Từ khóa: bất động sản, thị trường bất động sản, việc làm, thu nhập, ảnh hưởng bất động sản, tỉnh Bình Thuận

Summary

The development of the real estate industry in Binh Thuan has contributed to promoting the economic development of the Province by attracting new investors, tourists and residents, while creating jobs and increasing demand for development of related business services. However, recently the development of this industry has encountered a number of challenges and negative impacts on the province's economic development. This article focuses on analyzing the advantages and disadvantages for the development of the real estate industry in Binh Thuan province, thereby recommending solutions to support the real estate industry to develop more effectively in the coming time.

Keywords: real estate, real estate market, employment, income, real estate’s impact, Binh Thuan province

GIỚI THIỆU

Mặc dù có khá nhiều điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển, nhưng gần đây ngành BĐS tỉnh Bình Thuận đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức do: sức cầu của thị trường giảm; nguồn cung ứng vốn cho chủ đầu tư phát triển dự án lẫn nhà đầu tư gặp khó khăn; việc xác định giá đất của từng dự án gặp vướng mắc kéo dài… Tình trạng tăng giá "ảo" đối với đất và nhà cũng ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu tiếp cận nhà ở của người dân địa phương, nên tác động không tích cực đến cung - cầu của thị trường… Do đó, việc đề xuất giải pháp để khắc phục những tồn tại này, từ đó tạo thuận lợi cho ngành BĐS của Tỉnh phát triển lành mạnh đang đặt ra cấp thiết.

THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN BĐS TẠI BÌNH THUẬN

Định hướng phát triển các sản phẩm BĐS

UBND tỉnh Bình Thuận đã ban hành Quyết định số 885/QĐ-UBND, ngày 15/5/2023 về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Bình Thuận năm 2023, trong đó đề cập cụ thể tổng diện tích sàn nhà ở cần đầu tư xây dựng trong năm 2023 đạt khoảng 1.338.819 m² sàn. Trong đó, diện tích sàn nhà ở cần đầu tư xây dựng cho từng loại hình, gồm: nhà ở thương mại: 164.000 m² sàn; nhà ở tái định cư: 37.040 m² sàn; nhà ở xã hội: 184.221 m² sàn; nhà ở dân tự xây: 953.558 m² sàn. Quyết định cũng nêu chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn Tỉnh trong năm 2023 dự kiến đạt khoảng 24,9 m² sàn/người, trong đó: khu vực đô thị 25,7 m² sàn/người; khu vực nông thôn 24,5 m² sàn/người); diện tích nhà ở tối thiểu 9,2 m² sàn/người (Bảng 1).

Bảng 1: Dự kiến diện tích sàn nhà ở bình quân, diện tích sàn nhà ở năm 2023

Nguồn: UBND tỉnh Bình Thuận

Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, trật tự đô thị

Ngành BĐS đang có nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển ở Bình Thuận nhờ Tỉnh đang tập trung triển khai nhiều giải pháp. Theo đó, công tác quản lý quy hoạch, xây dựng và trật tự đô thị trên địa bàn Tỉnh được tăng cường cùng với đẩy nhanh tiến độ lập Quy hoạch tỉnh Bình Thuận thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Cùng với ban hành Quyết định số 2041/QĐ-UBND, ngày 30/9/2022 về việc phân bổ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 cấp huyện, UBND tỉnh Bình Thuận đã đề nghị Trung ương điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia đến năm 2030 trên địa bàn Tỉnh. Bên cạnh chỉ đạo triển khai lập, điều chỉnh các đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị trên địa bàn Tỉnh, UBND tỉnh Bình Thuận còn chỉ đạo tăng cường công tác thanh tra việc thực hiện các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS... Ngoài ra, hoạt động quản lý sử dụng đất một cách hợp lý và hiệu quả đang tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi, tăng cường tính khả thi và bền vững của các dự án BĐS trên địa bàn Tỉnh. Đồng thời, việc đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh BĐS cũng tạo niềm tin và sự ổn định cho nhà đầu tư. Việc triển khai lập, phê duyệt và thực hiện các quy hoạch rõ ràng, đúng quy định của pháp luật như vậy giúp tăng tính dự báo và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư khi tham gia vào các dự án BĐS mới trên địa bàn tỉnh Bình Thuận.

Mặt khác, việc lập và điều chỉnh các đồ án quy hoạch xây dựng và đô thị sẽ định hình sự phát triển đồng bộ và bền vững của khu vực đô thị ở Bình Thuận. Điều này góp phần xác định các khu vực đất ưu tiên, khu vực hạn chế, từ đó tạo ra hệ thống hạ tầng giao thông, cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng phát triển đồng bộ, đem lại nhiều tiện ích cho cư dân và doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho phát triển các dự án BĐS. Thêm vào đó, công tác quản lý quy hoạch và trật tự đô thị được tăng cường đã tạo ra môi trường thuận lợi cho phát triển BĐS, bởi hỗ trợ cho giá trị BĐS tăng nhờ được hỗ trợ về hạ tầng, an ninh và môi trường sống.

UBND tỉnh Bình Thuận còn chỉ đạo triển khai công tác bàn giao mặt bằng và giải quyết dứt điểm vấn đề về nguồn nguyên liệu xây dựng thông thường phục vụ thi công đường bộ cao tốc Bắc – Nam phía Đông đoạn qua địa bàn Tỉnh; điều chỉnh chủ trương đầu tư xây dựng Cảng hàng không Phan Thiết; đôn đốc đẩy nhanh tiến độ thi công các tuyến đường, như: ĐT.719B (đoạn Phan Thiết - Kê Gà), đường ĐT.719 (đoạn Kê Gà - Tân Thiện), đường Hàm Kiệm đi Tiến Thành (đoạn Quốc lộ 1 - ĐT 719B). Điều này giúp cho các khu vực trở nên thuận lợi hơn để sinh sống, làm việc và tham gia vào các hoạt động kinh doanh. Qua đó, hỗ trợ cho giá trị BĐS trong khu vực có xu hướng tăng, từ đó thu hút người dân đến ở và làm việc, đồng thời tạo sức hút đối với các nhà đầu tư, doanh nghiệp đến các khu vực này để đầu tư các dự án BĐS.

Bố trí quỹ đất và nguồn vốn cho phát triển nhà ở

UBND tỉnh Bình Thuận có chính sách dành quỹ đất cho phát triển nhà ở đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng được phê duyệt, trong đó đặc biệt quan tâm đến quỹ đất bố trí tái định cư phục vụ cho nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị. Dự kiến diện tích đất dành cho phát triển nhà ở trong năm 2023 khoảng 212,4 ha (UBND tỉnh Bình Thuận, 2023).

Căn cứ suất vốn đầu tư nhà ở và diện tích tăng thêm của các loại nhà ở, dự báo nhu cầu vốn đầu tư nhà ở năm 2023 trên địa bàn tỉnh Bình Thuận là khoảng 7.774,49 tỷ đồng (UBND tỉnh Bình Thuận, 2023). Không chỉ bố trí quỹ đất, Bình Thuận còn có định hướng cụ thể về bố trí nguồn vốn dành cho phát triển nhà khá đa dạng, bao gồm: phát triển nhà ở thương mại bằng nguồn vốn xã hội hóa của các doanh nghiệp, các ngân hàng...; nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình bằng nguồn vốn tích lũy thu nhập của các hộ gia đình; vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu từ nguồn vốn xã hội hóa của các doanh nghiệp, nguồn vốn ưu đãi của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Chính sách xã hội... Cơ cấu nguồn vốn cho đầu tư phát triển các loại hình nhà ở như Hình 1.

Hình 1: Dự kiến nguồn vốn phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Bình Thuận trong năm 2023

Đơn vị: tỷ đồng

Nguồn: UBND tỉnh Bình Thuận

Các vị trí tiềm năng phát triển BĐS

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở Bình Thuận giai đoạn 2021-2025, các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư tập trung chủ yếu ở: TP. Phan Thiết và các huyện: Hàm Tân, Hàm Thuận Nam (Hình 2).

Hình 2: Các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư phân bố trên địa bàn tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2021-2025

Đơn vị: ha

Nguồn: UBND tỉnh Bình Thuận

Cũng trong giai đoạn 2021-2025, trên địa bàn tỉnh Bình Thuận khi chỉ có 2 dự án nhà ở xã hội và đều được bố trí tại thị xã La Gi với diện tích 7,2 ha. Trong khi đó, các dự án tái định cư được quy hoạch chủ yếu tại: huyện Hàm Thuận Nam, TP. Phan Thiết… (Hình 3).

Hình 3: Các dự án tái định cư trên địa bàn tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2021-2025

Đơn vị: ha

Nguồn: UBND tỉnh Bình Thuận

Những khó khăn, thách thức

Bên cạnh những tiềm năng và thuận lợi, thực tiễn cho thấy, ngành BĐS tỉnh Bình Thuận đang đối mặt với những khó khăn, thách thức như sau.

Một là, từ cuối quý II/2022 đến nay, bối cảnh kinh tế trong nước và thế giới đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, đã tác động tiêu cực đến sức cầu trên thị trường BĐS cả nước nói chung, ở tỉnh Bình Thuận nói riêng.

Hai là, từ quý III/2022 đến này, thị trường BĐS đối mặt với khó khăn kép về nguồn vốn. Đó là, các doanh nghiệp gặp khó khăn cả trong huy động vốn qua kênh trái phiếu lẫn tìm kiếm nguồn vốn từ các ngân hàng, do việc quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp và kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS được tăng cường theo hướng chặt chẽ. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn cung ứng cho thị trường, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai tiếp, hoặc không thể khởi công, mở bán sản phẩm.

Ba là, việc sửa đổi các quy định pháp lý liên quan đến Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng đặt ra các yêu cầu cao hơn về tính minh bạch và công khai trong triển khai dự án; mua bán, giao dịch BĐS…, đang ảnh hưởng đến tâm lý của cả các nhà phát triển dự án lẫn nhà đầu tư, cũng như người dân. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho thanh khoản của thị trường suy giảm.

Bốn là, hiện nay việc xác định giá đất cụ thể từng dự án còn nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan về: cơ chế, chính sách; phương pháp định giá; về nhân sự thực hiện công tác định giá đất và vướng mắc về đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể. Một số chủ đầu tư không cung cấp được quy hoạch chi tiết xây dựng, nên không có cơ sở xây dựng giá đất. Nguồn nhân lực thực hiện công tác này còn thiếu, yếu chưa đáp ứng được yêu cầu trong việc tổ chức xây dựng giá đất. Công tác phối hợp giữa các sở, ngành, địa phương có lúc, có nơi chưa kịp thời, còn nhiều ý kiến khác nhau, chưa thống nhất… (TT Dân, 2022).

Năm là, bất chấp thị trường BĐS đang đối mặt với thanh khoản yếu, tình trạng cò mồi thao túng thị trường, "thổi giá" khiến cho giá của không ít sản phẩm BĐS ở nhiều địa bàn trên cả nước nói chung, ở Bình Thuận nói riêng vẫn tăng và đứng ở mức cao khiến cho cung - cầu càng khó gặp nhau (Bảng 2).

Bảng 2: Thống kê giá một số loại hình BĐS ở các khu vực miền Trung và ở tỉnh Bình Thuận

Nguồn: MSH Group

KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP

Để ngành BĐS ở tỉnh Bình Thuận ngày càng phát triển lành mạnh, từ đó có đóng góp quan trọng và bền vững hơn cho phát triển kinh tế - xã hội của Tỉnh trong thời gian tới, tác giả kiến nghị UBND tỉnh Bình Thuận và các sở, ngành của Tỉnh cần triển khai các giải pháp như sau.

Một là, tiếp tục hoàn thiện, quản lý chặt chẽ, khoa học hệ thống quy hoạch, kế hoạch phát triển quỹ đất nói chung, quy hoạch xây dựng và phát triển các loại hình nhà ở nói riêng, để nhà đầu tư dự báo được nhu cầu của thị trường, cũng như các khu vực được ưu tiên phát triển nhà, giảm thiểu các rủi ro phát sinh, từ đó tạo thuận lợi hơn cho nhà đầu tư trong xây dựng kế hoạch đầu tư các dự án BĐS.

Hai là, tập trung xây dựng hệ thống quản lý và các chính sách ưu đãi, nhằm thu hút các dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, từ đó thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững trong tương lai.

Ba là, cần chỉ đạo các cơ quan chuyên môn tiếp tục nghiên cứu, để đề xuất các giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở với giá thấp để phù hợp với nhu cầu của người dân, từ đó cải thiện thanh khoản cho thị trường BĐS.

Bốn là, tăng cường công tác quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS, trong đó tập trung triển khai các chế tài đối với hành vi “bỏ cọc” sau đấu giá đất, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hoạt động công chứng mua bán, chuyển nhượng đất nhằm tránh kê khai “hai giá” để trốn thuế, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Năm là, cùng với xử lý triệt để các đối tượng đưa tin sai sự thật, gây bất ổn và tiêu cực cho thị trường BĐS, cần tập trung xóa bỏ tình trạng giá BĐS “bong bóng”, để đưa giá sản phẩm này về đúng giá trị thực, từ đó gia tăng tính minh bạch, lành mạnh cho thị trường, nhằm hấp dẫn cả nhà đầu tư lẫn người dân tham gia thị trường.

Sáu là, theo dõi sát tình hình biến động giá nguyên, vật liệu xây dựng để có biện pháp xử lý kịp thời, nhằm kiểm soát giá các sản phẩm nhà ở nói riêng, các sản phẩm BĐS nói chung, để cung cấp cho thị trường các sản phẩm có giá phù hợp với mức thu nhập của người dân trên địa bàn./.

Đặng Minh Đức

Ngành Quản lý xây dựng - Trường Đại học Mở TP. Hồ Chí Minh

(Theo Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 25, tháng 9/2023)

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. MSH Group (2023), Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022, truy cập từ https://mshgroup.vn/bao-cao-thi-truong/.

2. TT Dân (2022), Đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất đối với các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, truy cập từ https://binhthuan.gov.vn/4/469/37057/627914/tin-chinh-quyen/day-nhanh-tien-do-xac-dinh-gia-dat-doi-voi-cac-du-an-dau-tu-tren-dia-ban-tinh.aspx.

3. UBND tỉnh Bình Thuận (2023), Quyết định số 885/QĐ-UBND, ngày 15/5/2023 về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Bình Thuận năm 2023.

4. UBND tỉnh Bình Thuận (2022), Quyết định số 2041/QĐ-UBND, ngày 30/9/2022 về việc phân bổ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 cấp huyện.