Những thay đổi khiến thị trường bất động sản “nóng” lên

Thời gian qua, Thông tư 36 đã tác động lớn tới dòng vốn trên nhiều thị trường, cả thị trường tiền tệ, vốn và bất động sản. Thông tư này mới triển khai thực hiện được khoảng 1 năm, song đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mạnh trong năm 2015. Tuy nhiên mới đây, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố Dự thảo Thông tư về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36. Thông tư này có một số điểm mới đáng chú ý là:

(i) Dự thảo Thông tư 36 sẽ thay đổi tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng. Cụ thể: ngân hàng thương mại là 40% (quy định cũ là 60%); chi nhánh ngân hàng nước ngoài 40% (quy định cũ 60%); tổ chức tín dụng phi ngân hàng 80% (quy định cũ 200%); ngân hàng hợp tác xã 40% (quy định cũ 60%). Đồng thời, dự thảo cũng thay đổi hệ số quy đổi rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%.

(ii) Dự thảo quy định gia tăng tỷ lệ cho vay so với tổng tiền gửi (LDR) đối với các ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ. Theo đó, các ngân hàng, như: BIDV, Vietcombank, Vietinbank được xếp vào nhóm ngân hàng thương mại cổ phần trên và tỷ lệ LDR sẽ là 90% (quy định cũ là 80%). Đây là quy định tạo lợi thế nhưng cũng ẩn chứa nhiều điều lo lắng cho khối ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ.


Dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản trong năm 2015 đã gây những lo ngại

Trước những thay đổi của Ngân hàng Nhà nước trong Thông tư 36, trao đổi với Báo Điện tử Vietnamnet, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, những thay đổi trong Thông tư 36 không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản mà còn tác động xấu đến nhiều thị trường khác có liên quan cũng như cả nền kinh tế.

Trước đó, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng có văn bản chính thức gửi Ngân hàng Nhà nước đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36. Theo HoREA, thị trường bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn: Nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nước ta vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác, như: các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán...

Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn.

Song, lại đem nhiều hiệu ứng tích cực cho nền kinh tế

Có thể nói rằng, nếu Thông tư 36 được ban hành theo như những nội dung được Ngân hàng Nhà nước thông báo, thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng, bởi các ngân hàng sẽ hạn chế cấp tín dụng cho cho các khoản vay để kinh doanh bất động sản. Nhất là trong bối cảnh nguồn cung hiện đang rất dư thừa. Tuy nhiên, việc ban hành Thông tư 36 cũng được nhiều chuyên gia đồng tình.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành tin rằng, các quy định mới này nếu được thông qua thì ít nhất 1/3 nguồn vốn cho vay đối với bất động sản sẽ bị giảm so với trước.

“Hai năm gần đây, vốn cho thị trường bất động sản rất lớn khiến nguồn cung tăng ồ ạt, mỗi năm khoảng 50.000-60.000 sản phẩm. Sau thời kỳ ngủ đông, gần như các doanh nghiệp đều nhảy ra làm bất động sản, với kỳ vọng thu lời khi thị trường đang ấm lên. Tâm lý nhà nhà, người người làm bất động sản đang trở lại. Ai cũng rất hồ hởi, hăng hái lao vào bất động sản mà dần quên đi những năm đen tối của thị trường. Nhưng với động thái này, Ngân hàng Nhà nước đang đưa ra lời cảnh tỉnh đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Nhất là những nhà đầu cơ không chuyên nghiệp muốn nhảy vào đánh quả, lướt sóng kiếm lời”, ông Nghĩa nhận xét (Đình Sơn, 2016).

Ông Phạm Hồng Hải - Tổng giám đốc Ngân hàng HSBC Việt Nam trao đổi với VnEconomy bên lề hội thảo về kịch bản kinh tế Việt Nam năm 2016 với chủ đề “Tăng trưởng kinh tế và triển vọng đầu tư trong bối cảnh mới”, do Ban Kinh tế Trung ương và Thời báo Kinh tế Việt Nam tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 03/03/2016.

“Hướng sửa một số điều Thông tư 36 là rất đúng. Đó là tín hiệu phát đi của Ngân hàng Nhà nước đối với các ngân hàng thương mại cần thận trọng hơn, đặc biệt là cho vay bất động sản. Đây là tín hiệu phát ra rất kịp thời cho các doanh nghiệp. Bản thân các doanh nghiệp nên nhìn vào đó để biết định hướng kinh doanh của mình để tránh lặp lại bài toán năm 2009” ông Hải nói.

Đối với hướng sửa đổi nâng hệ số rủi ro với cho vay lĩnh vực bất động sản lên mức 250%, ông Hải cho đây là mức cao, nhưng hợp lý trong bối cảnh năm 2015 một lượng lớn vốn ngân hàng đã đổ vào thị trường bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, để nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, việc minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản là rất quan trọng. Do đó, ông Hiếu ủng hộ việc sửa đổi Thông tư 36 và đề nghị áp dụng ngay trong thời điểm hiện nay.

“Việc sửa đổi Thông tư 36 dù có những tác động bất lợi cho người đi vay, cho ngân hàng và các nhà đầu tư bất động sản, nhưng nói chung lại có lợi cho nền kinh tế, đặc biệt làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong thời điểm này. Nhưng thay đổi tuy có siết lại, nhưng không đến nỗi làm “tắt thở” thị trường bất động sản hay làm cho các ngân hàng rơi vào tình trạng lao đao. Tôi nghĩ rằng, nếu tiếp để tình trạng bất động sản tiếp diễn trong năm nay, rồi thực hiện lộ trình 6 tháng, 1 năm mới áp dụng các biện pháp này, thì thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng hoặc là bong bóng bất động sản, hoặc là biến động mà về sau muốn điều chỉnh sẽ khó khăn hơn. Vì thế, tôi đề xuất nên áp dụng ngay trong lúc này”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đề xuất./.

Tham khảo từ:

1. Đình Sơn (2016). Doanh nghiệp 'gãy' kế hoạch vì quy định mới, http://thanhnien.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-gay-ke-hoach-vi-quy-dinh-moi-670350.html

2. Duy Cường (2016). Sửa thông tư 36: "Tín hiệu phát ra rất kịp thời", truy cập từ http://vneconomy.vn/tai-chinh/sua-thong-tu-36-tin-hieu-phat-ra-rat-kip-thoi-20160304021043275.htm

3. Lưu Huyền, Vân Anh (2016). Siết van tín dụng cho bất động sản: Nhiều ý kiến trái chiều, truy cập từ http://vov.vn/kinh-te/dia-oc/siet-van-tin-dung-cho-bat-dong-san-nhieu-y-kien-trai-chieu-485094.vov

4. Quốc Tuẩn (2016). Sửa đổi Thông tư 36 sẽ tác động xấu đến bất động sản, truy cập từ http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/290331/sua-doi-thong-tu-36-se-tac-dong-xau-den-bat-dong-san.html