TS. Trần Thị Thanh Hà , TS. Vương Minh Phương

Học viện Tài chính

Tóm tắt

Chính sách quản lý, sử dụng tài sản công, trong đó nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước luôn được quan tâm, đặc biệt là tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Để tránh sử dụng lãng phí, kém hiệu quả tài sản công, thì trách nhiệm và quyền hạn người đứng đầu các đơn vị luôn được phân cấp rõ ràng. Tuy nhiên, riêng tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quản lý, sử dụng, chuyển nhượng do khối lượng rất lớn, nguồn gốc hình thành phức tạp, được giao cho nhiều đầu mối. Vì vậy, cần phải có hệ thống giải pháp đồng bộ để giải quyết triệt để những vấn đề này.

Từ khóa: chính sách quản lý, sử dụng, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, tài sản công, TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh

Summary

Policies on the management and use of public assets, including state-owned houses and land, are always of concern, especially in Hanoi City and Ho Chi Minh City. To avoid wasteful and ineffective use of public assets, the responsibilities and powers of heads of units are always clearly decentralized. However, there are many difficulties and obstacles in management, use, and transfer public assets such as houses and land owned by the state due to their huge volume, complicated origins, and being allocated to many focal agencies. Therefore, it is necessary to have a synchronous solution system to solve these problems thoroughly.

Keywords: management policy, use, state-owned real estate, public assets, Hanoi City, Ho Chi Minh City

GIỚI THIỆU

Việc quản lý, sử dụng hiệu quả nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước là một trong những vấn đề cấp thiết hiện nay, đặc biệt tại 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh bởi nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước có số lượng rất lớn tại 2 địa bàn này. Vì vậy, việc thực hiện đồng bộ các giải pháp nhằm bảo đảm việc quản lý, sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước đúng tiêu chuẩn, định mức, tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng thiếu sót, bất cập trong chính sách quản lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, từ đó, hoàn thiện chính sách về quản lý, sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng yêu cầu phát triển của 2 thành phố này là rất cần thiết.

HỆ THỐNG PHÁP LÝ LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ, ĐẤT THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

Khái niệm nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Nghị định 34/2013/NĐ-CP, ngày 22/04/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã đưa ra khái niệm, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau: “Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: a) Nhà ở công vụ; b) Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước (sau đây gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước); c) Ký túc xá sinh viên được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước do các cơ sở giáo dục đang quản lý; nhà ở sinh viên do Nhà nước đầu tư xây dựng theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ (sau đây gọi chung là nhà ở sinh viên); d) Nhà ở được tạo lập bằng vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nước và được bố trí sử dụng vào mục đích để ở theo quy định của pháp luật, bao gồm cả nhà ở thuộc diện tự quản”.

Hệ thống văn bản pháp lý liên quan tới quản lý, sử dụng, chuyển nhượng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước

Để thực hiện việc xóa bao cấp trong việc phân phối nhà ở, tạo điều kiện cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước sửa chữa, nâng cấp nhà ở. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 61/CP, ngày 05/7/1994 quy định về việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Ngày 07/9/2006, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP “về một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61-CP”. Nghị quyết này đã góp phần đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở tại các địa phương trong cả nước. Tuy nhiên, công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắt cần phải được khắc phục. Tiếp đến, ngày 30/8/2007, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61-CP, như: cho bán nhà ở riêng lẻ, nhà đã tự cải tạo, cơi nới; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, nhưng cho nợ nghĩa vụ tài chính nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước qua đó góp phần tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Tiếp đó, Nghị định số 34/2013/NĐ-CP, ngày 22/4/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hướng dẫn cụ thể việc quản lý thu, chi và việc sử dụng đối với tiền thu được từ hoạt động cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện được thuê và mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước (Điều 57, Điều 63). Ngoài ra, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP còn quy định việc quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đến năm 2017, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công được Quốc hội thông qua đã quy định về quản lý nhà nước đối với tài sản công; chế độ quản lý, sử dụng tài sản công; quyền và nghĩa vụ của các cơ quan, tổ chức, đơn vị, cá nhân trong việc quản lý, sử dụng tài sản công. Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, ngày 26/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công được ban hành là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc thực hiện quản lý, sử dụng tài sản công tại cơ quan, tổ chức, đơn vị, tài sản công tại doanh nghiệp. Nghị định số 151/2017/NĐ-CP nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, bổ sung các quy định về các vấn đề chưa có quy định điều chỉnh, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn để tăng cường công tác quản lý, sử dụng tài sản công được tiết kiệm, hiệu quả, công khai, minh bạch.

Ngày 26/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Cụ thể là: sửa đổi quy định về điều kiện được mua và điều kiện bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước; Bổ sung căn cứ xác định giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước…

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ, ĐẤT THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC TẠI HÀ NỘI VÀ TP. HỒ CHÍ MINH

Kết quả đạt được

Cùng với chính sách chung của Nhà nước, gần đây nhất, ngày 9/8/2023, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 3989/QĐ-UBND thông qua phương án đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Xây dựng Hà Nội. Cụ thể, thủ tục thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước quy định như sau: Theo quy định, thời gian giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày đơn vị quản lý vận hành nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thủ tục thẩm định giá bán, thuê mua, thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước trên phạm vi địa bàn tỉnh, theo phương án đơn giản hóa thủ tục hành chính nói trên, thời gian giải quyết giảm đi 2 ngày, rút ngắn xuống còn 28 ngày.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, Thành phố đang quản lý 1.216 biệt thự, gồm 367 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, 732 biệt thự thuộc sở hữu hỗn hợp giữa nhà nước với các hộ dân hoặc giữa các hộ dân với nhau; 117 biệt thự thuộc sở hữu tư nhân. Trong 367 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, gồm cả biệt thự của Văn phòng Trung ương Đảng, Cục Phục vụ ngoại giao Đoàn (Bộ Ngoại giao), của các cơ quan khác của Trung uơng và thành phố, của các công ty quản lý nhà có 177 biệt thự nhóm 1; 131 biệt thự nhóm 2; 59 biệt thự nhóm 3 (Phạm Đông, 2022). Việc quản lý, cho thuê, bán nhà theo trình tự thủ tục, hồ sơ và giá bán theo Nghị định số 61/CP, nay là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Trình tự, thủ tục, hồ sơ theo các quyết định của UBND TP. Hà Nội (hiện nay đang thực hiện theo Quyết định số 17/2018/QĐ-UBND, ngày 6/8/2018 của UBND TP. Hà Nội).

UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 2189/QĐ-UBND, ngày 13/4/2023 về việc phê duyệt đề án “Quản lý, sử dụng và khai thác hiệu quả tài sản công của Thành phố Hà Nội giai đoạn 2023-2025, định hướng giai đoạn 2026-2030”. Đề án này đã chỉ rõ tình trạng nợ đọng cũng như những bất cập trong quản lý, sử dụng quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội. Kết quả rà soát, phân loại, các khoản nợ đọng từ quỹ nhà thuộc nhà nước của TP. Hà Nội (quỹ nhà chuyên dùng, quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước…) cho thấy, tổng số nợ còn phải thu của các quỹ nhà này tính đến thời điểm tháng 3/2023 là 884.163.169.096 đồng. Trong đó, chủ yếu là nợ khó thu (gần 492,5 tỷ đồng) và nợ xấu, khó đòi (hơn 382 tỷ đồng)... nợ luân chuyển có khả năng thu hồi ngay khoảng 9.566 triệu đồng (Phan Nam, 2023).

Tại TP. Hồ Chí Minh, để kiểm kê, rà soát, xác định số lượng, diện tích, mục đích, hiện trạng sử dụng của nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước và kịp thời sắp xếp, xử lý, đề ra giải pháp quản lý thống nhất, sử dụng đúng mục đích, hiệu quả và tiết kiệm, TP. Hồ Chí Minh thực hiện Chỉ thị số 24-CT/TU, ngày 11/11/2019 của Thành ủy TP. Hồ Chí Minh về kiểm kê, rà soát quỹ đất, nhà, công trình và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng nhà, đất và tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước. Để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng và khai thác tài sản công, thực hiện nghiêm túc, hiệu quả Luật Quản lý, sử dụng tài sản công và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật, TP. Hồ Chí Minh đang thực hiện theo Nghị định số 167/2017/NĐ-CP, ngày 31/12/2017, Nghị định số 67/2021/NĐ-CP, ngày 15/7/2021 của Chính phủ, hướng dẫn tại Thông tư số 37/2017/TT-BTC, ngày 16/4/2018, Thông tư số 125/2021/TT-BTC, ngày 30/12/2021 của Bộ Tài chính và Công văn số 14504/BTC-QLCS, ngày 22/12/2021 về việc thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu trong công tác quản lý tài sản công. Gần đây nhất, ngày 31/8/2022, UBND TP. Hồ Chí Minh cũng đã ban hành Chỉ thị số 10/CT-UBND về việc thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu trong công tác quản lý, sử dụng, khai thác tài sản công.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, tổng quỹ nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện đang quản lý là 7.921 căn (tương ứng 9.683 hộ ở), do Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh nhà TP. Hồ Chí Minh và các công ty TNHH MTV dịch vụ công ích các quận, huyện, TP. Thủ Đức quản lý giữ hộ. Quỹ nhà này gồm quỹ nhà ở cũ được chuyển từ Nghị định số 61/CP của Chính phủ sang Nghị định số 34/2013/NĐ-CP và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, các trường hợp được tiếp nhận, chuyển giao mới. Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong suốt 19 năm thực hiện Nghị định số 61/1994 (1994-2013), giá bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không thay đổi, không tính đến yếu tố giá đất biến động, trượt giá nên thực tế số lượng nhà bán thì rất lớn nhưng thu về cho ngân sách không nhiều. Còn hiện nay, chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, hầu hết cơ chế giá bán nhà được áp dụng theo đơn giá đất do UBND thành phố ban hành hằng năm. Đơn giá này có tính đến yếu tố biến động giá đất, trượt giá, nên thực tế số lượng nhà bán tuy chưa nhiều, nhưng số tiền thu về cho ngân sách nhà nước là khá lớn (Huy Vũ, 2022).

Một số hạn chế

Mặc dù Chính phủ đã có những chủ trương và giải pháp để đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (Nghị định số 61/CP; Nghị định số 34/2013/NĐ-CP), nhưng việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước diễn ra còn chậm, chưa đạt được mục tiêu của Nhà nước đề ra và chưa thực sự góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Cụ thể là:

- Tiến độ hoàn thiện hồ sơ pháp lý đối với các tài sản công là nhà, đất còn chậm dẫn đến tình trạng phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất chậm.

- Việc sắp xếp lại nhà, đất, để đưa ra phương án xử lý chưa phù hợp: giữ lại sản xuất, kinh doanh hay chuyển nhượng… chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương (cụ thể ở đây là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh), chưa xử lý hài hòa giữa đất cũ với địa điểm mới di dời đến.

- Các đối tượng phải sắp xếp lại nhà, đất, phải di dời đang nắm giữ các khu đất có giá trị thương mại cao, trong điều kiện thị trường bất động sản sôi động, nên các đối tượng phải di dời có tâm lý chờ quy định mới của Chính phủ về xử lý đất tại vị trí cũ và giải quyết lợi ích của họ. Hơn nữa, di dời là công việc đòi hỏi phải có thời gian và nguồn vốn tập trung đủ lớn để thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế là nguồn vốn ứng trước của Nhà nước là hết sức hạn chế.

- Nhiều sai phạm chưa được xử lý một cách dứt điểm dẫn đến tình trạng vi phạm kéo dài. Điều này là do ý thức, trách nhiệm của một số cơ quan quản lý nhà nước chưa cao, thực hiện chậm quy định của Nhà nước về sắp xếp, xử lý nhà, đất.

- Vẫn còn tình trạng nợ dây dưa kéo dài và một số nhà thuộc diện phải bàn giao về Hà Nội cũng như TP. Hồ Chí Minh, do không sử dụng, hoặc sử dụng không đúng quy định, sử dụng kém hiệu quả, nợ nghĩa vụ tài chính.

ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

Nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, theo chúng tôi, cần lưu ý một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, cần tăng cường công tác quản lý, sử dụng hiệu quả quỹ nhà chuyên dùng. Tuy nhiên, vấn đề mấu chốt không chỉ nằm ở đề án mà còn nằm ở khả năng và trách nhiệm thực thi, giám sát. Vì vậy, UBND TP. Hà Nội và UBND TP. Hồ Chí Minh cần yêu cầu giám đốc các đơn vị nghiêm túc kiểm điểm cụ thể đối với các tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ. Bên cạnh đó, cần thành lập Tổ công tác liên ngành để rà soát lại toàn bộ các điểm nhà chuyên dùng có vướng mắc, đề xuất phương án xử lý cụ thể đối với từng trường hợp, xây dựng quy trình, thủ tục bán đấu giá và xác định giá để bán chỉ định theo giá sát với giá thị trường.

Thứ hai, rà soát, ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy định về quản lý, sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước của TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh theo thẩm quyền, bảo đảm quản lý đồng bộ, chặt chẽ, sử dụng hiệu quả, khắc phục tình trạng thiếu sót, bất cập hoặc chồng chéo trong phân công, phối hợp giữa các cơ quan quản lý.

Rà soát, thống kê tài sản công là nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước của TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh làm cơ sở quản lý, sử dụng và khai thác hiệu quả; đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ pháp lý đối với các tài sản công là nhà, đất; khẩn trương hoàn thành rà soát, lập và phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc phạm vi quản lý của TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ pháp lý về nhà, đất đối với các cơ sở nhà, đất, khẩn trương rà soát, lập và phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc phạm vi quản lý của thành phố bảo đảm sử dụng nhà, đất đúng tiêu chuẩn, định mức, tiết kiệm, hiệu quả.

Thứ ba, cần phân loại, xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm: nợ đọng tiền thuê, bị chiếm dụng hoặc tự bố trí cho thuê trái phép, vi phạm trật tự xây dựng, có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng, sở hữu…

Kiên quyết thu hồi để quản lý, xử lý theo quy định các diện tích nhà, đất (phải bàn giao về TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) không sử dụng, sử dụng không đúng quy định, sử dụng kém hiệu quả, nợ nghĩa vụ tài chính và sẽ lập phương án sử dụng, khai thác hiệu quả nguồn lực từ các tài sản này, để tránh lãng phí. Đồng thời, phân loại và xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm. Trên cơ sở kết quả phân loại, trường hợp vi phạm phức tạp, kéo dài, thì nghiên cứu biện pháp chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để xử lý.

Cũng trên kết quả phân loại nợ nghĩa vụ tài chính đối với quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, cần tập trung triển khai giải pháp xử lý dứt điểm từng nhóm nợ đọng. Đối với nợ luân chuyển có khả năng thu hồi sẽ tiếp tục thông báo, đôn đốc truy thu tiền thuê nhà; Đối với nợ khó thu, cần lên phương án xử lý hoặc báo cáo cấp có thẩm quyền xử lý các trường hợp đã hết hạn hợp đồng thuê, khẩn trương thu hồi đối với trường hợp không đủ điều kiện thuê nhà để lập phương án đấu giá cho thuê, nghiên cứu chế tài xử lý phong tỏa tài sản, cưỡng chế thuế của đơn vị nợ tiền thuê nhà; Với nợ xấu, khó có khả năng thu hồi, cần thiết lập hồ sơ vi phạm gửi cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra xử lý theo quy định…

Thứ tư, đối với những cơ sở nhà đất quy mô nhỏ, hiệu quả kinh tế thấp, không có nhu cầu sử dụng, cần bán đấu giá hoặc chuyển giao về địa phương quản lý, phục vụ mục đích công cộng; Nghiên cứu, hoàn thiện theo hướng tập trung mô hình hoạt động của tổ chức, đơn vị được giao quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước nhằm nâng cao trách nhiệm, hiệu quả hoạt động của đơn vị được giao quản lý theo đúng quy định và cơ chế thị trường…/.

(Theo Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 29, tháng 10/2023)

Tài liệu tham khảo

1. Chính phủ (2013), Nghị định số 34/2013/NĐ-CP, ngày 22/04/2013 về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

2. Huy Vũ (2022), Gỡ khó cho quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, truy cập từ https://plo.vn/go-kho-cho-quan-ly-nha-o-thuoc-so-huu-nha-nuoc-post697721.html.

3. Khánh Chi (2023), Nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng tài sản công, truy cập từ https://tapchitaichinh.vn/nang-cao-hieu-qua-quan-ly-su-dung-tai-san-cong-1071640.html.

4. Phạm Đông (2022), Hà Nội: Bán 600 biệt thự cũ, đấu giá cho thuê 34 biệt thự sở hữu nhà nước, truy cập từ laodong.vn/xa-hoi/ha-noi-ban-600-biet-thu-cu-dau-gia-cho-thue-34-biet-thu-so-huu-nha-nuoc-1035045.ldo.

5. Phan Nam (2023), Hà Nội: Hơn 884 tỷ đồng nợ đọng từ quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, rất khó thu, truy cập từ https://vneconomy.vn/ha-noi-hon-884-ty-dong-no-dong-tu-quy-nha-thuoc-so-huu-nha-nuoc-rat-kho-thu.htm.