tầng đã và sẽ được hoàn thành tại khu vực phía Bắc, như: cao tốc Hà Nội – Lào Cai, Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long, Cầu Tân Vũ Lạch Huyện, mở rộng sân bay quốc tế Nội Bài, sân bay Cát Bi… thì trọng điểm phát triển thị trường bất động trong năm 2017 sẽ tập trung nhiều vào khu vực phía Bắc./.