Từng bước phục hồi

Phát biểu tại Diễn đàn, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho biết, thực hiện chủ trương, định hướng lãnh đạo của Đảng, Nhà nước đã thể chế hóa và triển khai nhiều luật pháp, cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản và các thị trường, công cụ liên quan, như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…

Đồng thời, ban hành các Nghị quyết 02/NQ-CP, số 61/NQ-CP năm 2013, năm 2014 của Chính phủ vể một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; các Nghị định số 188/2013/NĐ-CP và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân khu công nghiệp… Từ đó, thị trường bất động sản đã hình thành, phát triển và có những đóng góp rất quan trọng vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước khắc phục, kiềm chế các tồn tại, yếu kém, rủi ro của thị trường này.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà phát biểu tại Diễn đàn

Cụ thể là, cuối năm 2013, thị trường bất động sản đã từng bước hồi phục tích cực, đến nay vẫn đang trên đà phát triển ổn định, thể hiện qua một số mặt sau: Tính thanh khoản tăng ở hầu hết các phân khúc sản phẩm, các giao dịch đã tăng trưởng trở lại và đang duy trì ở mức khá; Cơ cấu hàng hóa bất động sản từng bước được điều chính hợp lý, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của khách hàng; Mặt bằng giá cả ngày càng ổn định, phù hợp hơn với khả năng thanh chi trả của số đông người dân; Lượng tồn kho bất động sản liên tục giảm; Lĩnh vực đầu tư bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, không chỉ thu hút các nhà đầu tư trong mà cả nhà đầu tư nước ngoài; Đến nay, hầu hết các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản đã vượt qua được thời kỳ khó khăn, đang tiếp tục phát triển; Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, khu du lịch nghỉ dưỡng, kinh doanh dịch vụ thương mại với hệ thống hạ tầng ký thuật, xã hội đồng bộ đã được hình thành, có tầm cỡ quốc tế, làm thay đổi diện mạo bộ mặt các đô thị.

Nhận định vể những diễn biến, chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Trưởng ban tổ chức cho biết, từ năm 2015 đến nay (nhất là từ đầu năm 2017); cùng với đà tăng trưởng mạnh của nền kinh tế; đồng thời được sự chỉ đạo điều hành sát sao, linh hoạt của Chính phủ, các bộ ngành Trung ương, đặc biệt là Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam đã đón nhận những luồng sinh khí mới; thực sự vượt qua khủng hoảng và bước vào một chu kỳ phát triển mạnh và ổn định.

“Các chỉ số thị trường cho thấy nhiều tín hiệu tích cực: Lượng tồn kho bất động sản đã giảm triệt để; sức cầu thị trường tăng mạnh; nhiều phân khúc thị trường phát triển bùng nổ; hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đã có những thay đổi tích cực cả về lượng và chất; hoạt động đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp nước ngoài đều tăng cao…”, ông Nam nói.

Đồng thời, ông Nam cũng cho rằng, sự hồi phục của thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng đã tạo ra những đóng góp tích cực vào sự phát triển nhanh, bền vững của nền kinh tế và an sinh xã hội của đất nước; góp phần quan trọng vào công tác thực hiện các chiến lược quốc gia về nhà ở và du lịch; đồng thời góp phần tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của các thị trường tài chính - chứng khoán, lao động, dịch vụ và các ngành công nghiệp liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng…

Phát triển chưa đồng bộ, thiếu bền vững

Đánh giá về tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong những năm qua, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cũng cho biết, mặc dù thị trường bất động sản đang dần ổn định, nhưng việc phát triển còn chưa đồng bộ, thiếu bền vững và còn tiềm ần rủi ro, thiếu minh bạch, một bộ phận thị trường phát triển tự phát, bị lợi ích nhóm chi phối.

“Hiện nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đa dạng, được huy động chủ yếu từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng và từ khách hàng. Trong khi đó, nguồn vốn sở hữu của chủ đầu tư còn thấp. Thậm chí, một số nhà đầu tư lớn sử dụng vốn vay ngân hàng thông qua các công ty con, công ty liên kết dẫn tới việc kiểm soát tín dụng đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn”, Bộ trưởng Hà cho biết.

Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh từng bước, nhưng vẫn chưa hợp lý và chưa được kiểm soát chặt chẽ. Có biểu hiện dư cung ở một số phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng, chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân, giá nhà cho thuê, nhất là phân khúc nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận người dân còn đang bị hạn chế rất nhiều về mức thu nhập, chưa thể tự lo được nhà nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp và xã hội. Đặc biệt là các đối tượng người nghèo, người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân trong các khu công nghiệp khu chế xuất.

Tính minh bạch, công khai của thị trường còn yếu. Việc triển khai Nghị định 117/2015/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sự dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản còn rất chậm.

Năng lực tham gia của các chủ thể còn hạn chế. Các cơ quan quản lý chưa kịp thời ban hành, hoàn thiện thể chế về thị trường bất động sản. Còn thiếu một số công cụ thuế, dụng để điều tiết các nguồn lực phát triển bất động sản một các công bằng hợp lý. Một số doanh nghiệp bất động sản triên khai nhiều dự án có quy mô, sản phẩm hàng hóa chưa phù hợp với yêu cầu thị trường, năng lực tài chính, quản ly còn yếu dẫn tới dự án chậm tiến độ, lãng phí đất đai, nguồn lực.

Liên quan đến những hạn chế, bất cập trong việc phát triển thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, thị trường bất động sản đang được vận hành dưới sự điều tiết của một hệ thống pháp luật liên quan nhiều lĩnh vực, từ đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư kinh doanh… Nhưng các quy định chế tài của hệ thống pháp luật hiện còn nhiều bất cập.

“Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chưa có các điều khoản chế tài vi phạm. Hay quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản chưa phù hợp với việc xử lý tài sản đảm bảo là dự án bất động sản…” ông Hùng nêu ví dụ.

Bên cạnh đó, ông Hùng cũng cho rằng, hệ thống thông tin thị trường bất động sản còn thiều công khai, minh bạch chưa có các thông tin dự báo xu hướng diễn biến tác động xấu đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thiếu dự án có tính khả thi…

Giải pháp tháo gỡ

Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, nhằm tháo gỡ những “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản hiện nay, hiện, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương, tổ chức nghề nghiệp, các chuyên gia và nhà khoa học để xây dựng “Đề án đánh giá thị trường, dự báo xu hướng trung hạn và đề xuất các giải pháp, cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”.

“Đề án này sẽ được trình Chính phủ trong thời gian tới để tiếp tục thực hiện các giải pháp cụ thể, khắc phục hạn chế, kiểm soát có hiệu quả và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Trong đó, có sự chuyển hướng đổi mới tư duy về một số vấn đề quan trọng, như: thuế, hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn mới để hạn chế việc sử dụng đất đô thị với mật độ thấp, gây lãng phí, phát triển thị trường theo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện của Việt Nam”, ông Hà cho biết.

Liên quan đến giải pháp phát triển thị trường bất động sản, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cụ trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản cho rằng, trong thời gian tới, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản.

“Sửa đổi, bổ sung các nội dung liên quan đến đầu tư kinh doanh tại Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở… Bên cạnh đó, hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo tính công khai, minh bạch. Xây dựng kế hoạch hỗ trợ bổ sung vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ…”, ông Ninh nói.

Đồng thời, ông Ninh cũng kiến nghị các địa phương cần kiểm soát chặt chẽ các dự án bất động sản cao cấp, du lịch, nghỉ dưỡng… đảm bảo phù hợp với quy hoạch, cân đối cung cầu vào tuân thủ chặt chẽ theo quy định của pháp luật…

Liên quan đến vấn đề chính sách tín dụng nhằm phát triển thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho rằng, trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách Hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng và mức độ tập trung tín dụng vào thị trường bất động sản. Thực hiện kiểm soát có chọn lọc, quyết định cho vay trên nguyên tắc đảm bảo an toàn vốn vay, hiệu quả kinh tế và theo đúng quy định của pháp luật./.