Pháp luật về đất đai chưa đồng bộ

Theo đại diện Bộ Tư pháp, Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Đấu thầu năm 2013 chưa thống nhất được với việc đầu tư dự án, thì đất dự án sẽ được giao cho nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Luật Đất đai và Luật Đầu tư cũng có những mâu thuẫn về thời hạn thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư và thời hạn thu hồi đất. Theo quy định giữa các luật này, có thể hiểu là khi dự án bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư thì vẫn chưa bị thu hồi đất. Điều này gây nhiều khó khăn cho các cơ quan thực thi pháp luật.

Quang cảnh Hội thảo

“Luật Đất đai năm 2013 và Luật Doanh nghiệp năm 2014 vẫn còn chưa thống nhất về tài sản góp vốn của doanh nghiệp là giá trị quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất”, Đại diện Bộ Tư pháp nói.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ Luật dân sự cũng còn nhiều điểm chưa khớp nhau. Ngoài những điểm còn chưa quy định đầy đủ và rõ ràng trong Luật Đất đai năm 2013 để phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự, như: vấn đề đối với thời điểm hiệu lực giao dịch, thời điểm chuyển quyền, thời điểm phát sinh hiệu lực công khai, quyền đối với bất động sản liền kề, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, chủ thể giao dịch trong trường hợp hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự, thì hai văn bản pháp luật này còn mâu thuẫn nhau ở vấn đề chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế đối với quyền sử dụng đất trồng lúa.

“Bộ Luật dân sự 2015 (Điều 609) quy định về việc “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật, hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa””, Đại diện Bộ Tư pháp cho biết.

Đồng thời, Đại diện Bộ Tư pháp cũng cho rằng, Giữa Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai cũng có những mâu thuẫn đáng kể. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 quy định thu hồi đất đối với đất giao, cho thuê không đúng đối tượng, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành lại quy định không được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật đối với người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép UBND cấp tỉnh được quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, còn Nghị định 01/2017/NĐ-CP lại cho phép UBND cấp tỉnh được quy định diện tích tách thửa tối thiểu đối với tất cả các loại đất.

Đồng tình với những bất cập mà Bộ Tư pháp đưa ra, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai năm 2013 không bảo đảm tính đồng bộ với Hiến pháp năm 2013 và các luật khác. Đơn cử như, tại khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 về cơ chế giải quyết “dự án treo” trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện đối với các dự án rơi vào tình trạng bị treo.

“Quy định này trái với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 về quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư”, ông Võ nói.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, cần thay đổi cách thức xây dựng pháp luật

Đồng quan điểm với Giáo sư Đặng Hùng Võ, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng ghi nhận nhiều bất cập trong quy định của pháp luật, cụ thể như trong vấn đề thu hồi đất.

“Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, khi cụ thể hóa điều này trong Luật Đất đai, cụm từ “trong trường hợp thật cần thiết” và “vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã không còn bảo đảm cả hình thức và nội dung, cụ thể tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013...”, ông Hùng phân tích.

Ngoài ra, nhiều đại biểu cũng cho rằng, hiện, vẫn còn một số khoảng trống chưa được pháp luật về đất đai điều chỉnh, như: chưa có quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai; chưa cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài; chưa có quy định về việc sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài; chưa có quy định về việc nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp chủ đầu tư đã thỏa thuận được 80%-90% diện tích bị thu hồi mà không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất đối với 10% diện tích đất còn lại; thiếu hướng dẫn cụ thể về các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Cần thay đổi cách thức xây dựng pháp luật

Trước những bất cập, thiếu thống thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 với các đạo luật, cũng như các văn bản pháp luật khác, cho dù các đạo luật này ra đời sau khi Luật Đất đai năm 2013. Trước thực tế này, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, đã đến lúc cần thay đổi tư duy, cách thức xây dựng phát luật.

“ Về cách thức xây dựng pháp luật. Hiện nay, vấn đề xây dựng luật nhiều khi đi vào những vấn đề rất cụ thể, chi tiết. Điều này là không nên”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Theo đó, ông Võ cũng đưa ra dẫn chứng về câu chuyện hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp… Các quy định về luật luôn đưa các chỉ tiêu cụ thể vào, như vậy sau một thời gian (10 năm, 20 năm…) tất yếu lại phải sửa. Bởi cuộc sống thay đổi, đòi hỏi phải thay đổi các thông số này.

“Chúng ta chỉ cần nói là đất có thời hạn, hay không có thời hạn. Trong đó, thời hạn có thể giao cho Quốc hội quy định bằng một nghị quyết nào đó, hoặc giao Chính phủ quy định”, ông Võ nói.

Liên quan đến kiến nghị đối với pháp luật về đất đai, Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên VIAC, Chủ tịch Công ty BASICO cho rằng, hiện nay, 70% tranh chấp đất đai, thì có đến 90% có nguyên nhân từ việc chưa xác định đúng bản chất quy định về đất đai đúng với tài sản.

Chính vì vậy, ông Đức kiến nghị: thứ nhất, cần xử lý đúng bản chất quy định về đất đai đúng với tài sản và cuộc sống, không đánh tháo trách nhiệm, không tung hỏa mù làm rối loạn xã hội; Thứ hai, đã đến lúc phải thừa nhận quyền sở hữu đất trong Hiến pháp. Cuối cùng, cần tiến hành soạn thảo Luật Đất đai, không nên sửa chữa.

Đồng tình với quan điểm của ông Đức, tuy nhiên dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Tiến Lập - Công ty NH Quang cho rằng, Nhà nước không nên quản lý mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp có trách nhiệm với việc kinh doanh có lãi trên mảnh đất mình sử dụng. Nhà nước chỉ nên quy định trong Luật quy hoạch để quản lý chỗ nào được xây, chỗ nào không được xây.

“Nhà nước cần thay đổi quan điểm về sự can thiệp trong mối quan hệ giữa Nhà nước với xã hội, quan điểm về phát triển kinh tế và quan điểm về xây dựng đời sống dân sự thông qua công nhận quyền sở hữu về tài sản”, ông Lập nói./.