Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại nhưng chưa thể xẩy ra "bong bóng"

Cụ thể là, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016 đang phát triển lệch pha cung cầu khi phân khúc cao cấp có sự tăng trưởng rất lớn (tiềm ẩn bội cung) còn nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ và nhà ở xã hội lại rất thiếu.

Thực thế cho thấy, phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án bất động sản cao cấp - hạng sang, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó, phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng, các dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ từ 1,5-3 triệu đồng/tháng.

Theo đó, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016 theo số liệu của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn (chưa bao gồm 02 doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện; và một số dự án khác mà doanh nghiệp tự huy động vốn không thông báo cho Sở Xây dựng theo quy định), với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng, trong đó, sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Trong khi đó, hiện Thành phố chỉ có 11 dự án nhà ở xã hội và trong 04 năm tới dự kiến cũng chỉ có khoảng 39 dự án được triển khai mới, trong khi nhu cầu vẫn rất cao.

Bên cạnh đó, trong 9 tháng đầu năm 2016, cũng ghi nhận tình hình gia tăng số lượng các nhà đầu tư thứ cấp với tỷ lệ lên tới 50%. Nếu so sánh với thời điểm bong bóng bất động sản năm 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Ngay cả với người nước ngoài, chỉ có 29% mua vì nhu cầu ở thực còn lại đều là cho thuê hoặc lướt sóng.

Cùng với đó, HoREA cũng bày tỏ sự lo ngại về tình hình tín dụng và tỷ lệ nợ xấu gia tăng cao trong hệ thống ngân hàng quý III/2016. Đến hết 9 tháng năm 2016, tăng trưởng tín dụng đã đạt 10,64%, trong đó, tăng trưởng tín dụng tiền đồng là 11,65% (mặc dù vẫn còn thấp so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 là khoảng 18%-20% và còn thấp so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng trên 37% vào thời điểm "bong bóng" bất động sản năm 2007. Nhưng vấn đề cấp bách là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án; và cần quan tâm đến chất lượng tín dụng, cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích). Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn Thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (cao hơn chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%).

Nhận định về tình hình thị trường bất động sản năm 2017, HoREA cho rằng, năm 2017, thị trường vẫn sẽ tiếp tục xu thế chững lại trong năm 2016. Tuy nhiên, thị trường rất khó xảy ra tình trạng bong bóng như năm 2007, do hiện tại vẫn chưa hội tụ đủ các yếu tố cần thiết, như: nền kinh tế phát triển nóng; chính sách tín dụng bị buông lỏng; thị trường phát triển lệch pha sang phân khúc cao cấp; có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư thứ cấp, được dẫn dắt bởi nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng; và Nhà nước không điều chỉnh kịp thời.../.