Ngành bất động sản: Sẵn sàng phục hồi mạnh mẽ
Ba yếu tố thúc đẩy nhu cầu BĐS nhà ở năm 2022
Hầu hết các chủ đầu tư Việt Nam đang hoạt động ổn định, không có các khoản nợ và tồn kho nào lớn đến đáng lo ngại, ngoài ra hầu hết có tỷ nợ ròng/vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều so với mức 153% tại Evergrande trong 2020. |
Báo cáo của VNDIRECT được thực hiện bởi nhà phân tích Nguyễn Thị Cẩm Tú kỳ vọng, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở phục hồi từ 2022, dựa trên ba yếu tố: 1) nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng trong 2022; 2) lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà; và 3) nguồn cung mới hồi phục ấn tượng nhờ nới lỏng pháp lý.
Cụ thể, tại thị trường TP. HCM, VNDIRECT kỳ vọng, nguồn cung căn hộ mới sẽ chạm đáy vào năm 2021 và phục hồi mạnh mẽ 60-70% vào năm 2022-23, được hỗ trợ bởi các quy định mới tháo gỡ các nút thắt pháp lý như Nghị định 148 và Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Công ty này tin rằng, thị trường nhà ở vùng ven tại TP HCM như Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè, Thủ Đức sẽ thu hút đầu tư vào năm 2022, nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng ở những khu vực này.
Các tỉnh lân cận TP HCM sẽ tiếp tục là điểm sáng trong 2022
VNDIRECT duy trì triển vọng khả quan cho thị trường BĐS nhà ở tại các tỉnh lân cận của TP. HCM trong năm 2022, đón nhận những tích cực từ cả cung cầu và giá bán. Sau những thời gian trải nghiệm làm việc tại nhà trong thời kỳ đại dịch, VNDIRECT tin rằng người mua nhà sẽ chú ý tới những ngôi nhà có diện tích lớn hơn, hướng đến môi trường sống tích hợp, cung cấp đa dạng tiện ích giải trí, thể thao và làm việc. Trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao tại TP HCM cùng với nguồn cung hạn chế kể từ năm 2018, VNDIRECT nhận thấy cơ hội cho các tỉnh lân cận của TP.HCM như Long An và Đồng Nai. Ngoài ra, VNDIRECT quan sát thấy cơ sở hạ tầng những khu vực vệ tinh này cũng đang dần được hoàn thiện giúp rút ngắn thời gian đến TP HCM, từ đó giúp củng cố quyết định mua nhà vùng ven.
Giá bán tiếp tục xu hướng tăng nhờ nhu cầu nhà ở vẫn mạnh mẽ
VNDIRECT tin rằng giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Theo đó, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.
VNDIRECT cho rằng, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM sẽ tiếp tục xu hướng tăng 1%-7% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc, trong đó phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất 7% so với cùng kỳ do nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế. Phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục sôi động trong 2022 với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” tại quận 1, TP HCM và TP Thủ Đức, sau khi một dự án căn hộ thương hiệu đã thiết lập mức giá mới 16.500-18.000 USD/m2 trong 2021.
Bên canh đó, giá đất tại các vùng lân cận TP HCM sẽ tiếp tục tăng ấn tượng trong 2022, nhờ việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như cao tốc Bến Lức –Long Thành, Dầu Giây – Phan Thiết, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1.
Một yếu tố khác, đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn, song song với chuyển các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ sẽ tiếp túc thúc đẩy giá đất tại các khu vực này tăng nhanh trong thời gian tới.
Thị trường nhà ở phía Bắc: Nguồn cung dồi dào ở cả căn hộ và nhà liền thổ
 |
| Giá đất tại Hà Nội vào quý III/2021 (nguồn: VNDIRECT) |
Kỳ vọng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng khoảng 40% so với cùng kỳ đạt 25.600 căn trong 2022, sau đó sẽ hồi phục về mức 2018-19 với 36.100 căn trong 2023, chủ yếu đến từ phía Tây và phía Đông Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ cải thiện lên mức 90%-110% trong 2022-23, cao hơn mức 75%-90% trong 2018-19, tương đương với khoảng 27.000-32.000 căn tiêu thụ mỗi năm.
Đối với thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục phụ thuộc vào lượng mở bán tại các dự án lớn trong 2022. Theo CBRE, nguồn cung mới nhà liền thổ dự kiến giảm khoảng 40% so với cùng kỳ còn 1.500 căn trong 2022 do sự đóng góp từ Vinhomes ít đi so với các năm trước. Thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm các dự án lớn mở bán như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa, các giai đoạn tiếp theo tại EcoPark và Gamuda City.
Hưng Yên sẽ là điểm sáng đáng chú ý trong 2022
VNDIRECT cho rằng, thị trường nhà đất tại các tỉnh lân cận có vị trí thuận lợi kết nối với Hà Nội như Hưng Yên sẽ là điểm sáng trong 2022. Hưng Yên nằm tại trung tâm của đồng bằng Bắc Bộ, sở hữu vị trí chiến lược dễ dàng kết nối với Hà Nội, Hải Phòng và Nam Định. Theo CBRE, giá đất tại Hưng Yên tăng 12% so với cùng kỳ trong 2020, cao hơn mức tăng trung bình 7,6% so với cùng kỳ của Hà Nội.
Nguồn cung nhà đất mới tại Hưng Yên có thể đạt 2.500 căn trong 2021, cao hơn nguồn cung tại Hà Nội 16,8%, nhờ sự đóng góp từ các khu đô thị lớn. VNDIRECT tin rằng những đợt mở bán tại các dự án này sẽ đạt được tỷ lệ hấp thụ cao khoảng 70%-80% trong 2021, được hỗ trợ bởi nhu cầu cao từ các chuyên gia, kĩ sư và công nhân làm việc tại đây.
Xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục trong 2022
VNDIRECT cho rằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định từ 5%-7% so với cùng kỳ vào năm 2022. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng sang sẽ thiết lập mức giá mới với dự án Masterise ở Hàng Bài có giá bán dựa theo ước tính trên thị trường khoảng 8.000-10.000 USD/m2. Đối với thị trường nhà đất, VNDIRECT cho rằng, giá đất tại khu vực ngoại thành Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2022 nhờ cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là metro Cát Linh - Hà Đông đã được đưa vào vận hành từ tháng 11/2021, sẽ thúc đẩy giá đất tại các khu vực lân cận như Hà Đông, Đống Đa.
BĐS nghỉ dưỡng: Những điều xấu nhất đã qua
Mảng BĐS nghỉ dưỡng sẽ hồi phục nhanh chóng trong tương lai nhờ hỗ trợ của vắc xin cùng với sự phục hồi của thị trường du lịch tại Việt Nam. Sóng gió của thị trường BĐS nghỉ dưỡng do dịch COVID-19 gây ra có thể kết thúc từ cuối 2021. VNDIRECT tin rằng các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng liền thổ sẽ là phân khúc đầu tiên được hưởng lợi từ sự phục hồi, khi người tiêu dùng tìm kiếm các địa điểm có sự tách biệt và môi trường ngoài trời trong bối cảnh dịch bệnh.
Rủi ro về khủng hoảng nợ là không đáng lo
 |
| Rủi ro khủng hoảng nợ là không đáng lo, nhưng giá cổ phiếu bất động sản đã bị đẩy lên quá nhanh, nên khả năng sẽ có đợt điều chỉnh để cân bằng trở lại |
Cuộc khủng hoảng thanh khoản của Evergrande thu hút sự chú ý toàn cầu vì quy mô khổng lồ của khoản nợ 300 tỷ USD, lên tới ~2% GDP của Trung Quốc, làm gia tăng các lo ngại về rủi ro hệ thống đối với thị trường tài chính. Tuy nhiên, Chính phủ Trung Quốc đã xếp các vấn đề của Evergrande là vấn đề thanh khoản ngắn hạn chứ không phải vấn đề mất khả năng thanh toán. Theo ước tính của CIMB, tổng giá trị tài sản có thể bán của Evergrade khoảng 2,2 nghìn tỷ Rmb; đủ để thanh toán tổng nợ khoảng 1,8 nghìn tỷ Rmb. VNDIRECT cho rằng ngành BĐS tại Trung Quốc có thể sẽ hứng chịu sự ảnh hưởng nặng nề vì chính sách nhà ở thắt chặt, cùng với vấn đề Evergrande, đã khiến các nhà phát triển BĐS Trung Quốc vô cùng khó khăn trong việc tái cấp vốn các trái phiếu đô la Mỹ, nhưng khả năng Evergrande trở thành một khủng hoảng mang tính hệ thống không đáng lo ngại.
Sự kiện Evergrande đã làm dấy lên nỗi sợ hãi trên thị trường BĐS tại Châu Á. Tuy nhiên, VNDIRECT nhận thấy, chính sách tiền tệ của Việt Nam đã được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát các khoản cho vay BĐS trong vài năm qua. Ngoài ra, VNDIRECT nhận thấy hầu hết các chủ đầu tư Việt Nam đang hoạt động ổn định, không có các khoản nợ và tồn kho nào lớn đến đáng lo ngại, ngoài ra hầu hết có tỷ nợ ròng/vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều so với mức 153% tại Evergrande trong 2020.
Cổ phiếu BĐS: Sẽ có nhịp điều chỉnh để đạt trạng thái cân bằng
Nhóm cổ phiếu BĐS đã chứng kiến đợt tăng giá ấn tượng kể từ đầu quý IV/2021 với chỉ số ngành BĐS tăng 15,3% kể từ đầu Quý 4/2021, cao hơn mức 10,6% của VNIndex. Trước đó, hầu hết đều ở trạng thái tích lũy và đi ngang, cùng với môi trường lãi suất thấp, cơ sở hạ tầng tăng tốc và sự phục hồi trên diện rộng của nền kinh tế trong năm 2022, VNDIRECT cho rằng xu hướng tăng của nhóm cổ phiếu BĐS có thể sẽ tiếp tục đến năm 2022, đặc biệt là cổ phiếu của các doanh nghiệp có chất lượng tài sản tốt cũng như các dự án lớn sẽ được bàn giao ngay vào cuối Quý 4/2021 và 2022.
Tuy nhiên, với dòng tiền đổ vào mạnh như hiện nay, VNDIRECT nhận thấy giá cổ phiếu đã bị đẩy lên quá nhanh, đặc biệt là các công ty có quỹ đất lớn ở các tỉnh lân cận Hà Nội/TP.HCM như NLG, HDC, DIG. P/E ngành bất động sản hiện được giao dịch ở mức 21,85 lần và P/B hiện tại ở mức 3,17 lần, cao hơn mức
P/E 17,46 lần và P/B 2,79 lần của VN-Index. Vì vậy, VNDIRECT cho rằng, khả năng trong ngắn hạn sẽ có những nhịp điều chỉnh để cân bằng trở lại, trước khi bước vào xu hướng tăng ổn định trong dài hạn.
Nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu những đặc điểm sau: 1) quỹ đất lớn, đặc biệt nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội/TP HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong quý IV/2021 và 2022 2) các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân và 3) tăng trưởng lợi nhuận ròng bền vững và có thể mở rộng kinh doanh./.
Bình luận